Declaración de Obra Nueva antigua

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:NOTARIO
RESUMEN

Modelo de Escritura de declaración de una Edificación antigua, sin licencia.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Fases históricas sobre declaración de obra nueva antigua
      • 2.1.1 Primera Fase de la declaración de obra nueva antigua
      • 2.1.2 Segunda fase de la declaración de obra nueva antigua
      • 2.1.3 Tercera Fase
    • 2.2 Aclaraciones de la DGRN
    • 2.3 Medios de acreditar la antigüedad de la obra
    • 2.4 Problemas concretos
      • 2.4.1 El técnico encargado de probar la antigüedad de la obra
      • 2.4.2 Seguro decenal, libro del edificio y otros requisitos no exigibles
    • 2.5 Identificación de las coordenadas de referenciación geográfica
      • 2.5.1 Comprobaciones del Registrador
      • 2.5.2 Obra Nueva declarada por quien no la hizo
      • 2.5.3 Obra antigua y condiciones de la licencia inscritas
  • 3 Especialidad en Andalucía de la declaración de obra nueva antigua
  • 4 Dos apuntes fiscales sobre la declaración de obra nueva antigua
  • 5 Doctrina Administrativa citada
  • 6 Legislación citada
Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *.

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

Los cónyuges en régimen de gananciales DON ... y DOÑA, mayores de edad, vecinos de *, con domicilio en *. Exhiben DNI/NIF vigentes, números * y *.

De nacionalidad y residencia española; son de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Les identifico por sus respectivos documentos nacionales de identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA y EXPONEN:

I.- Que propietarios (BIENES GANANCIALES) de la siguiente Finca:

URBANA: *.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TÍTULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación).

(Finalmente, cabe según qué supuestos: a) solicitar expresamente que no se insta ni el procedimiento del art. 199 ni el del art. 201 ambos de la Ley Hipotecaria, b) que no solicitan la rectificación registral ni el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro por ignorar la descripción real, c) que, en último caso, se inscriba la finca en el Registro con la descripción registral.

II.- Declaran los comparecientes que, sobre parte de la finca descrita, a costas de su sociedad conyugal y con los debidos permisos y licencias hace más de * años han construido lo siguiente:

Edificación, situada en *. Se compone de *.

Se valora la obra que se declara en * Euros.

III.- REQUISITOS LEGALES:

Opción 1.- Acreditan la antigüedad de la edificación con certificado, que protocolizo, expedido por el arquitecto Don *, debidamente visado por el Colegio Profesional acreditando la suficiencia de sus facultades, y cuya firma conozco y legitimo.

Opción 2.-Acreditan la antigüedad de la edificación con la certificación descriptiva y gráfica protocolizada en la que se describe la edificación y se indica su antigüedad.

.- GARANTÍAS.-

Manifiestan los comparecientes que, aunque el destino principal del inmueble es el de vivienda, en atención a la fecha de su finalización, tal como resulta del certificado incorporado y de acuerdo con lo que disponen las D.T. 1ª y 4ª y D.A. 2ª y el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de ordenación de la edificación, no es exigible la constitución de garantías para declarar e inscribir LA OBRA que se declara.

(Otros requisitos que se entiendan aplicables: certificación previa sobre si el edificio está o no fuera de ordenación, Libro de Edificio exigido en Andalucía también para obras antiguas, etc.).

Identificación de la porción de suelo ocupada: la porción de terreno ocupada se acredita mediante certificación del técnico Don *, cuya firma legitimo; en dicha certificación, que dejo unida a esta matriz, constan las coordenadas de referenciación geográfica de la finca (si ya consta en el Catastro: se acredita mediante la digitalización remitida por el Catastro sobre la parcela catastral y si no consta inscrita la representación georreferenciada de la finca, deberá aportarse).

IV.- Los comparecientes solicitan que se inscriba a favor de su sociedad conyugal la Obra Nueva declarada en el Registro de la Propiedad, con la siguiente nueva y total descripción:

Porción de terreno en término de *, de superficie *. En su interior y ocupando parte de su superficie existe una Edificación que se compone de *.

Identificación de la porción de suelo ocupada: la porción de terreno ocupada se acredita mediante certificación del técnico Don *, cuya firma legitimo; en dicha certificación, que dejo unida a esta matriz, constan las coordenadas de referenciación geográfica de la finca (si ya consta en el Catastro: se acredita mediante la digitalización remitida por el...

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