Escritura de creación de subcomunidad de local

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de Escritura en la que el titular de una entidad situada en un Edificio dividido en Propiedad Horizontal procede a crear una SUBCOMUNIDAD, con fijación de cuotas.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Regla general
    • 2.2 Otra reglas para su inscripción
    • 2.3 Normativa especial en Cataluña
    • 2.4 Catastro en las modificaciones hipotecarias
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, * Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

Don *, mayor de edad, *, vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *.

De nacionalidad y residencia española; es de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Interviene en su propio nombre y derecho.

Le identifico por su expresado documento de identidad, cuyo números coinciden con el de su Identificación Fiscal; tiene, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD DE LOCAL y EXPONE:

I.- Que es propietario de la siguiente Finca Urbana:

Departamento Número * . Local situado en la Planta Baja del Edificio en término de *.. Tiene una superficie de *; linda al frente, calle; derecha entrando; izquierda , y fondo *.

Cuota: Tiene una cuota de participación en relación al total valor del inmueble de *%.

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: Le pertenece por *.

Valor: * Euros.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TITULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario, en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos: Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial).

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

Discrepancias: en fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas, si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro, se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18 de la Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente, si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.

II.- Don * crea una subcomunidad en el descrito departamento, en régimen de propiedad Horizontal, formando los siguientes Departamentos en el interior de dicho Local:

Subentidad 1.- Local comercial, situado en la Planta Baja del Edificio en término de *. Tiene una superficie de *; linda al frente, con zona de acceso; derecha entrando entidad 2; izquierda muro y fondo *.

Cuota: Tiene una cuota de participación en relación al total valor del local de que forma parte del *%.

Subentidad 2.- Local comercial, situado en la Planta Baja del Edificio en término de *. Tiene una superficie de *; linda al frente, con zona de acceso; derecha entrando entidad 3; izquierda entidad 2, y fondo *.

Cuota: Tiene una cuota de participación en relación al total valor del local de que forma parte del *%.

Subentidad 3.- Local comercial, situado en la Planta Baja del Edificio en término de *. Tiene una superficie de *; linda al frente, con zona de acceso; derecha entrando *; izquierda *, y fondo *.

Cuota: Tiene una cuota de participación en relación al total valor del local de que forma parte del *%.

Etc.

NORMAS DE COMUNIDAD: Esta comunidad ahora creada se regirá por los siguientes normas:

ARTICULO 1º. Los departamentos en que se ha dividido la entidad principal tendrán una participación en los beneficios y gastos de la subcomunidad creada en proporción a sus respectivas cuotas.

ARTICULO 2º. En cuanto sea aplicable las entidades se regirán, en cuanto a su propia comunidad, por las normas contenidas en el artículo 396 el Código Civil, las disposiciones de la Ley de 21 de Julio de 1.960, disposiciones complementarias y en especial por estos estatutos. (Atención en Cataluña: se debe indicar que la propiedad horizontal se regirá por el Libro Quinto del Código Civil: ver comentario)

ARTICULO 3º. Son elementos comunes: las zonas de acceso y paso a los distintas entidades creadas, en especial el pasillo situado entre las entidades * y * .

ARTICULO 4º. En el caso de que dos o más entidades pertenecieran a un solo propietario, éste tendrá la facultad de comunicarlos entre sí practicando al efecto las aberturas que considerare convenientes, siempre y cuando las mismas no afecten a la estructura de la edificación.

INTERVENCION ADMINISTRATIVA: (se protocolzará la licencia, comunicación o declaración responsable, según lo ordene la legislación autonómica correspondiente).

COMUNICACIÓN AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Posibilidad 1.- Por expresa indicación de la parte interesada, procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. (Se indicará...

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