Declaración de Obra Nueva antigua

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:NOTARIO
RESUMEN

Modelo de Escritura de declaración de una Edificación antigua, sin licencia.

 
EXTRACTO GRATUITO

Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Fases históricas sobre declaración de obra nueva antigua
      • 2.1.1 Primera Fase de la declaración de obra nueva antigua
      • 2.1.2 Segunda fase de la declaración de obra nueva antigua
      • 2.1.3 Tercera Fase
    • 2.2 Aclaraciones de la DGRN
    • 2.3 Medios de acreditar la antigüedad de la obra
    • 2.4 Problemas concretos
      • 2.4.1 El técnico encargado de probar la antigüedad de la obra
      • 2.4.2 Seguro decenal, libro del edificio y otros requisitos
    • 2.5 Identificación de las coordenadas de referenciación geográfica
      • 2.5.1 Comprobaciones del Registrador
      • 2.5.2 Obra Nueva declarada por quien no la hizo
      • 2.5.3 Obra antigua y condiciones de la licencia inscritas
  • 3 Especialidad en Andalucía de la declaración de obra nueva antigua
  • 4 Dos apuntes fiscales sobre la declaración de obra nueva antigua
  • 5 Jurisprudencia citada
  • 6 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

Los cónyuges en régimen de gananciales DON ... y DOÑA, mayores de edad, vecinos de *, con domicilio en *. Exhiben DNI/NIF * y *.

De nacionalidad y residencia española; son de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Les identifico por sus respectivos documentos nacionales de identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA y EXPONEN:

I.- Que propietarios (BIENES GANANCIALES de la siguiente Finca:

URBANA: *.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TÍTULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario, en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos: Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial).

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

Discrepancias: en fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas, si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro, se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18 de la Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente, si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.

II.- Declaran los comparecientes que, sobre parte de la finca descrita, a costas de su sociedad conyugal y con los debidos permisos y licencias hace más de * años han construido lo siguiente:

Edificación, situada en *. Se compone de *.

Se valora la obra que se declara en * Euros.

III.- REQUISITOS LEGALES:

Opción 1.- Acreditan la antigüedad de la edificación con certificado, que protocolizo, expedido por el arquitecto Don *, debidamente visado por el Colegio Profesional acreditando la suficiencia de sus facultades, y cuya firma conozco y legitimo.

Opción 2.-Acreditan la antigüedad de la edificación con la certificación descriptiva y gráfica protocolizada en la que se describe la edificación y se indica su antigüedad.

.- GARANTIAS.-

Manifiestan los comparecientes que, aunque el destino principal del inmueble es el de vivienda, en atención a la fecha de su finalización, tal como resulta del certificado incorporado y de acuerdo con lo que disponen las D.T. 1ª y 4ª y D.A. 2ª y el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de ordenación de la edificación, no es exigible la constitución de garantías para declarar e inscribir LA OBRA que se declara.

(Otros requisitos que se entiendan aplicables: certificación previa sobre si el edificio está o no fuera de ordenación, Libro de Edificio exigido en Andalucía también para obras antiguas, etc.)

Identificación de la porción de suelo ocupada: la porción de terreno ocupada se acredita mediante certificación del técnico Don *, cuya firma legitimo; en dicha certificación, que dejo unida a esta matriz, constan las coordenadas de referenciación geográfica de la finca (si ya consta en el Catastro: se acredita mediante la digitalización remitida por el Catastro sobre la parcela catastral y si no consta inscrita la representación georreferenciada de la finca, deberá aportarse).

IV.- Los comparecientes solicitan que se inscriba a favor de su sociedad conyugal la Obra Nueva declarada en el Registro de la Propiedad, con la siguiente nueva y total descripción:

Porción de terreno en término de *, de superficie *. En su interior y ocupando parte de su superficie existe una Edificación que se compone de *.

Identificación de la porción de suelo ocupada: la porción de terreno ocupada se acredita mediante certificación del técnico Don *, cuya firma legitimo; en dicha certificación, que dejo unida a esta matriz, constan las coordenadas de referenciación geográfica de la finca (si ya consta en el Catastro: se acredita mediante la digitalización remitida por el Catastro sobre la parcela catastral y si no consta inscrita la representación georreferenciada de la finca, deberá aportarse).

OBSERVACIÓN FISCAL: Yo, el Notario, de conformidad con el art. 64 del Dto. 2/2004 de 5 de marzo, he informado de la afección del inmueble al pago de la totalidad de la cuota tributaria en los términos legales.

ADVERTENCIA:

-. Si la finca linda con carretera o camino público, se dirá: Informo a los compareciente de que en caso de que la finca pueda estar afecta por servidumbre de uso público deberá aportarse la pertinente certificación.' (otra posibilidad: solicitar previamente, según el artículo 27.4 del vigente texto refundido de la Ley de Suelo, de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de la situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas la finca o parcelas).

-. Si se trata de Obra Nueva en zona...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA