Escriptura de compravenda d'un habitatge propietat d'una societat en situació de concurs (finca sense arrendataris)

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Model de venda d'una finca urbana d'una societat en situació concursal, finalitzada la fase comuna del procediment concursal.

 
EXTRACTO GRATUITO

Contenido
  • 1 Supòsit de fet
  • 2 Model d'escriptura
  • 3 Comentari
    • 3.1 Temes generals en les vendes
    • 3.2 Normativa aplicable
    • 3.3 Classes de concurs
    • 3.4 Indicacions prèvies
    • 3.5 L'alienació de béns subjectes a concurs
      • 3.5.1 A.- Alienació de béns abans de la declaració judicial del concurs
      • 3.5.2 B.- Alienació de béns una vegada hi ha la declaració judicial del concurs i abans del conveni de creditors
      • 3.5.3 C.- Alienació de béns una vegada aprovat el conveni
      • 3.5.4 D.- Alienació de béns en el cas de liquidació
  • 4 Jurisprudencia citada
  • 5 Legislación citada
Supòsit de fet

En el cas que s'estigui en la fase entre la sol·licitud del concurs i la declaració de concurs no és possible, en general, l'alienació sense autorització judicial (art. 43 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, modificat pel Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas urgentes en materia concursal)). Declarat ja el concurs i abans de l'aprovació del conveni, el deutor concursat pot alienar béns en els casos previstos en l'art. 43 de la Llei concursal si compta amb el consentiment d'aquesta administració concursal (art. 43.3 de la Llei concursal). Aprovat el conveni, l'alienació se subjectarà al que el conveni disposi; en fase de liquidació no pot el concursat alienar.

El model proposat és el de venda de deutor concursat en la fase entre la sol·licitud del concurs i abans de l'aprovació del conveni de creditors.

Model d'escriptura

NÚMERO

(Lloc i data)

DAVANT MEU, * Notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, amb residència a *,

COMPAREIXEN:

D'una part,

(exemple) El senyor *, major d'edat, * (estat civil, professió o activitat), veí de *, amb domicili a *. Exhibeix DNI/NIF número *.

Intervé en nom i representació de la companyia mercantil " *, SL", (en situació de concurs) , domiciliada a *; constituïda per temps indefinit en escriptura autoritzada pel notari de *, senyor *, el dia *; (esmentar els altres títols escaients, com l'adaptació, canvi de domicili, etc.) Inscrita al Registre Mercantil de *, al volum *, llibre *, full *, inscripció *. CIF B-*.

He tingut a la vista còpia autèntica de la documentació fefaent abans citada, de la qual es conservarà còpia a la Notaria; d'aquesta documentació resulta el domicili expressat i que l'objecte de la societat és el següent: *. (És procedent transcriure l'article pertinent dels estatuts).

Ratifica el compareixent que les dades identificatives de la societat que representa són les abans indicades i, especialment, assevera que no han variat ni l'objecte social ni el domicili social de la seva representada.

Les seves facultats resulten del seu càrrec d'administrador únic (indicar, si escau, les altres possibilitats: mancomunats, solidari, secretari o sotssecretari del consell d'administració, conseller especialment facultat, etc.) de la societat, nomenat, pel termini indefinit, (o per * anys) a l'escriptura de constitució social (o per acord de la junta general de *, elevat a públic en l'escriptura atorgada el dia *, davant del notari de *, senyor *), nomenament que va causar la inscripció * al Registre Mercantil.

Així resulta de la primera còpia de l'esmentada escriptura que tinc a la vista i que va causar la inscripció * al Registre Mercantil.

Manifesta el compareixent que les seves facultats per a aquest acte no li han estat revocades, restringides ni limitades i que es troben en íntegra vigència i jo, el Notari, estimo suficients per a vendre, juntament amb els administradors concursals, la finca objecte d'aquesta escriptura.

D'una altra part, com a administradors concursals:

El Sr. *, major d'edat, * amb domicili professional en * i amb D.N.I. número *.

El Sr. *, major d'edat, * amb domicili professional en * i amb D.N.I. número *.

I la Sra. *, major d'edat, *, veïna de * amb D.N.I. número *.

INTERVENEN en la seva qualitat d'administradors concursals de l'entitat venedora, càrrec per al qual van ser nomenats per acte de data * dictat pel jutjat mercantil número * de *, en el procediment concursal número *, pel qual s'acordà declarar a la mercantil "*" en concurs voluntari, i encara no hi ha conveni.

Els Srs. * i * m'exhibeixen còpia del referit acte de data *, fotocòpia del qual, que testimonio, s'incorpora a la present escriptura.

Així mateix m'exhibeixen la respectiva acceptació del càrrec d'administradors concursals, fotocòpia de les quals, que testimonio, s'incorpora a la present escriptura.

(si no compareixen els tres administradors concursals, si n'hi ha tres: Manifesten els Srs. * i * que en la reunió dels administradors concursals de data *, en la qual van estar presents tots els nomenats per l'acte de declaració de concurs abans referit, es va acordar per unanimitat autoritzar la transmissió de la finca objecte d'aquesta escriptura en les condicions que aquí es reflecteixen, segons es dedueix de la certificació expedida per tots els administradors concursals, Sr. * i * i * la signatura dels quals legitimo, certificació que queda incorporada a aquesta matriu).

Els considero amb facultats suficients per a l'atorgament d'aquesta escriptura de compravenda d'immobles.

I de l'altra:

(exemple:) Els consorts, casats en règim legal de separació de béns, senyors * i *, majors d'edat, * (professió o activitat), veïns de *, amb domicili a *. Exhibeixen DNI/NIF números * i *. 

Intervenen en nom propi.

Són tots residents a Espanya i de veïnatge civil català.  (si escau, s'expressarà la documentació aportada: DNI, certificat d'empadronament, declaració davant el Registre Civil, etc.)

Els identifico pels seus expressats documents nacionals d'identitat, els números dels quals coincideixen amb els de la seva identificació fiscal. Tenen, a judici meu, capacitat legal i legitimació per atorgar aquesta escriptura de COMPRAVENDA i EXPOSEN:

I.- La societat * és propietària de la finca següent:

I.- El Sr. * és propietari, (* el Sr. * i la Sra. *, són propietaris, per iguals parts indivises o qualsevol altra situació: titulars de quotes distintes, tots sols o amb altres titulars, béns de la societat de guanys, etc.) de la següent finca:

URBANA o RÚSTICA.

(Si escau): Quota de participació en el total immoble: *.

Inscrita al tom *, llibre *, foli *, finca *, inscripció *, Registre de la Propietat de *.

TÍTOL: Adquirida per * en escriptura atorgada el dia *, davant del notari de *, senyor *.

Al corrent en el pagament de contribucions i lliure d'arrendaments i precaristes. En cas contrari vegeu:

Venda d'habitatge, local o garatge en règim de propietat horitzontal: entre particulars, amb arrendataris

Venda de finca rústica arrendada (pagament al comptat))

(Si és una entitat en PH):

DESPESES DE COMUNITAT.

