Escritura de servidumbre de paso entre edificios

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura en la que una promotora titular de dos fincas contiguas en que se edifican o se van a edificar dos edificios o más establece una servidumbre de paso para acceso a garajes.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Constitución de servidumbre
    • 2.2 Legitimación para constituir servidumbres
    • 2.3 Código Civil
    • 2.4 Doctrina de la DGRN
    • 2.5 Normas forales y territoriales
    • 2.6 Impuesto sobre incremento del Valor de los terrenos Urbanos
    • 2.7 Justificante del medio de pago
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO *.

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECEN:

DON *, mayor de edad, * (profesión o actividad)vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF *.

Interviene en nombre y representación (detalle, juicio de suficiencia de los poderes, vecindad civil, etc.)

Le identifico por su documento de identidad, cuyo número coincide con el número de Identificación Fiscal; tiene, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE y DICE:

I.- La Sociedad * es propietaria de las siguientes fincas:

Número 1.-URBANA: *.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

Discrepancias: en fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas, si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro, se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de junio de reforma de la Ley Hipotecaria.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente, si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.

Número 2.-URBANA: *.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL.......

II.- Obra nueva sobre la finca descrita con el número 1. (descripción normal).

III.- CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE.

Don * en nombre y representación de *, y sujeta a la condición suspensiva de la separación de la titularidad de los predios, sobre el inmueble descrito como finca número 1 en el Apartado anterior (predio sirviente) y en favor de la finca descrita en el mismo Apartado con el número 2, (predio dominante) constituye una servidumbre perpetua de paso de personas y vehículos, de forma que el titular o titulares de entidades que en el futuro existan en el predio dominante en su Planta sótanos, podrán acceder a pie o con los vehículos al predio dominante a través de la rampa y las zonas de acceso y maniobra existentes en el predio sirviente, siempre que los vehículos puedan físicamente acceder y caber en las plazas destinadas a aparcamiento o trastero. La zona afectada por la servidumbre se inicia en el linde * en su esquina con ** y desciende hasta el nivel de la planta sótanos; su anchura mínima es de * metros, tanto la rampa como el pasillo o zona de acceso y maniobra; continúa en línea recta, gira .... hasta conectar con el subsuelo del predio dominante.

Para mayor claridad se une a esta matriz un plano que reproduce la Planta Sótanos (prevista o ya declarada) del predio sirviente, y la prevista realizar en el predio dominante, con indicación del punto de conexión entre ambos predios y la rampa y pasillos de acceso y maniobra.

Los gastos de conservación y mantenimiento de la rampa, puerta de acceso a sótanos, pasillos y zonas de acceso a aparcamientos y trasteros, zonas de maniobra, luz y demás gastos que afectan al predio sirviente y mientras no se construya la planta sótanos del predio dominante, serán satisfechos por los departamentos del predio sirviente en que su Planta sótanos se divida y en proporción a su cuota. Pero una vez construida la planta sótanos del predio dominante, y formando con la actual planta sótanos del predio sirviente una sola unidad física, todos los gastos expresados, tanto afecten al predio sirviente (denominada Fase 1) como al predio dominante (denominada fase 2), serán satisfechos en la forma siguiente:

a) El total de entidades que integren la Planta Sótanos del predio sirviente, contribuirán en un total del *% y ello en proporción a la respectiva cuota que a cada entidad se le asigne; b) las entidades futuras que integren la Planta Sótanos del predio dominante contribuirán en el restante *% y ello también en proporción a las cuotas que a cada entidad se le asigne.

Valor: Se valora la servidumbre constituida en * Euros y se solicita su inscripción.

(Si se tratase de propietarios distintos y se satisface precio, añadir: Precio de esta servidumbre es la cantidad de * Euros.

El pago del precio se ha realizado y queda identificado de la forma siguiente:

(Ejemplo:) Mediante cheque bancario del que protocolizo fotocopia que reproduce fielmente su original y en el que consta la cuenta de cargo que aquí se da por reproducida y los demás datos esenciales, excepto el código de la cuenta de cargo a la cual se aportaron los fondos que, según manifestación de la parte compradora, tiene el número *.

En consecuencia, el titular de, precio sirviente reconoce haber recibido del titular del predio dominante el total precio convenido por la constitución de la servidumbre.

IV.- GASTOS: Todos los gastos de esta escritura y los impuestos que la graven irán a cargo del titular del predio dominante.

COMUNICACIÓN AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Posibilidad 1.- Por expresa indicación de los interesados, procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente (Se indicará si el presentante es el Notario, el interesado o un gestor, etc.).

Posibilidad 2.- Por expresa indicación de los interesados, previas las oportunas advertencias al respecto, no procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad; a su instancia remitiré, por telefax, comunicación sellada y suscrita de haber autorizado esta escritura, de acuerdo con lo que dispone el artículo 249. núm. 3 del Reglamento Notarial.

COMUNICACIÓN AL CATASTRO:

Procederé yo, el Notario, por tratarse de una modificación hipotecaria, a practicar la comunicación prevista en el art. 47 de la Ley del Catastro.

OBSERVACIÓN FISCAL: Yo, el Notario, de conformidad con el art. 64 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la ley reguladora de las haciendas locales, he informado de la afección de la/s finca/s a que se refiere esta escritura al pago de la totalidad de la cuota tributaria en los términos legales. (Cuando ello sea posible, podrá el notario hacer constar, hecha la...

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