Escritura de extinción de comunidad de fincas rústicas y urbanas arrendadas (tanteo y retracto)

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

División de cosa común. Modelo de escritura en la cual unos copropietarios proceden a la extinción del condominio sobre fincas rústicas y urbanas que están arrendadas. Supuesto de tanteo y retracto.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 En general
    • 2.2 Extinción de comunidad y arrendatario
      • 2.2.1 Finca rústica y extinción de comunidad
      • 2.2.2 Fincas urbanas y extinción de comunidad
    • 2.3 DOCTRINA DE LA DGRN
    • 2.4 Extinción de comunidad y cargas
    • 2.5 NORMATIVA EN CATALUÑA
      • 2.5.1 1. El retracto y la extinción de comunidad de fincas rústicas en Cataluña
      • 2.5.2 2.- Preferencias de retractos en Cataluña
    • 2.6 NORMAS EN ARAGÓN
    • 2.7 NORMA EN GALICIA
    • 2.8 Indivisión ordenada por el Juez
    • 2.9 TEMAS FISCALES
  • 3 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *.

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *, COMPARECEN:

Don *, mayor de edad, *(estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, número *.

Don *, mayor de edad, *(estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, número *.

(Etc.)

Todos nacionalidad y residencia española; son de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Les identifico por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de EXTINCIÓN DE COMUNIDAD y EXPONEN:

I.- Que Don * es titular de * parte indivisa y los señores *, son titulares, por iguales partes indivisas, de * partes indivisas, de las siguientes fincas:

Número 1.- *

TITULO

(Si procede) Conforme al art. 174 del Reglamento Notarial en el título presentado y al margen de la descripción de la finca objeto del contrato, yo, el Notario, pongo la pertinente nota con fecha y mi firma.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

Valor: * Euros.-

Libre de arrendatarios.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación).

(Finalmente, cabe según qué supuestos: a) solicitar expresamente que no se insta ni el procedimiento del art. 199 ni el del art. 201 ambos de la Ley Hipotecaria, b) que no solicitan la rectificación registral ni el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro por ignorar la descripción real, c) que, en último caso, se inscriba la finca en el Registro con la descripción registral.

CARGAS Y LIMITACIONES

La finca descrita está sujeta *..

(Posible petición de cancelación de cargas, como hipotecas cancelables por caducidad legal (art. 82.5 o 210.8ª, ambos de la LH), por caducidad pactada en el título, por confusión y demás supuestos, destacando las hipotecas con más de 30 años el 1 de enero de 1945 (DT.3ª LH) o la hipoteca cambiaria por exhibición de letras); la cancelación de las condiciones resolutorias, la cance-lación de cargas fiscales, menciones, etc.)

INFORMACIÓN REGISTRAL:

Opción 1.- Comunicación por telefax: (Información a utilizar: máximo 10 días naturales a contar desde su recepción).

Por problemas técnicos no imputables a esta Notaría, no se ha podido solicitar información registral en forma telemática, razón por la que se ha pedido información por telefax, en la que consta el estado de cargas coincidente con lo antes expresado y lo ratifica la parte transmitente; dicha información se protocoliza. Libre de cualquier otra carga o limitación, según manifiestan. La descripción de la finca y su titularidad se corresponden con las de la mencionada información. Advierto yo, el Notario, expresamente a los comparecientes que, sobre la información obtenida, prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de la copia autorizada de esta escritura así como de la posibilidad de discordancias.

Opción 2.- Renuncia. Información no telemática ni por telefax.

Según el título aportado la finca descrita está libre de cargas y lo ratifica el transmitente (o está afecta: véase, en especial, las notas fiscales al pie de la copia y la información registral que ahora está unida a las copias). A requerimiento y bajo la responsabilidad de la parte adquirente, la cual se da por satisfecha con la información del título y la manifestación del transmitente, no se ha pedido información ni telemática ni por otros sistemas. Hechas las pertinentes advertencias, insistiendo en el otorgamiento de la presente, bajo su responsabilidad.

Opción 3.- Cuando se pueda obtener información por el Notario telemáticamente:

El día de hoy, instantes antes del otorgamiento de esta escritura, he obtenido telemáticamente la pertinente información registral sobre titularidad y cargas de la finca descrita. Se une a esta matriz el contenido del acceso telemático, que indica...

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