(OPCIONS)

SI S'APORTA EL CERTIFICAT

El/s transmitent/s declara/en trobar-se al corrent en el pagament de les despeses generals de la comunitat de propietaris.

I el/s transmitent/s em lliura/en certificat expedit per qui exerceix la secretaria de la comunitat, senyor *, amb el vistiplau del seu president Sr. *, el contingut de la qual és coincident amb la seva declaració; la part adquiridora l'accepta com a suficient a tots els efectes.

Així mateix, informo els atorgants sobre l'obligació de comunicar al secretari de la comunitat el canvi de titularitat i de la responsabilitat solidària que pot afectar el transmitent pels deutes futurs amb la comunitat, si no es verifica l'esmentada comunicació.

SI NO S'APORTA CERTIFICAT:

El/s transmitent/s declara/en que la finca està al corrent en el pagament de les despeses generals de la comunitat de propietaris.

He sol·licitat, jo, el notari, a la part transmetent, el pertinent certificat acreditatiu de l'estat de deutes amb la comunitat; manifesta no disposar-ne, i la part adquiridora el dispensa expressament de l'esmentada obligació, prèviament per mi advertits de la seva responsabilitat amb el mateix immoble adquirit, de les quantitats degudes a la comunitat corresponents a l'anualitat en curs i a l'any natural anterior, tot això d'acord amb el que està previst a l'article 553-5 del Codi civil de Catalunya.

Així mateix, informo les parts sobre l'obligació de comunicar al secretari de la comunitat el canvi de titularitat i de la responsabilitat solidària que pot afectar el/s transmitent/s pels deutes futurs amb la comunitat, si no es verifica l'esmentada comunicació.

REFERÈNCIA CADASTRAL:

OPCIONS:

1a.- Ha estat obtinguda pel notari en forma telemàtica:

La que resulta del certificat cadastral descriptiu i gràfic; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitada als efectes del present atorgament; aquest certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

2a.- No existeix certificat cadastral gràfic, però sí certificat simplement descriptiu:

La que resulta del certificat cadastral simplement descriptiu; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitat als efectes del present atorgament, si bé, segons aquest certificat, el Cadastre no pot subministrar encara el certificat gràfic; l'esmentat certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

3a.- No s'aporta referència concreta (o només la de la finca matriu) i no s'ha obtingut pel notari en forma telemàtica.

(Possibilitats)

a): No té encara referència cadastral concreta.

b): No m'ha estat aportada la referència cadastral concreta, i tampoc no l'he obtinguda jo, el notari en forma telemàtica.

En totes dues subopcions (a continuació):

Tot això sense perjudici de quedar facultat, jo, el notari, per fer constar mitjançant diligència qualsevol informació adient. Faig expressa advertència de l'obligació de fer, davant la gerència territorial del cadastre, i en el termini de dos mesos, la pertinent declaració de l'alteració de titularitat que es formalitza en aquesta escriptura i en especial de les responsabilitats que indica la llei en el cas de no fer la presentació dintre el termini o de fer declaracions falses, incompletes o inexactes.

Jo, el notari, procediré a indicar la manca de referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

COINCIDÈNCIA DE LA DESCRIPCIÓ CADASTRAL I LA REALITAT FÍSICA:

Ha estat manifestat pels atorgants, després de la meva sol·licitud, la coincidència entre la realitat física i la que consta al certificat cadastral indicat i expressen la seva conformitat amb la nova descripció de la finca, realitzada d'acord amb les dades cadastrals actuals.

(Discrepàncies: En finques que estiguin en règim de propietat horitzontal no hi ha obligació notarial de notificar la discrepància; en les altres finques si hi ha discrepàncies entre la realitat de la finca i el Cadastre s'indicarà aquest fet, aplicant el supòsit que procedeixi conforme al que disposa el art. 18, Llei de Cadastre, redacció donada per la Llei 13/2015 de 24 de juny de reforma de la Llei Hipotecària.

En realitat són molts els supòsits que cal indicar a l'escriptura: que hi hagi coincidència de superfície i veïns entre el Cadastre, el Registre i la realitat i ja consti en el Registre la coordinació gràfica o que no consti (i podrà sol·licitar-se o no); que no concordi la superfície cadastral i/o els veïns amb la realitat i el que consta en el Registre, coneixent-se o desconeixent-se com és el real, per la qual cosa en aquest últim cas no pot iniciar-se ja el procediment pertinent per obtenir l'amb concordança; si la real es coneix i coincideix amb la cadastral i hi ha una diferència de superfície inferior al 10% es pot sol·licitar la major cabuda a l'empara de l'art. 201.3 de la LH, però, si supera el 10%, haurà d'informar-se als atorgants del procediment de l'art. 201.1 de la LH (que podran iniciar seguidament o no fer-ho); si la superfície real és la registral i no la cadastral s'advertirà als interessats del procediment de rectificació previst en art. 18.2, Llei de Cadastre; finalment si la diferència de superfície és inferior al 5%, cal demanar la major cabuda i simplement es comunica al Cadastre aquesta rectificació.)

CÀRREGUES:

Opció 1 .- Informació no telemàtica, però COMUNICACIÓ TELEMÀTICA: (Fax demanat: màxim 10 dies):

CÀRREGUES I LIMITACIONS: Per problemes tècnics no imputables a aquesta notaria, no s'ha pogut sol·licitar informació registral en forma telemàtica, raó per la qual s'ha demanat informació per tele fax; la situació de càrregues és la que resulta de l'esmentada informació. Lliure de qualsevol altra càrrega o limitació, segons manifesten. La descripció de la finca i la seva titularitat es corresponen amb les de l'esmentada informació. Adverteixo jo, el notari, expressament als compareixents, que sobre la informació obtinguda prevaldrà la situació registral existent amb anterioritat a la presentació en el Registre de la còpia autoritzada d'aquesta escriptura.

Per expressa indicació dels compareixents, i d'acord amb l'article 196 del Reglament notarial, procediré a la presentació telemàtica i amb firma electrònica al registre de la propietat corresponent. (Indiqueu si el presentador és el mateix notari, el mateix interessat o un gestor, etc.)

Opció 2.- Informació i notificació no telemàtica: (Fax demanat: màxim 10 dies):

CÀRREGUES I LIMITACIONS: Per problemes tècnics no imputables a aquesta notaria, no s'ha pogut sol·licitar informació registral en forma telemàtica, raó per la qual s'ha demanat informació per tele fax; la situació de càrregues és la que resulta de l'esmentada informació. Lliure de qualsevol altra càrrega o limitació, segons manifesten. La descripció de la finca i la seva titularitat es corresponen amb les de l'esmentada informació. Adverteixo jo, el notari, expressament als compareixents, que sobre la informació obtinguda prevaldrà la situació registral existent amb anterioritat a la presentació en el registre de la còpia autoritzada d'aquesta escriptura.

Per expressa indicació dels interessats, i fetes les advertències expresses, no es procedirà a la presentació telemàtica d'aquesta escriptura al Registre de la propietat, però es presentarà per tele fax, d'acord amb el que disposa l'article 249.3 del Reglament notarial. (si és per problemes tècnics, no es diu res a l'escriptura i es fa constar a la còpia).

Opció 3.- RENÚNCIA I URGÈNCIA.

Segons el títol aportat la finca descrita està lliure de càrregues i ho ratifica el transmitent (o està afecta: vegeu en especial les notes fiscals al peu de la còpia i la informació registral que ara està unida a les còpies). A requeriment i sota la responsabilitat de la part adquiridora, la qual es dóna per satisfeta amb la informació del títol i la manifestació del transmitent, no s'ha demanat informació ni telemàtica ni per altres sistemes. Fetes les pertinents advertències.

Per expressa indicació dels compareixents, i d'acord amb l'article 196 del Reglament notarial, procediré a la presentació telemàtica i amb firma electrònica al Registre de la propietat corresponent. (Indiqueu si el presentador és el mateix notari, el mateix interessat o un gestor, etc.)

Opció 4.- (Quan sigui possible) Es demana i envia notificació telemàticament: llavors es farà constar:

CÀRREGUES I LIMITACIONS: Segons informació obtinguda telemàticament, instants abans de l'atorgament d'aquesta escriptura, està afecta: (es detallarà). S'uneix a aquesta matriu el contingut de l'accés telemàtic, que indica el dia i l'hora d'aquest. Lliure de qualsevol altra càrrega o limitació, segons resulta de la informació registral obtinguda. La descripció de la finca i la seva titularitat es corresponen amb les de l'esmentada informació telemàtica. Adverteixo jo, el notari, expressament els compareixents, que sobre la informació obtinguda prevaldrà la situació registral existent amb anterioritat a la presentació en el registre de la còpia autoritzada d'aquesta escriptura.

Per expressa indicació dels compareixents, i d'acord amb l'article 196 del Reglament notarial, procediré a la presentació telemàtica i amb firma electrònica al Registre de la propietat corresponent. (Indiqueu si el presentador és el mateix notari, el mateix interessat o un gestor, etc.)

II).- Que tal com s'ha exposat en la compareixença de la present escriptura, mitjançant acte de data * dictat pel jutjat del mercantil número * de *, en el procediment concursal , s'ha acordat declarar a la mercantil " * S. A" en concurs, que té el caràcter de voluntari, conservant per tant el deutor les facultats d'administració i disposició sobre el seu patrimoni, quedant sotmès l'exercici d'aquestes a la intervenció dels administradors concursals, mitjançant la seva autorització o conformitat, havent-se nomenat per a exercir aquests càrrecs als Srs. *, * i * , com es deriva de la còpia de l'Acte judicial.

III).- Exposat el que precedeix, els compareixents, segons intervenen, ATORGUEN LES ESTIPULACIONS:

PRIMERA.- La societat "*, en concurs de creditors", degudament representada en aquest acte, VEN el lliure i ple domini de la finca descrita en l'apartat I. de l'exposició als Srs. * i*, els quals (per a la seva societat conjugal, per iguals parts indivises, etc.) la COMPREN I ADQUIREIXEN, amb l'estat de càrregues expressat, al corrent en el pagament de contribucions i segons les condicions naturals de la llei.

SEGONA.- Preu d'aquesta compravenda és la quantitat de * euros.

El pagament del preu s'ha realitzat i queda identificat de la manera següent:

(Exemple) Mitjançant xec bancari, del qual protocol·litzo fotocòpia que testimonio; en l'esmentat xec hi consten les dades essencials, excepte el codi del compte a càrrec del qual es van aportar els fons per al lliurament que, segons manifesta la part adquiridora, té el número *.

(En tot cas, cal la correcta identificació de la forma de pagament segons la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal); vegeu el comentari.

En conseqüència, la part venedora reconeix haver rebut de la part compradora el preu convingut, amb anterioritat a aquest acte, raó per la qual atorga carta de pagament.

TERCERA.- La part venedora transmet a la part compradora la possessió lliure i el ple domini de la finca venuda, amb tots els seus drets, usos i pertinences.

QUARTA.- Totes les despeses d'aquesta escriptura i els impostos que la gravin aniran a càrrec de la part compradora. L'impost municipal sobre l'increment del valor dels terrenys urbans serà pagat per la part venedora.

CINQUENA.- Fan constar els compareixents que la present venda no requereix autorització judicial en tractar-se d'un acte de disposició inherent a la continuació de l'activitat empresarial de la concursada, el que és especialment ratificat pels administradors concursals, conforme al disposat en els articles 43 i 44 de la Llei 22/2003, de 9 de juliol, i formar part la finca venuda de les existències de la societat.

(Notes generals: en el supòsit de tractar-se de transmissió de habitatge cal aplicar a més de les normes de la llei d'habitatge, les del certificat d'eficiència energètica, les normes sobre l'informe d'inspecció tècnica de l'habitatge i del certificat d'aptitud, i si és un terreny l'obligatòria declaració sobre si és o no indivisible. Vegeu tot això en el document a què es remet el comentari.)

SISENA.- (Possible pacte) En relació al que disposa l'art. 621-50 del Codi Civil de Catalunya, fan constar les parts que el preu de la compravenda s'ha fixat globalment i no per raó de la superfície de l'immoble i pacten expressament que l'eventual diferència que pogués existir entre la superfície expressada de la finca objecto d'aquesta escriptura (registral o cadastral) i la superfície real, qualsevol que sigui la seva entitat, no donarà lloc a la falta de conformitat de la finca al contracte, ni a la modificació proporcional del preu, atès que les parts haurien atorgat el present contracte en tot cas.

IMPOST DE BÉNS IMMOBLES:

Declara la part transmetent que està al corrent en el pagament de l'Impost de Béns Immobles de la finca objecte d'aquesta escriptura, i en especial el corresponent als últims quatre anys. Jo, el Notari, de conformitat amb l'art. 64 del «Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la ley reguladora de las haciendas locales, he informat de l'afecció de l'immoble transmès al pagament de la totalitat de la quota tributària en els termes legals. (Quan això sigui possible, podrà el notari fer constar, feta la pertinent consulta, si resulten o no deutes pendents referides a l'impost de béns immobles que afecta la finca objecte de l'escriptura.)

(Si intervé una societat):

MANIFESTACIÓ NOTARIAL.- Jo el Notari, pel que fa a la societat/s atorgant/s, faig constar expressament que he complert amb l'obligació d'identificació del titular real que imposa la Llei estatal 10/2010, de 28 d'abril, el resultat de la qual consta per escrit/s signat/s pel/s compareixent/s amb signatura legitimada que conservaré en el meu poder pel termini de deu anys. (ATENCIÓ SI AFECTA UN PAÍS DE RISC: NO S'ADMET EL DOCUMENT PRIVAT).

