Escritura de constitución de servidumbre recíproca de comunicación en un conjunto de edificios

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura en la que un Promotor constituye una servidumbre recíproca y compleja de comunicación de varios edificios, para dar acceso a garajes y trasteros de la planta sótanos. Doctrina de la D.G. de los Registros y del Notariado. Servidumbre non facere.

 
EXTRACTO GRATUITO

Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Constitución de servidumbre
    • 2.2 Doctrina de Dirección General
    • 2.3 Normas catalanas
    • 2.4 Impuesto sobre incremento del Valor de los terrenos Urbanos
    • 2.5 Justificante del medio de pago
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO *.

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

DON *, mayor de edad, * (profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF *.

Interviene en nombre y representación de la Compañía mercantil * (completar)....

Sus facultades y representación resultan de *... y yo, el Notario las juzgo suficientes para poder declarar Obras nuevas, dividir edificios en propiedad horizontal y constituir servidumbres.

Le identifico por su documento de identidad, cuyo número coincide con el número de su Identificación Fiscal; tiene, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE y DICE:

I.- Que la Sociedad * es propietaria de las fincas siguientes:

A.- URBANA.- Edificio situado en *. Se compone de *...

Inscrita al tomo *, libro * de *, folio *, finca *, inscripción *ª.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10%y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.)

TÍTULO: *

B.- URBANA.- Solar situado en *. Se compone de ...

Inscrita al tomo *, libro * de *, folio *, finca *, inscripción *ª.

REFERENCIA CATASTRAL....

TÍTULO: *

C.- URBANA.- Solar situado en *. Se compone de ...

Inscrita al tomo *, libro * de *, folio *, finca *, inscripción *ª.

REFERENCIA CATASTRAL: (Opciones)...

TÍTULO: *

II.- Don *, en nombre y representación de *, y sujeta a la condición suspensiva de la separación de la titularidad de cualquiera de los predios, constituye una SERVIDUMBRE DESTINADA A FACILITAR EL ACCESO, COMUNICACIÓN Y RELACIONES DE VECINDAD ENTRE LAS FINCAS DESCRITAS:

PREDIOS: Son predios a la vez dominantes y sirvientes: las fincas descritas en esta Escritura

CONTENIDO DE LA SERVIDUMBRE: Lo constituye: a) recíproca servidumbre de luces y vistas entre los diferentes inmuebles que existen o se construyan en el futuro en cualquiera de las fincas; b) recíproco derecho de paso para personas y vehículos desde las rampas existentes en la finca * de las descritas y otras zonas de acceso que puedan construirse, así como la zona de comunicación y maniobra de cada planta sótano que se construyan en cualquiera de las fincas de referencia, y en caso de construirse más de una, las propias comunicaciones entre plantas. Corresponde a la Sociedad Promotora el establecer físicamente cuales serán las zonas concretas de acceso peatonal y rodado a las plantas sótanos, los espacios de comunicación dentro de cada planta sótanos y entre plantas sótanos, afecte en todo o en parte a una planta sótanos, o a más. Y queda facultada esta Sociedad, al establecer las normas de Comunidad de los diversos edificios que existan, se amplíen o se edifiquen, el detalle concreto, si lo estima procedente, de por cual finca o fincas, rampas, ascensores, y otras formas de comunicación puede accederse a cada respectivo inmueble y colindantes, así como indicar a qué entidad o entidades y en qué proporción les corresponderá el pago de la cuota de gastos de conservación y mantenimiento de rampas de acceso y zonas de comunicación que a cada finca después se le asigna. En caso de que se practique segregación de alguna o algunas de las fincas, las segregadas y restos quedarán afectadas igualmente por las servidumbres que se constituyen.

CUOTA DE GASTOS: Los gastos de conservación y mantenimiento de las zonas de acceso, peatonal o rodado, rampas, espacios de comunicación y zonas de maniobra serán satisfechos de acuerdo con las siguientes reglas:

Los gastos de conservación y mantenimiento de la rampa de acceso descrita en la finca * y que está previsto dé acceso únicamente a la planta sótanos-1 (o sea la más próxima a la superficie) serán satisfechos por las fincas que de ella se sirvan en proporción a la superficie concreta que cada finca destine en tal planta sótanos a aparcamientos o locales con acceso rodado por dicha rampa y zonas de comunicación y maniobra.

Y los gastos de conservación y mantenimiento de las zonas de comunicación y maniobra de la planta sótanos serán satisfechos por las fincas que de ella se sirvan en proporción a la superficie concreta que cada finca destine en la respectiva planta sótanos a aparcamientos o locales con acceso rodado por las expresadas zonas de comunicación y maniobra.

Al otorgar las pertinentes Obras Nuevas, corresponderá a su titular aclarar qué superficie contribuye a los respectivos gastos por tener los expresados accesos. Una vez concluidas todas las edificaciones sobre las fincas objeto de esta servidumbre habrá quedado determinado cuales de ellas contribuyen a los respectivos gastos por tener acceso a las rampas y zonas de comunicación y maniobra, en los supuestos previstos y por tanto reservándose la Sociedad * el derecho de otorgar escritura aclaratoria de las fincas y en qué superficie y por tanto en que cuota concreta contribuyen a los expresados gastos.

Y asimismo, y ya dentro de cada finca concreta, caso de ser dividida en régimen de propiedad horizontal, corresponderá a su titular, establecer las normas de comunidad necesarias para indicar de la cuota de gastos que a la finca le corresponde, qué entidades deberán contribuir a dichos gastos y en qué proporción.

Finalmente corresponderá al titular de cada una de las fincas descritas el determinar, al otorgar las pertinentes obras Nuevas y/o Divisiones en Régimen de propiedad Horizontal si cada finca concreta tiene o no físicamente acceso a través de la rampa y a las zonas de comunicación con otras fincas colindantes, de forma, que en el caso de que alguna o alguna de las fincas no tengan planta sótanos o teniéndola tengan acceso por su propia finca, ésta no contribuirá a los gastos de conservación y mantenimiento de la servidumbre, al no utilizarla.

Valor de esta servidumbre:* Euros.

(Si se satisface precio, añadir: Precio de esta...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA