Escritura de modificación de propiedad horizontal que afecta a varios departamentos y el cambio de uso de un departamento

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura por la que se modifica una propiedad horizontal, varía la superficie de los anteriores departamentos por la construcción de un ascensor y se describen de nuevos los departamentos actuales con unas nuevas cuotas. Cambio de uso.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
  • 3 Modificacion de propiedad horizontal
    • 3.1 En general
    • 3.2 Problemas
    • 3.3 Alteraciones de una entidad
    • 3.4 Carácter privativo de unas terrazas
    • 3.5 Rectificación de linderos
    • 3.6 Transformación de elementos: privativo en elemento común o común en privativo
    • 3.7 Extinción de la propiedad horizontal. Titulares de cargas
    • 3.8 Tema fiscal en las modificaciones de la PH
    • 3.9 Otros temas
    • 3.10 Ampliación seguro decenal
    • 3.11 Cambio de uso
    • 3.12 La construcción de una nueva planta
    • 3.13 Simple modificación de estatutos
    • 3.14 Normativa en Cataluña
    • 3.15 Normas transitorias para Cataluña:
    • 3.16 Catastro en las modificaciones hipotecarias
  • 4 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 5 Legislación citada
Modelo de escritura

NÚMERO

En * , a *.

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

DON *, mayor de edad, soltero, vecino de *, calle *, nº * y DNI/NIF vigente, número *.

DON *, mayor de edad, viudo, vecino de *, calle *, nº * y DNI/NIF vigente, número *.

Doña *, mayor de edad, viuda, vecina de *, calle *, nº * y DNI/NIF vigente, número*.

Los cónyuges, casados en régimen de gananciales Don * y Doña *, mayores de edad, vecinos de *, con domicilio en * y DNI/NIF vigentes, número * y . *

De nacionalidad y residencia española; son de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Etc.

Intervienen en su propio nombre y derecho.

(Intervención, en su caso, del Presidente de la comunidad de propietarios)

Les identifico por sus respectivos documentos de identidad, cuyos números coinciden con los de su Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL y EXPONEN:

I.- Don * es propietario de la finca siguiente:

URBANA.- DEPARTAMENTO NÚMERO UNO.- Local comercial sito a la planta baja del inmueble en *, calle *...

Cuota de participación en el total inmueble: *.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: Compra en escritura otorgada el día *, ante el notario de *, Don *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación).

(Finalmente, cabe según qué supuestos: a) solicitar expresamente que no se insta ni el procedimiento del art. 199 ni el del art. 201 ambos de la Ley Hipotecaria, b) que no solicitan la rectificación registral ni el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro por ignorar la descripción real, c) que, en último caso, se inscriba la finca en el Registro con la descripción registral.

II.- Doña * es propietaria de la finca siguiente:

URBANA.- DEPARTAMENTO NÚMERO DOS.- ...

REFERENCIA CATASTRAL: ....

III.-....

IV.- Los departamentos descritos a los apartados I, II, III son todas las entidades que integran la propiedad horizontal constituida sobre la finca siguiente:

URBANA: Una casa ...

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *.

VALOR: *. Euros.

V.- MODIFICACIÓN.

Opción 1.- Modificación hecha únicamente por alguno/s de los propietarios:

Don *, con el consentimiento de * (al menos 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación), ha iniciado obras de modificación de la planta * de forma que: (descripción de las obras realizadas: ejemplo convertir dos pisos en tres)

Opción 2.- Modificación hecha por la Comunidad (por ejemplo por la construcción de un ascensor)

Con el acuerdo de * (al menos la mayoría de propietarios del inmueble) se han modificado determinados elementos comunes y parte de los privativos, a fin de poder instalar un ascensor para el servicio de toda la finca.

(En todo caso):

Las obras se han realizado de acuerdo con Licencia concedidas por el Ayuntamiento de * (o si procede: comunicación previa, según la legislación aplicable. Véase el comentario).

Expediente *, de fecha *.

Incorporo fotocopia a esta matriz.

También incorporo un Certificado, expedido por el Arquitecto, Don *, cuya firma legitimo, que describe las obras y acredita su estado constructivo.

VALOR de las obras declaradas: * euros.

Manifiestan los comparecientes que, aunque el destino principal del inmueble sea el de viviendas, al tratarse de una reforma y redistribución interior, sin que haya ningún tipo de ampliación ni modificación de estructura exterior, no es exigible la constitución de las garantías que dispone el artículo 19 de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de ordenación de la edificación.

VI.- Como consecuencia de las obras referidas en el apartado anterior, se han producido modificaciones en las superficies del departamento * y *.

VII.- Todos los comparecientes, únicos titulares de la totalidad de...

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