Escritura de constitución de derecho de superficie a título gratuito sobre parte de una finca rústica

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de constitución de un derecho de superficie entre personas físicas sobre parte de una finca rústica para posibilitar la construcción de una vivienda a un familiar.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Norma estatal
    • 2.2 Normativa en Cataluña
    • 2.3 Regulación en Navarra
    • 2.4 El impuesto sobre incremento del valor de los terrenos urbanos y la donación
  • 3 Doctrina Administrativa citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, ** Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

De una parte:

Los cónyuges, casados en régimen (de gananciales, de separación, etc.) Don * y Doña *, mayores de edad, *(profesión o actividad), vecinos de *, con domicilio en *. Exhiben DNI/NIF vigentes, números * y *.

Y de otra parte,

Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, número *.

Son de nacionalidad y residencia española. (En su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Intervienen en nombre propio y son de vecindad civil *.

Les identifico por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura y EXPONEN:

I.- Don ** y Doña ** son propietarios, por iguales partes indivisas (o bienes gananciales) de la siguiente finca:

URBANA.- *.

Inscrita al tomo *, libro * de *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *.

(Si procede) Conforme al art. 174 del Reglamento Notarial en el título presentado y al margen de la descripción de la finca objeto del contrato, yo, el Notario, pongo la pertinente nota con fecha y mi firma.

Libre de arrendamientos.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación).

(Finalmente, cabe según qué supuestos: a) solicitar expresamente que no se insta ni el procedimiento del art. 199 ni el del art. 201 ambos de la Ley Hipotecaria, b) que no solicitan la rectificación registral ni el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro por ignorar la descripción real, c) que, en último caso, se inscriba la finca en el Registro con la descripción registral.

CARGAS Y LIMITACIONES: Por ser acto a título gratuito y a solicitud de los otorgantes, no se ha solicitado información registral.

II.- Expuesto cuanto antecede, los comparecientes, según intervienen, OTORGAN:

Don * y Doña * CONSTITUYEN y CEDEN GRATUITAMENTE y, en cuanto fuere necesario, transmiten a DON * que ACEPTA, el DERECHO REAL DE SUPERFICIE sobre una parte de la finca descrita en el apartado I de esta escritura, a fin de que la parte adquirente pueda realizar obras de reforma y ampliación en el edificio existente. Este derecho tiene las siguientes características:

a).- Superficie: El derecho afectará a una superficie de * metros cuadrados en cuyo interior existe la edificación de una sola planta, de forma rectangular, destinada a cubierto y que limita: al frente con *, derecha, izquierda y fondo, con el resto de finca.

Se une a esta matriz un plano, subscrito por los otorgantes, que detalla la parte a la que se extiende el derecho de superficie y el resto no afectada por éste.

b).- Acceso: Se accede a la porción afectada por el derecho de superficie por vial público.

c).- Duración: El presente derecho de superficie se establece por un plazo de 99 años, a contar del día de hoy.

Transcurridos los 99 años de duración, el derecho de superficie se considerará finalizado y se cancelará en el Registro de la Propiedad, de forma que todo lo que se haya edificado en la finca objeto de la presente, así como las instalaciones existentes en ella, pasarán a ser propiedad de la parte cedente, sin derecho a ninguna indemnización a favor de la parte superficiaria.

d).- Valor: A efectos fiscales, se valora el derecho constituido en *.

e).- Canon: No se pagará canon de compensación por la cesión del DERECHO DE SUPERFICIE.

f).- Edificación proyectada: Se pacta que la parte adquirente debe realizar la reforma y ampliación del edificio actualmente existente y la construcción de una nueva planta para destinarlo a vivienda unifamiliar con garaje. La planta baja tendrá una superficie construida de * metros cuadrados... y se destinará a garaje y parte de la vivienda; la planta primera tendrá una superficie construida de * metros cuadrados y se destinará a complementar la vivienda.

Las obras se presupuestan en * euros, y se realizarán en el plazo máximo de * años a contar de hoy.

II.- PACTOS ESPECIALES:

Primero.- El superficiario se obliga al pago de todos los impuestos por la cesión del derecho de superficie y también los de cancelación por resolución del presente contrato.

Serán de cargo de la parte propietaria el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos (antes Plus Valía), si se devengare por la cesión del derecho de superficie.

...

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