Altres opcions: quan hi hagi ACTA.

DEL MATEIX NOTARI: Jo el Notari, pel que fa a la societat/s atorgant/s, faig constar expressament que he complert amb l'obligació d'identificació del titular real que imposa la Llei estatal 10/2010, de 28 d'abril, el pertinent resultat consta en acta per mi autoritzada el dia * amb número * de protocol, i ha manifestat el representant de la societat interessada no haver-se modificat el contingut d'aquesra (O CALDRÀ INDICAR LA MODIFICACIÓ).

D'UN ALTRE NOTARI. Jo el Notari, pel que fa a la societat/s atorgant/s, faig constar expressament que he complert amb l'obligació d'identificació del titular real que imposa la Llei estatal 10/2010, de 28 d'abril, el pertinent resultat consta en acta autoritzada pel notari * el dia * amb el número * de protocol, còpia de la qual m'exhibeix, i ha manifestat el representant de la societat interessada no haver-se modificat el contingut d'aquesta.

(Si escau:) Manifesta el representant de la part venedora que l'entitat que representa ha rebut de la part compradora de la forma abans referida, l'import corresponent a l'impost sobre el valor afegit, això és, * euros per a donar-li la destinació oportuna.

IMPOST SOBRE L'INCREMENT DE VALOR DELS TERRENYS URBANS:

Amb la finalitat d'aixecar el tancament registral, els compareixents em requereixen per tal que:

* Opció 1. Lliuri a l'Ajuntament de * una còpia simple de la present escriptura, de conformitat amb el que estableix l'article 254.5 de la Llei Hipotecària, deixant constància mitjançant les pertinents diligències.

* Opció 2. Enviï per correu certificat amb avís de rebuda a l'Ajuntament de * una còpia simple de la present escriptura, de conformitat amb el que estableix l'article 254.5 de la Llei Hipotecària, deixant constància mitjançant les pertinents diligències.

* Opció 3. Enviï a l'Ajuntament de * una còpia simple de la present escriptura mitjançant correu notarial corporatiu sota la meva firma electrònica, incorporant el corresponent justificant de rebuda. (quan existeixi aquest conveni amb un Ajuntament concret).

ADVERTIMENT LINGÜÍSTIC. Es fa constar que el present document s'ha redactat en llengua catalana, d'acord amb l'article 14 de la llei del Parlament de Catalunya 1/1998, de 7 de gener, de política lingüística i l'article 149 del Reglament Notarial.

PROTECCIÓ DE DADES PERSONALS. Adverteixo expressament a la part atorgant que les seves dades personals s'incorporaran al fitxer del protocol, a la documentació notarial i al fitxer d'administració i organització, així com del fet que, en el seu cas, les dades poden ser cedides a aquelles administracions públiques que, segons una norma amb rang de llei, hi tinguin dret.

ATORGAMENT I AUTORITZACIÓ.-

Faig als compareixents les reserves i advertiments legals; pel que fa a l'impost sobre l'increment del valor dels terrenys urbans els informo del termini de presentació i, en general, i a efectes fiscals, els adverteixo de l'obligació de presentar la documentació a liquidació dintre del termini; de les obligacions i responsabilitats tributàries que els afecten en l'aspecte material, formal i sancionador, i de les conseqüències de tota mena que es derivarien de la inexactitud de les seves declaracions.

He llegit als compareixents, a elecció seva, aquesta Escriptura, advertits del seu dret a llegir-la ells mateixos i, després de fer, a més a més, les necessàries explicacions verbals, manifesten quedar degudament assabentats del seu contingut, l'aproven i firmen.

I jo, el Notari, DONO FE que el consentiment ha estat lliurement prestat, que l'atorgament s'adequa a la legalitat i a la voluntat degudament informada dels atorgants.

Queda estesa en un total de * folis de paper notarial, el primer amb el número * i els restants amb els números següents en ordre correlatiu (o anteriors en ordre correlatiu).

I DONO FE del seu contingut.-

Comentari Temes generals en les vendes

A tenir en compte:

*La necessària identificació del preu

*La possibilitat de repercutir totes les despeses a la part adquiridora

* Les despeses de comunitat.

*El pagament de l'IBI de la finca, entre part transmetent i part adquirent

*Les especialitats si es tracta d'alienació d'habitatge, si manca l'assegurança decennal, el requisit del certificat d'eficiència energètica, llicència de primera ocupació, Habitatges adquirits en procediment d'execució hipotecària, compensació o dació en pagament, Certificat d'aptitud en cas d'habitatges, etc.

*Nomes fiscals especials en cas de transmissió.

Per a l'examen d'aquests temes generals vegeu Escriptura de compravenda d'habitatge lliure a Catalunya (segona transmissió)

En cas de finques llogades, vegeu el formulari Venda d'habitatge, local o garatge en règim de propietat horitzontal: entre particulars, amb arrendataris

SITUACIÓ DE CONCURS

ATENCIÓ: EL FORMULARI HAURÀ D'ADEQUAR-SE si el cas concret no coincideix amb el proposat (el d'un concurs voluntari presentat, acceptat, però encara no hi ha hagut conveni de creditors).

Normativa aplicable

Regula el concurs la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal (LC), en parte modificada pel Real Decreto-ley 3/2009, de 27 de marzo, de medidas urgentes en materia tributaria, financiera y concursal ante la evolución de la situación económica y per la Ley 38/2011, de 10 de octubre, de Reforma de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal.

Importants les modificacions de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, (publicada en el BOE el 28 de serembre de 2013) que modifica diversos preceptes de la Ley Concursal y afavoreix els acors extrajudicials de pagaments.

El Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, modifica diversos arts. de la Ley Concursal (art. 92, 93, 94, redactado de nuevo por la Ley 9/2015, de 25 de mayo, de medidas urgentes en materia concursal, 178, 176.bi,s 231, 232, 233,234, 235, 236, 238, 239, 240, 241, 242 y se crea art. 178 bis, 238 bis y 242 bis

Segons l'Exposició de Motius, la llei opta pels principis d'unitat legal, de disciplina i de sistema.

* unitat legal, que s'aconsegueix amb un només text legal, encara que queden fos normes de caràcter orgànic.

* unitat de disciplina i de sistema, que s'aconsegueix a causa de la flexibilitat que permet la seva aplicació a molt diverses situacions.

La Ley 9/2015, de 25 de mayo, de medidas urgentes en materia concursal- ha modificat els següents articles de la Ley concursal: art. 5 bis, art. 33, art. 43,art. 64, art. 71, art. 71 bis, art. 75, art. 90, art. 93, art. 94, art. 95, art. 96, art. 100, ha quedado eliminado l'art. 104.2, se han modificado también los artículos art. 107, art. 110, art. 115, art. 116, art. 121, art. 122, art. 123, art. 124, art. 133, art. 134, art. 140, se añade el art. 146 bis, se modifican además: art. 148, art. 149, art. 152, art. 155, art. 165, art. 167, art. 172, art. 191, art. 191 ter DA Cuarta y se añade DA Ter.

La Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social modifica el següents preceptes de la Ley concursal:

Articles art. 34.2.b y c, art. 92.5, art. 178.2, art. 176 bis.3 y 4, art. 231, art. 232.3, art. 233, art. 234, art. 235, art. 236, art. 238, art. 239, art. 240, art. 241.2, art. 242 i suprimeix l'apart. 4 del art. art. 234.

La Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público modifica l'art. 3, art. 34 ter, art. 34 quater de la Ley concursal, i l'art. 90 de dita llei.

A partir de l'1 de gener del 2016 a l'art. 233 de la Ley Concursal se li afegeix per la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras:

«5. En el caso de entidades aseguradoras, el mediador designado deberá ser el Consorcio de Compensación de Seguros.»
Classes de concurs

El concurs pot ser voluntari o forçós.

Diu l'art. 22 de la Llei concursal: Concurs voluntari i concurs necessari.

«1.- El concurso de acreedores tendrá la consideración de voluntario cuando la primera de las solicitudes presentadas hubiera sido la del propio deudor. En los demás casos, el concurso se considerará necesario. 2. Por excepción a lo dispuesto en el apartado anterior, el concurso de acreedores tendrá la consideración de necesario cuando, en los tres meses anteriores a la fecha de la solicitud del deudor, se hubiera presentado y admitido a trámite otra por cualquier legitimado, aunque éste hubiera desistido, no hubiera comparecido o no se hubiese ratificado».

El concurs pot ser o no ser culpable

Vegeu la Sentència nº 203/2016 de TS, Sala 1a, civil, 1 d'abril de 2016 [j 1] que tracta de la legitimació per demanar que es qualifiqui culpable el concurs, amb els consegüents pronunciaments; la legitimació, sense perjudici de l'eventual intervenció de tercers conforme a l'art. 168 LC, correspon exclusivament a l'administració concursal i al ministeri fiscal, sense que la llei exigeixi una formalitat específica, però han de contenir una sol·licitud concreta i les raons que justifiquen aquesta petició.

Indicacions prèvies

1.- Situacions possibles.-

El concurs és una situació especial del deutor, i subjecta a aquest a determinades limitacions i normes imperatives en defensa dels interessos dels creditors i en defensa de la continuació, si possible fos, de la seva activitat personal o de la seva empresa, podent desembocar en la liquidació.

Ara bé, per a determinar les normes sobre l'alienació de béns, especialment immobles o el gravamen sobre aquests, cal diferenciar les diverses situacions de tot deutor si es posa aquest en relació amb la situació de concurs, a saber.

-. Deutor que ha sol·licitat el concurs i aquest encara no hagi estat admès.

-. Declaració judicial de deutor en concurs, sense haver arribat al conveni o no estar ordenada la liquidació.

-. Conveni de creditors.

-. En cas d'entrar en liquidació.

2.- Normativa aplicable.- Llei 22/2303, de 9 de juliol, concursal, amb la important modificació del Reial Decret-Llei 3/2009, de 27 de març, (de mesures urgents en matèria tributària, financera i concursal davant l'evolució de la situació econòmica).

3.- El concursat: El deutor incurs en aquest procediment no és un incapacitat, més aviat estem davant un supòsit de restricció o limitació de la seva capacitat, com es demostra en determinades mesures que l'autoritat judicial pot adoptar, unes que limiten les seves llibertats (l'entrada en el domicili, la intervenció de les comunicacions, el deure de residència i, si no hi ha altre remei, l'arrest domiciliari del responsable) i altres patrimonials (intervenció dels administradors concursals), permetent en molts casos que el deutor segueixi tenint l'administració del seu patrimoni, però amb la intervenció indicada. 4.- Els administradors.- La declaració de concurs donava lloc al nomenament d'un o tres administradors.

Ara la regla general és un. Art. 27:

Condiciones subjetivas para el nombramiento de administradores concursales.
1. La administración concursal estará integrada por un único miembro.

Interessa ara només indicar que és/són nomenat/s pel jutge i exercira/n el seu càrrec una vegada hagi/n acceptat. Acreditarà/n la seva condició i acceptació amb el pertinent document judicial.

L'alienació de béns subjectes a concurs

Interessa ara estudiar únicament les normes que regulen l'alienació de béns del i pel concursat. I això dependrà de la situació que es trobi.

A.- Alienació de béns abans de la declaració judicial del concurs

Sol·licitada la declaració de concurs, sigui pel mateix deutor o sigui pels creditors, el deutor segueix amb plena capacitat jurídica.

Com encara no hi ha declaració de concurs, no hi ha cap limitació de la capacitat dispositiva del deutor, no hi ha anotació registral de la seva situació; tret que el jutge ordeni mesures de cautela que ho impedeixin (arts. 20 i 21 de la LC) el deutor podrà alienar i gravar béns, fins i tot immobles, sense perjudici que el coneixement d'haver estat instat el concurs pels creditors, o la seva pròpia petició, suposi que hagi d'anar amb compte en els actes d'alienació que puguin ser impugnats per ser realitzats en frau de creditors o puguin incorre en supòsits de rescissió. Recordem les paraules de l'exposició de motius de la Llei concursal:

«La ley da un nuevo tratamiento al difícil tema de los efectos de la declaración de concurso sobre los actos realizados por el deudor en período sospechoso por su proximidad a ésta. El perturbador sistema de retroacción del concurso se sustituye por unas específicas acciones de reintegración destinadas a rescindir los actos perjudiciales para la masa activa, perjuicio que en unos casos la ley presume y en los demás habrá de probarse por la administración concursal o, subsidiariamente, por los acreedores legitimados para ejercitar la correspondiente acción. Los terceros adquirentes de bienes o derechos afectados por estas acciones gozan de la protección que derive, en su caso, de la buena fe, de las normas sobre irreivindicabilidad o del registro».

Cal tenir en compte el que disposa l'article 71 de la llei concursal:

Declarado el concurso, serán rescindibles los actos perjudiciales para la masa activa realizados por el deudor dentro de los dos años anteriores a la fecha de la declaración, aunque no hubiere existido intención fraudulenta.
El perjuicio patrimonial se presume, sin admitir prueba en contrario, cuando se trate de actos de disposición a título gratuito, salvo las liberalidades de uso, y de pagos u otros actos de extinción de obligaciones cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso, excepto si contasen con garantía real, en cuyo caso se aplicará lo previsto en el apartado siguiente.
Salvo prueba en contrario, el perjuicio patrimonial se presume cuando se trate de los siguientes actos:
Los dispositivos a título oneroso realizados a favor de alguna de las personas especialmente relacionadas con el concursado.
La constitución de garantías reales a favor de obligaciones preexistentes o de las nuevas contraídas en sustitución de aquéllas.
Los pagos u otros actos de extinción de obligaciones que contasen con garantía real y cuyo vencimiento fuere posterior a la declaración del concurso.
Cuando se trate de actos no comprendidos en los tres supuestos previstos en el apartado anterior, el perjuicio patrimonial deberá ser probado por quien ejercite la acción rescisoria.
En ningún caso podrán ser objeto de rescisión:
Los actos ordinarios de la actividad profesional o empresarial del deudor realizados en condiciones normales.
Los actos comprendidos en el ámbito de leyes especiales reguladoras de los sistemas de pagos y compensación y liquidación de valores e instrumentos derivados.
Las garantías constituidas a favor de los créditos de Derecho Público y a favor del FOGASA en los acuerdos o convenios de recuperación previstos en su normativa específica.
El ejercicio de las acciones rescisorias no impedirá el de otras acciones de impugnación de actos del deudor que procedan conforme a Derecho, las cuales podrán ejercitarse ante el juez del concurso, conforme a las normas de legitimación y procedimiento que para aquéllas contiene el artículo 72.

