Desafectació i venda d'elements comuns

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Model d'escriptura per la qual es desafecta un passadís que passa a ser element privatiu i es ven a propietari de local contigu; aquest agrega a local propi. Doctrina de la DG.

 
EXTRACTO GRATUITO

Contenido
  • 1 Model d'escriptura
  • 2 Comentari
    • 2.1 El cas proposat
    • 2.2 Requisits
      • 2.2.1 Normativa catalana
      • 2.2.2 Temes a discutir
    • 2.3 Tribunal Suprem
    • 2.4 Desafectació d'element comú I càrregues
    • 2.5 Tema fiscal
    • 2.6 Cadastre i representació gràfica
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Model d'escriptura

NÚMERO

(Lloc i data)

DAVANT MEU, * Notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, amb residència a *,

COMPAREIXEN:

D'una part,

El SENYOR *, major d'edat, *, veí de *, carrer *,núm. * i DNI *.

Intervé en nom i representació de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI *, de *; la descripció del total immoble, posteriorment dividit en propietat horitzontal, és la següent:

URBANA: Edifici que consta de ....

Inscrita al volum *, llibre *, foli *, finca * del terme de *.

Les facultats i representació dels senyors * i *, resulten:

a) Del seu càrrec de president de la comunitat de veïns, nomenat en l'assemblea general ordinària del dia * de * de * i que està vigent, la qual cosa acredita exhibint-me el Llibre d'actes, degudament legitimat.

i b) Dels acords adoptats per * dels propietaris a l'assemblea general de la comunitat, celebrada en segona convocatòria, el dia *, a les * hores, segons certificació, que incorporo a aquesta matriu, expedida pel secretari, senyor *, amb el vistiplau del president, senyor *, dels quals legitimo les firmes.

També queda incorporada a aquesta matriu una certificació expedida pel mateix secretari, senyor *, amb el vistiplau del mateix president, senyor *, acreditant que van ser notificats, a tots els copropietaris no assistents, els acords de l'esmentada assemblea general de la comunitat i que ningú s'ha oposat.

En conseqüència, els repetits acords de l'assemblea general han estat presos amb la majoria necessària.

Manifesta el senyor que les seves facultats i representació no els han estat revocades, restringides ni limitades i que es troben plenament vigents. I, jo, el Notari, considero que té facultats suficients per a poder elevar a públics els acords de la comunitat, i per tant la desafectació, segregació i venda objecte d'aquesta escriptura. 

I de l'altra part,

Els consorts, casats en règim legal de separació de béns, SENYORS * i *, majors d'edat, veïns de *... i DNI/NIF * i *.

De veïnatge civil català

Intervenen en nom propi.

Els identifico pels seus expressats documents nacionals d'identitat, els números dels quals coincideixen amb els de la seva identificació fiscal. Tenen, a judici meu, capacitat i legitimació per atorgar aquesta escriptura de DESAFECTACIÓ D'ELEMENTS COMUNS, COMPRAVENDA I AGREGACIÓ i EXPOSEN:

I.- Els senyors * i * són propietaris, per iguals parts indivises, de la finca següent:

URBANA: DEPARTAMENT *- Local comercial situat a la planta baixa de l'edifici situat al carrer *.....

Té una quota de participació en relació al valor total de l'immoble del qual forma part del *%

Inscrita en el tom *, llibre *, foli *, finca *, inscripció *.

REFERÈNCIA CADASTRAL:

OPCIONS:

1a.- Ha estat obtinguda pel notari en forma telemàtica:

La que resulta del certificat cadastral descriptiu i gràfic; jo, el Notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitada als efectes del present atorgament; aquest certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el Notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

2a.- No existeix certificat cadastral gràfic, però sí certificat simplement descriptiu:

La que resulta del certificat cadastral simplement descriptiu; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitat als efectes del present atorgament, si bé, segons aquest certificat, el Cadastre no pot subministrar encara el certificat gràfic; l'esmentat certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

3a.- No s'aporta referència concreta (o només la de la finca matriu) i no s'ha obtingut pel notari en forma telemàtica.

(Possibilitats)

a): No té encara referència cadastral concreta.

b): No m'ha estat aportada la referència cadastral concreta, i tampoc no l'he obtinguda jo, el notari en forma telemàtica.

En totes dues subopcions (a continuació):

Tot això sense perjudici de quedar facultat, jo, el Notari, per fer constar mitjançant diligència qualsevol informació adient. Faig expressa advertència de l'obligació de fer, davant la gerència territorial del cadastre, i en el termini de dos mesos, la pertinent declaració de l'alteració de titularitat que es formalitza en aquesta escriptura i en especial de les responsabilitats que indica la llei en el cas de no fer la presentació dintre el termini o de fer declaracions falses, incompletes o inexactes.

