Escritura de creación de subcomunidad de local

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de Escritura en la que el titular de una entidad situada en un Edificio dividido en Propiedad Horizontal procede a crear una SUBCOMUNIDAD, con fijación de cuotas.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Regla general
    • 2.2 Otra reglas para su inscripción
    • 2.3 Normativa especial en Cataluña
    • 2.4 Catastro en las modificaciones hipotecarias
  • 3 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *.

ANTE MÍ, * Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

Don *, mayor de edad, *, vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, número *.

De nacionalidad y residencia española; es de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Interviene en su propio nombre y derecho.

Le identifico por su expresado documento de identidad, cuyo números coinciden con el de su Identificación Fiscal; tiene, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de CONSTITUCIÓN DE SUBCOMUNIDAD DE LOCAL y EXPONE:

I.- Que es propietario de la siguiente Finca Urbana:

Departamento Número *. Local situado en la Planta Baja del Edificio en término de *. Tiene una superficie de *; linda al frente, calle; derecha entrando; izquierda, y fondo *.

Cuota: Tiene una cuota de participación en relación al total valor del inmueble de *%.

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: Le pertenece por *.

Valor: * Euros.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TÍTULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación).

(Finalmente, cabe según qué supuestos: a) solicitar expresamente que no se insta ni el procedimiento del art. 199 ni el del art. 201 ambos de la Ley Hipotecaria, b) que no solicitan la rectificación registral ni el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro por ignorar la descripción real, c) que, en último caso, se inscriba la finca en el Registro con la descripción registral.

II.- Don * crea una subcomunidad en el descrito departamento, en régimen de propiedad Horizontal, formando los siguientes Departamentos en el interior de dicho Local:

Subentidad 1.- Local comercial, situado en la Planta Baja del Edificio en término de *. Tiene una superficie de *; linda al frente, con zona de acceso; derecha entrando entidad 2; izquierda muro y fondo *.

Cuota: Tiene una cuota de participación en relación al total valor del local de que forma parte del *%.

Subentidad 2.- Local comercial, situado en la Planta Baja del Edificio en término de *. Tiene una superficie de *; linda al frente, con zona de acceso; derecha entrando entidad 3; izquierda entidad 2, y fondo *.

Cuota: Tiene una cuota de participación en relación al total valor del local de que forma parte del *%.

Subentidad 3.- Local comercial, situado en la Planta Baja del Edificio en término de *. Tiene una superficie de *; linda al frente, con zona de acceso; derecha entrando *; izquierda *, y fondo *.

Cuota: Tiene una cuota de participación en relación al total valor del local de que forma parte del *%.

Etc.

NORMAS DE COMUNIDAD: Esta comunidad ahora creada se regirá por los siguientes normas:

ARTÍCULO 1º. Los departamentos en que se ha dividido la entidad principal tendrán una participación en los beneficios y gastos de la subcomunidad creada en proporción a sus respectivas cuotas.

ARTÍCULO 2º. En cuanto sea aplicable las entidades se regirán, en cuanto a su propia comunidad, por las normas contenidas en el artículo 396 el Código Civil, las disposiciones de la Ley de 21 de julio de 1960, disposiciones complementarias y en especial por estos estatutos. (Atención en Cataluña: se debe indicar que la propiedad horizontal se regirá por el Libro Quinto del Código Civil: ver comentario)

ARTÍCULO 3º. Son elementos comunes: las zonas de acceso y paso a los distintas entidades creadas, en especial el pasillo situado entre las entidades * y * .

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