Adverteix la Sentència del Tribunal Suprem de 29 de juliol de 2012 [j 2] l'evolució de la jurisprudència en ordre a la rescissió dels actes del concursat, dient: Avui dia, després d'una evolució que detallen la ja expressada sentència 676/2010 [j 3], a la qual no és aliè el sistema implantat per la llei concursal, es consagra en definitiva el criteri de l'exigència d'un perjudici per a la massa activa que justifiqui la sanció d'ineficàcia (aquest criteri s'ha reiterat posteriorment en les sentències 801/2010 [j 4], de 14 de desembre, 224/2011 [j 5], de 23 de març, 879/2011 [j 6], de 24 de novembre i 71/2012 [j 7], de 20 de febrer).

Vegeu la Sentència núm. 299/2013 de TS, Sala 1a, de 13 de maig de 2013 [j 8] un resum fins a aquella data de l’evolució jurisprudencial en aquesta matèria i els criteris actuals del Tribunal Suprem.

B.- Alienació de béns una vegada hi ha la declaració judicial del concurs i abans del conveni de creditors

L'acte que declara el concurs és immediatament executiu.

L'art. 21 de la Llei 22/2003, de 9 de juliol, concursal, disposa que l'acte de declaració de concurs contindrà, entre altres, els següents pronunciaments:

«1º.- El carácter necesario o voluntario del concurso, con indicación, en su caso, de que el deudor ha solicitado la liquidación. 2º.- Los efectos sobre las facultades de administración y disposición del deudor respecto de su patrimonio, así como el nombramiento y las facultades de los administradores concursales. ....4º.- En su caso, las medidas cautelares que el juez considere necesarias para asegurar la integridad, la conservación o la administración del patrimonio del deudor hasta que los administradores concursales acepten el cargo».

D'altra banda, segons l'art. 48 de la Llei 22/2003, de 9 de juliol:

«Durante la tramitación del concurso, se mantendrán los órganos de la persona jurídica deudora, sin perjuicio de los efectos que sobre su funcionamiento produzca la intervención o la suspensión de sus facultades de administración y disposición y salvo el supuesto en que, a consecuencia de la apertura de la fase de liquidación, se declare el cese de los administradores o liquidadores. Los administradores concursales tendrán derecho de asistencia y de voz en las sesiones de los órganos colegiados».

En conseqüència, excepte ser una altra la disposició judicial, la situació del concursat tant si és persona física com jurídica, dependrà:

b.1.- Concurs voluntari: Si el concurs és voluntari, el deutor conserva les seves facultats d'administració i disposició, (tret que la decisió judicial sigui la de la suspensió) però queda sotmès a la intervenció del o dels administradors concursals.

Per això, en principi, en el cas que ara tractem, el deutor no podrà alienar sense més béns immobles ni establir càrregues reals sobre aquests.

Però cal distingir:

1a.- Situació anterior a l'acceptació de l'administrador o administradors, encara que estigui declarat el concurs.

Segons el número 2 de l'art. 44 de la LC

«hasta la aceptación de los administradores concursales el deudor podrá realizar los actos propios de su giro o tráfico que sean imprescindibles para la continuación de su actividad, siempre que se ajusten a las condiciones normales del mercado».

2a.- Situació posterior a l'acceptació de l'administrador o administradors.

a).-Regla general:

S'exigeix l'autorització judicial abans esmentada quan designi disposar de béns i drets.

b).- Excepció a la necessitat de l'autorització judicial:

Text inicial de la LC: El número 3 de l'esmentat art. 43 de la LC, segons la redacció originària deia:

«Se exceptúan de lo dispuesto en el apartado anterior los actos de disposición inherentes a la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor, en los términos establecidos en el artículo siguiente».

Resultava i resulta que no necessiten autorització judicial els actes dispositius de béns, immobles o no, que siguin inherents a la continuació de l'activitat professional o empresarial del deutor en els termes de l'art. 44 de la LC que diu:

«1.- La declaración de concurso no interrumpirá la continuación de la actividad profesional o empresarial que viniera ejerciendo el deudor. 2.- En caso de intervención, y con el fin de facilitar la continuación de la actividad profesional o empresarial del deudor, la administración concursal podrá determinar los actos u operaciones propios del giro o tráfico de aquella actividad que, por razón de su naturaleza o cuantía, quedan autorizados con carácter general». 

Situació actual: La llei 38/2011, de 10 d'octubre ha modificat el número 3 de l'art. 43 de la LC i admet ara dues excepcions més:

1r. Els actes de disposició que l'administració concursal consideri indispensables per a garantir la viabilitat de l'empresa o les necessitats de tresoreria que exigeixi la continuïtat del concurs. Haurà de comunicar-se immediatament al jutge del concurs els actes realitzats, acompanyant la justificació de la seva necessitat.

2r. Els actes de disposició de béns que no siguin necessaris per a la continuïtat de l'activitat quan es presentin ofertes en els termes que el precepte indica.

Els apartats 1 i 2 són novetat i van dirigits a facilitar els actes dispositius del concursat, en determinats casos..

Si són tres els administradors concursals – les últimes reformes s'inclinen amb alguna crítica doctrinal referent a això, per l'administrador únic- no poden comparèixer a l'escriptura a aquests efectes només dos d'ells, l'actuació ha de ser col·legiada; altra cosa serà que s'adopti un acord que consti en Acta i s'aporti la pertinent certificació. El que no s'ha d'admetre és un poder recíproc ni un poder a tercer.

I el Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas urgentes en materia concursal a l’art. 43.3 li ha afegit el següent apart. 4:

En el caso de transmisión de unidades productivas de bienes o servicios pertenecientes al concursado se estará a lo dispuesto por el artículo 146 bis.