Jo, el Notari, procediré a indicar la manca de referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

COINCIDÈNCIA DE LA DESCRIPCIÓ CADASTRAL I LA REALITAT FÍSICA:

Ha estat manifestat pels atorgants, després de la meva sol·licitud, la coincidència entre la realitat física i la que consta al certificat cadastral indicat i expressen la seva conformitat amb la nova descripció de la finca, realitzada d'acord amb les dades cadastrals actuals.

(Discrepàncies: En finques que estiguin en règim de propietat horitzontal no hi ha obligació notarial de notificar la discrepància; en les altres finques si hi ha discrepàncies entre la realitat de la finca i el Cadastre s'indicarà aquest fet, aplicant el supòsit que procedeixi conforme al que disposa el art. 18, Llei de Cadastre, redacció donada per la Llei 13/2015 de 24 de juny de reforma de la Llei Hipotecària).

En realitat són molts els supòsits que cal indicar a l'escriptura: que hi hagi coincidència de superfície i veïns entre el Cadastre, el Registre i la realitat i ja consti en el Registre la coordinació gràfica o que no consti (i podrà sol·licitar-se o no); que no concordi la superfície cadastral i/o els veïns amb la realitat i el que consta en el Registre, coneixent-se o desconeixent-se com és el real, per la qual cosa en aquest últim cas no pot iniciar-se ja el procediment pertinent per obtenir l'amb concordança; si la real es coneix i coincideix amb la cadastral i hi ha una diferència de superfície inferior al 10% es pot sol·licitar la major cabuda a l'empara de l'art. 201.3 de la LH, però, si supera el 10%, haurà d'informar-se als atorgants del procediment de l'art. 201.1 de la LH (que podran iniciar seguidament o no fer-ho); si la superfície real és la registral i no la cadastral s'advertirà als interessats del procediment de rectificació previst en art. 18.2, Llei de Cadastre; finalment si la diferència de superfície és inferior al 5%, cal demanar la major cabuda i simplement es comunica al Cadastre aquesta rectificació.

TÍTOL: Compra formalitzada en escriptura *.

Forma part, en règim de propietat horitzontal, de la finca registral *, abans descrita.

II.- Després d'exposar tot el que precedeix, els compareixents, tal com intervenen, ATORGUEN:

PRIMER.- DESAFECTACIÓ I SEGREGACIÓ.

El senyor, actuant en nom i representació de la comunitat de propietaris de l'edifici * de *, desafecta com a element comú (exemple: un passadís existent a la planta baixa de l'immoble....), el qual, fins ara, tenia la condició d'element comú i que, segregant-lo, als efectes necessaris, tindrà la següent descripció:

Local comercial situat a la planta baixa de l'edifici situat al carrer * de * de superfície * metres quadrats. Limita: al Nord, *; Sud, *; Est, *; i Oest, *.

Valor: * euros.

No es determina ni quota de participació en el total immoble, ni número d'ordre en la comunitat, ja que a continuació s'agregarà amb el departament * tal com va acordar la comunitat de propietaris.

-La present segregació ha estat autoritzada per l'Ajuntament de *, segons llicència que m'exhibeix i de la qual protocol·litzo fotocòpia que testimonio.

SEGON.- COMPRAVENDA.

A). El senyor * , actuant en nom i representació de la COMUNITAT DE PROPIETARIS DE L'EDIFICI *, VEN en aquest acte als senyors * i *, els quals compren per iguals parts indivises, la finca segregada a l'atorgament Primer, lliure de càrregues, al corrent en el pagament de contribucions i segons les condicions naturals de la Llei.

B). Preu d'aquesta compravenda és la quantitat de * euros.

El pagament del preu s'ha realitzat i queda identificat de la manera següent:

(Identificació de la forma de pagament, segons disposa la Llei 36/2006, de 29 de novembre, de mesures per a la prevenció del frau fiscal).

En conseqüència, el senyor *, en nom de la comunitat que representa, reconeix haver de la part compradora el preu convingut, amb anterioritat a aquest acte, raó per la qual atorga carta de pagament.

C). El venedor transmet als compradors la possessió lliure i el ple domini de la finca venuda, amb tots els seus drets, usos i pertinences.

D) Declara la part venedora que en ser la finca venuda un element comú no ha tingut mai un rebut d'IBI concret.

TERCER.- AGREGACIÓ. (o AGRUPACIÓ si la finca menor és inferior a la cinquena part de la dels compradors)

Els senyors * AGREGUEN la finca que acaben d'adquirir a l'atorgament anterior, a la finca registral *, descrita a l'expositiu I i formen la següent FINCA RESULTANT DE L'AGREGACIÓ:

URBANA: DEPARTAMENT *.- Local comercial situat a la planta baixa de l'edifici situat al carrer * d'aquesta ciutat, de * metres quadrats. Limita: *.

Té una quota de participació en relació al valor total de l'immoble de què forma part del *%

QUART.- Totes les despeses...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA