Contrato de compraventa de finca con dinero procedente de un paraíso fiscal

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de compra de finca a favor de un NO residente en España cuando se trata de la inversión procedente de un Paraíso Fiscal.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Temas generales en las ventas
    • 2.2 Requisitos en la adquisición por un no residente
      • 2.2.1 Nomas comunes a toda adquisición de no residente
      • 2.2.2 Por ser en este caso siempre una INVERSIÓN EXTRANJERA
      • 2.2.3 Por ser inversión procedente de paraíso fiscal
    • 2.3 Atención a las fincas rústicas adquiridas por no comunitarios
    • 2.4 Otros temas relaciones con personas extranjeras
      • 2.4.1 EL IDIOMA
      • 2.4.2 LA IDENTIFICACIÓN
      • 2.4.3 LA EXPRESIÓN DEL NIF
      • 2.4.4 El RÉGIMEN MATRIMONIAL
      • 2.4.5 El USO DE PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO
    • 2.5 No admisión de condición suspensiva de obtener una autorización
    • 2.6 Prueba del derecho extranjero
    • 2.7 Terrenos que limitan con carretera del Estado
    • 2.8 Poder otorgado en el extranjero
    • 2.9 Traducción oficial de documentos
    • 2.10 Remisión a otros formularios que afectan a extranjeros
    • 2.11 Lista de Paraísos fiscales
  • 3 Doctrina Administrativa citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *.

ANTE MÍ, **, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

De una parte, (EL ESPAÑOL)

Don *, mayor de edad, *(profesión o actividad) , vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF *, vigente, por el que le identifico, número *. (si está casado, o comparecen ambos cónyuges, se expresará el régimen económico matrimonial).

De nacionalidad y residencia española; son de vecindad civil * (En su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Y de otra parte, (El extranjero no residente)

Don *, mayor de edad, * (profesión o actividad y si está casado, comparezcan o no ambos consortes, se expresará su régimen matrimonial: véase el comentario), de nacionalidad *, residente en *, con domicilio en *. Exhibe Pasaporte número *, vigente (o Documento nacional de identidad número *, vigente) y NIF *.

IDENTIFICACIÓN:

Le identifico por su expresado Pasaporte, expedido el día * y válido hasta el día *, con fotografía y firma conformes. Uno a esta matriz fotocopia, que testimonio, de dicho documento a efectos de acreditar su identificación: dicho documento incorporado no se insertará en las Copias, sin precisar especial mención de ello.

ACREDITACIÓN DE LA NO RESIDENCIA:

Caso 1.- Español residente en paraíso fiscal que pague en efectivo (como, por ejemplo, un español residente en Andorra):

Don * me exhibe un Certificado, expedido por el Cónsul General de España en *, Don *, acreditando su condición de residente con el número *. Incorporo fotocopia a esta matriz.

Caso 2.- Residente en paraíso fiscal que pague mediante cheque o justificante bancario (certificación) que acredita que el pago del precio se hace con dinero procedente de cuenta de no residente.

La parte compradora acredita que no es residente mediante la forma de pago que se dirá.

Caso 3.- Aportación de la pertinente certificación:

La parte compradora acredita su no residencia en España mediante la pertinente certificación que me exhibe y de la que incorporo fotocopia que testimonio.

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Tienen, a mi juicio, según su respectiva ley personal, capacidad legal y legitimación para esta escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:

I.- Que Don/ña * es propietario/a (son propietarios, la sociedad es propietaria, etc.) de la siguiente Finca:

URBANA: *. (o Rústica).

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *.

(Si procede) Conforme al art. 174 del Reglamento Notarial en el título presentado y al margen de la descripción de la finca objeto del contrato, yo, el Notario, pongo la pertinente nota con fecha y mi firma.

Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas. En caso contrario puede verse situación del arrendatario en los formularios que hace referencia a finca arrendada, rústica o urbana, tales como:

(ATENCIÓN: En caso de transmisión o gravamen de una vivienda o en el caso de terreno (rústico o urbano) en el cual haya una vivienda y que, en cualquier de los dos casos, por ser titularidad de uno solo de los cónyuges, concurra únicamente su titular, se indicará: declara el titular de la finca descrita que ésta no es su vivienda familiar. En las legislaciones donde sea preciso, en caso de transmisión de la finca propiedad de persona soltera, viuda o divorciada debe indicarse que la finca no es la vivienda común con pareja alguna).

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación).

(Finalmente, cabe según qué supuestos: a) solicitar expresamente que no se insta ni el procedimiento del art. 199 ni el del...

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