I la Ley 9/2015, de 25 de mayo, de medidas urgentes en materia concursal ha afegit el següent article:

ARTÍCULO 146 BIS. Especialidades de la transmisión de unidades productivas.
1. En caso de transmisión de unidades productivas, se cederán al adquirente los derechos y obligaciones derivados de contratos afectos a la continuidad de la actividad profesional o empresarial cuya resolución no hubiera sido solicitada. El adquirente se subrogará en la posición contractual de la concursada sin necesidad de consentimiento de la otra parte. La cesión de contratos administrativos se producirá de conformidad con lo dispuesto por el artículo 226 del texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre.(Llegiu ara art. 214 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014.)
2. También se cederán aquellas licencias o autorizaciones administrativas afectas a la continuidad de la actividad empresarial o profesional e incluidas como parte de la unidad productiva, siempre que el adquirente continuase la actividad en las mismas instalaciones.
3. Lo dispuesto en los dos apartados anteriores no será aplicable a aquellas licencias, autorizaciones o contratos en los que el adquirente haya manifestado expresamente su intención de no subrogarse. Ello sin perjuicio, a los efectos laborales, de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores en los supuestos de sucesión de empresa.
4. La transmisión no llevará aparejada obligación de pago de los créditos no satisfechos por el concursado antes de la transmisión, ya sean concursales o contra la masa, salvo que el adquirente la hubiera asumido expresamente o existiese disposición legal en contrario y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 149.2.
La exclusión descrita en el párrafo anterior no se aplicará cuando los adquirentes de las unidades productivas sean personas especialmente relacionadas con el concursado.

Conclusió:

-. Particulars i societats no promotors ni que siguin mediadors de béns immobles: no és possible l'alienació dels seus béns immobles sense autorització judicial.

-. Promotors, constructors, empreses d'intermediació de béns immobles, (siguin particulars o societats): podran alienar béns immobles amb el consentiment dels administradors, en tenir la consideració d'operació normal del seu gir o tràfic.

Correspondrà, doncs, als administradors, determinar quins actes o operacions han de considerar-se dintre del gir o tràfic i determinar-lo de forma expressa.

Mentre els administradors no hagin acceptat, només cabrà l'autorització judicial.

c).- Supòsit d'entitats hipotecades: En la majoria de les ocasions, el bé immoble l'alienació del qual es pretén estarà hipotecat en garantia d'un préstec o crèdit i hi ha un precepte que s'ha d'integrar amb l'abans dit; em refereix a l'art. 155 de la Llei 22/2003, de 9 de juliol, concursal (LC) que diu:

«4. La realización en cualquier estado del concurso de los bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial se hará en subasta, salvo que, a solicitud de la administración concursal o del acreedor con privilegio especial dentro del convenio, el juez autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe, siempre que con ello quede completamente satisfecho el privilegio especial, o, en su caso, quede el resto del crédito reconocido dentro del concurso con la calificación que corresponda.
Si la realización se efectúa fuera del convenio, el oferente deberá satisfacer un precio superior al mínimo que se hubiese pactado y con pago al contado, salvo que el concursado y el acreedor con privilegio especial manifestasen de forma expresa la aceptación por un precio inferior, siempre y cuando dichas realizaciones se efectúen a valor de mercado según tasación oficial actualizada por entidad homologada para el caso de bienes inmuebles y valoración por entidad especializada para bienes muebles.
La autorización judicial y sus condiciones se anunciarán con la misma publicidad que corresponda a la subasta del bien y derecho afecto y si dentro de losdiez días siguientes al último de los anuncios se presentare mejor postor, el juez abrirá licitación entre todos los oferentes y acordará la fianza que hayan de prestar.
5. En los supuestos de realización de bienes y derechos afectos a créditos con privilegio especial previstos en este artículo, el acreedor privilegiado hará suyo el montante resultante de la realización en cantidad que no exceda de la deuda originaria, correspondiendo el resto, si lo hubiere, a la masa activa del concurso.»

De la lectura del precepte transcrit podria deduir-se que en tot cas d'alienació d'un immoble subjecte a hipoteca s'exigeix la subhasta pública i a més l'autorització del jutge; diem que aquest precepte ha d'integrar-se amb l'abans dit:

Regla general: per a alienar un immoble hipotecat (crèdit privilegiat, per tant), en qualsevol fase del concurs, una de dues: a), o el Jutge autoritza la venda, subsistint la hipoteca i podent subrogar-se el deute en l'adquirent, (deute que ja quedarà fora de la massa) i exigint-se la subhasta pública (avui tan injuriada) si el Jutge no la dispensa o 2), el jutge no accepta que hagi subrogació, ha de cobrar-se al comptat i el preu es destinarà a pagar el deute i el romanent al pagament de la resta crèdits. Aquesta és la regla general per a tot concursat que protegeix els drets del creditor privilegiat i el de la resta de creditors.

Especialitat: si estem davant el cas que hem indicat d'un promotor o societat immobiliària, serà d'aplicació l'abans dit: en ser una operació normal de la seva activitat: vendre, subrogar, etc. li ha de bastar el consentiment dels administradors concursals, sense que s'apliqui l'exigència de subhasta ni autorització judicial.

L'art. 155 és una regla general per als crèdits privilegiats, que no limita el disposat en l'art. 43 en la seva especialitat d'empresa amb objecte immobiliari.

La resolució de la DGRN de 4 d'octubre de 2012 [j 9] confirma l'abans dit; per una banda, la prova que el bé concret que es pretén alienar sense autorització judicial per estar comprès en el gir o tràfic del declarat en concurs competeix únicament a l'administració concursal, sense més; en el cas d'alienació d'una finca hipotecada que estigui en aquest gir o tràfic (indiscutible en les societats immobiliàries) tampoc s'exigeix l'autorització judicial de l'art. 155 de la Llei concursal per a poder, per exemple, vendre una finca i subrogar el préstec; és, diu la DGRN, un tractament diferenciat, el qual aquí es postula, per als béns objecte de transaccions pròpies del gir o tràfic.

En tot cas, ha de recordar-se que els actes realitzats pel deutor sense complir els requisits pertinents no són nuls, són simplement anul·lables i poden confirmar-se.

d).- Un problema afegit: presentació al Registre del manament declarant en concurs en data anterior a l'acte dispositiu del concursat presentat abans.

Es planteja el problema d'un acte dispositiu fet per una persona que en el moment de l'alienació no consta en el Registre de la Propietat que està declarada en concurs; es presenta l'escriptura (en el cas una hipoteca de béns privatius de l'esposa per un deute del seu espòs a una societat) i més tard un manament judicial del que resulta que ambdós cònjuges han estat declarats en concurs en data anterior a l'escriptura del declarat en concurs. La qüestió és si cal aplicar rigorosament el principi de prioritat (el primer document presentat és la hipoteca) o la presentació posterior del manament judicial declarant en concurs a la hipotecant impedeix la inscripció del primer document presentat.

La DGRN a la resolució de 26 de gener de 2012 [j 10] diu:

El principio de prioridad, consagrado por el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, como el de inoponibilidad de lo no inscrito establecido por el artículo 32, despliegan sus efectos respecto de títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, determinando que el que accede primeramente al Registro se anteponga al que llega después, bien de forma excluyente (cierre registral), bien de forma preferente (rango registral), según la compatibilidad entre ambos. A ese conflicto es aplicable la doctrina reiteradamente declarada por esta Dirección General de que el registrador no puede tener en cuenta en su calificación documentos presentados después, contradictorios o incompatibles con el primeramente presentado, si con ello se produce una desnaturalización del propio principio de prioridad. Esos principios y esa doctrina, en cambio, no juegan respecto de documentos que sólo afectan a la situación subjetiva del otorgante del documento, los cuales no plantean un conflicto objetivo con el documento presentado con anterioridad, sino que, al contrario, ofrecen la posibilidad de realizar una calificación más adecuada a la legalidad a la vista de la capacidad de los otorgantes (artículo 18 Ley de la Hipotecaria). A estos efectos, la declaración de concurso, así como su inscripción o anotación, no constituye, propiamente, una carga específica sobre una finca o derecho, que haya de ordenarse registralmente con otras cargas o actos relativos al dominio de aquéllos, conforme al principio de prioridad consagrado por el artículo 17 de la Ley Hipotecaria. La constatación registral de la declaración del concurso hace pública la situación subjetiva en que se coloca al concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre el conjunto de bienes, derechos y obligaciones integrados en su patrimonio, de modo semejante a las inscripciones de resoluciones sobre incapacitación contempladas en el artículo 2.4 de la Ley Hipotecaria (R. 21 de julio de 2011). Además, el régimen de intervención o suspensión de las facultades del concursado no nacen con la inscripción o anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del concurso, «que producirá sus efectos de inmediato… y será ejecutivo, aunque no sea firme» (artículo 21.2 de la Llei concursal), con independencia del conocimiento que de él tengan los otorgantes y de que se haya dado o no al auto la publicidad extrarregistral y registral prevista en los artículo 23 y 24 de la Ley Concursal. Desde ese momento, los actos que tienen por objeto bienes integrados en el patrimonio del concursado deben ser calificados de conformidad con las restricciones impuestas por el auto de declaración del concurso».

Atenció: amb aquesta doctrina haurà de saber el risc que té tot contractant si abans d'inscriure el seu títol arriba al Registre de la Propietat un manament judicial havent declarat en concurs al transmetent en data anterior a la seva adquisició (o garantia a favor seu), encara que el tercer res no sàpiga d'aquesta situació, no s'ha presentat encara la declaració de concurs al Registre i ni tan sols s'ha publicitat... I això es basa, segons la resolució de la DGRN de 16 de febrer de 2012 [j 11] en el caràcter immediatament executiu del concurs; a més i això és molt important, el Registrador pot (més aviat ha de) consultar el Registre Mercantil per a conèixer i qualificar degudament si l'atorgant d'un acte dispositiu està declarat en concurs (encara que res no consti en el Registre que és titular).

b.2.- Concurs necessari: Se suspenen les facultats del deutor que són substituïdes pels administradors, excepte altra decisió judicial, a la qual haurà d'estar-se.

C.- Alienació de béns una vegada aprovat el conveni

Serà el conveni el qual determinarà les regles de joc i a ell haurà d'atenir-se la pretesa alienació, sense perjudici de normes, com l'abans referida de l'art. 155 de la LC.

Disposa l'article 137 de la Llei 22/2003, de 9 de juliol, concursal: Facultats patrimonials del concursat convingut:

«1.- El convenio podrá establecer medidas prohibitivas o limitativas del ejercicio de las facultades de administración y disposición del deudor. Su infracción constituirá incumplimiento del convenio, cuya declaración podrá ser solicitada del juez por cualquier acreedor. 2.- Las medidas prohibitivas o limitativas serán inscribibles en los registros públicos correspondientes y, en particular, en los que figuren inscritos los bienes o derechos afectados por ellas. La inscripción no impedirá el acceso a los registros públicos de los actos contrarios, pero perjudicará a cualquier titular registral la acción de reintegración de la masa que, en su caso, se ejercite».
D.- Alienació de béns en el cas de liquidació

Queden suspeses les facultats del deutor per a administrar i disposar.

Diu l'article 145 de la Llei 22/2003, de 9 de juliol, concursal: Efectes sobre el concursat.

«1.- La situación del concursado durante la fase de liquidación será la de suspensión del ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, con todos los efectos establecidos para ella en el título III de la presente Ley».

Conforme a l'establert en el 145 de la Llei Concursal l'obertura de la fase de liquidació en el concurs d'una persona jurídica té unes conseqüències fonamentals: la resolució judicial per la qual s'ordena aquesta obertura ha de contenir la declaració de dissolució de la societat si no estigués acordada i, en tot cas, el cessament dels administradors o liquidadors, que seran substituïts per l'administració concursal. Per tant, a partir d'aquest moment els administradors concursals assumeixen la representació de la societat concursada.

El pla de liquidació, com assenyala la Resolució de la DGRN de 25 d'abril de 2016 [j 12] acostuma a preveure mecanismes molt més àgils per a la realització del patrimoni del concursat que els establerts en la Llei, però el pla de liquidació ha de respectar i protegir els interessos, tant del deutor, com dels creditors concursals i és fonamental que l'execució del pla de liquidació es faci en els seus exactes termes.

Ara bé, si en la fase de liquidació es procedeix a alienar béns del concursat, les regles contingudes en la Llei Concursal per a l'alienació del ben sobre el qual recau el dret real de garantia (articles 149.2 i 155.4 de la Llei Concursal) tenen caràcter imperatiu i a elles necessàriament ha d'ajustar-se el pla de liquidació, regles imperatives que regeixen també a falta d'aprovació del pla de liquidació. (Resolució de la DGRN d'11 de setembre de 2017). [j 13]

Jurisprudencia citada
  1. Sentencia nº 203/2016 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 1 de Abril de 2016.
  2. Sentencia nº 506/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 29 de Julio de 2012.
  3. Sentencia nº 676/2010 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 10 de Noviembre de 2010.
  4. Sentencia nº 801/2010 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 14 de Diciembre de 2010.
  5. Sentencia nº 224/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 23 de Marzo de 2011.
  6. Sentencia nº 879/2011 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 24 de Noviembre de 2011.
  7. Sentencia nº 71/2012 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 20 de Febrero de 2012.
  8. Sentencia nº 299/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 13 de Mayo de 2013.
  9. Resolución de 4 de octubre de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Huesca n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con subrogación de préstamo hipotecario y novación del mismo..
  10. Resolución de 26 de enero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Riaza, por la que se suspende la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca..
  11. Resolución de 16 de febrero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 3 a la inscripción de una transmisión de inmuebles en ejecución de contrato de obra..
  12. Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lepe a inscribir una escritura de venta de bienes de una entidad declarada en concurso de acreedores..
  13. Resolución de 11 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Getafe n.º 1 a la inscripción de determinada transmisión de inmueble con cancelación de cargas registrales como consecuencia de un proceso concursal..
Legislación citada

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA GRATIS