Contrato de compraventa de finca de un no residente con retención del 3%

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de compraventa de finca que ha pertenecido a un NO residente, el cual procede ahora a su venta. Retención. Desinversión. Régimen matrimonial. Capacidad. Traducción de documentos.

 
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Contenido
  • 1 Nota
  • 2 Modelo de escritura
  • 3 Comentario
    • 3.1 Temas generales en las ventas
    • 3.2 Normas generales
    • 3.3 Otros temas de interés
    • 3.4 Prueba del derecho extranjero
    • 3.5 Poder otorgado en el extranjero
  • 4 Jurisprudencia citada
  • 5 Legislación citada
Nota

Debe tenerse en cuenta que los conceptos residente o no residente no son exactos si se entendiera, a efectos de la retención, que es residente quien tiene tarjeta de residencia (para no practicar retención). En el caso de adquisición a una persona física extranjera se deberá practicar la retención, aunque el extranjero tenga tarjeta de residencia, si no acredita estar sujeto al impuesto sobre de las personas físicas (o al impuesto de sociedades, en su caso) sea con certificación expedida por el órgano competente o sea por exhibición de la declaración de renta.

Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, ** Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en * COMPARECEN:

De una parte, (El no residente)

Don *, mayor de edad, * (indicar su estado civil y si es casado deberá expresarse su régimen), de nacionalidad *, (estado civil y profesión o actividad), residente en *, con domicilio en *; exhibe Pasaporte número * (o Documento nacional de Identidad número *) i NIF *.

Identificación:

Opción A.- Persona física extranjera no comunitaria.

Le identifico por su expresado Pasaporte, expedido el día * y válido hasta el día *, con fotografía y firma conformes. Uno a esta matriz fotocopia, que testimonio, de dicho documento a efectos de acreditar su identificación: dicho documento incorporado no se insertará en las Copias, sin precisar especial mención de ello. Me exhibe también NIF número * (Puede verse el comentario sobre formas de acreditar la no residencia y NIF)'

Opción B. persona física comunitaria (extranjero o español).

Le identifico por su expresado Documento Nacional de Identidad, (si es español no residente, mediante exhibición de su permiso de residencia del país correspondiente y NIF de España) expedido el día * y válido hasta el día *, con fotografía y firma conformes. Uno a esta matriz fotocopia, que testimonio, de dicho documento a efectos de acreditar su identificación: dicho documento incorporado no se insertará en las Copias, sin precisar especial mención de ello. Me exhibe también NIF número *

Y de otra parte, (el residente):

Don *, mayor de edad, *(estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *; le identifico por su DNI cuyo número es el mismo de su NIF. (En el caso de persona casada, se expresará su régimen económico matrimonial).

Es de nacionalidad y residencia española y de vecindad civil * (En su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Intervienen todos en su propio nombre y derecho.

Tienen, a mi juicio, según su respectiva ley personal, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:

I.- Que Don/ña * es propietario/a (son propietarios, la sociedad es propietaria, etc. ) de la siguiente Finca:

URBANA: *. (o Rústica)

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *.

Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas. (En caso contrario puede verse situación del arrendatario en los formularios que hace referencia a finca arrendada, rústica o urbana, tales como:

Escritura de compraventa de vivienda, local o garaje en régimen de propiedad horizontal entre particulares con arrendatarios.  Manuel Faus. Otras Compraventas.  2010-09-09.

Venta de finca rústica arrendada (pago al contado).  Manuel Faus. Otras Compraventas.  2010-09-09.

(ATENCIÓN: En caso de transmisión o gravamen de una vivienda o en el caso de terreno (rústico o urbano) en el cual haya una vivienda y que, en cualquier de los dos casos, por ser titularidad de uno solo de los cónyuges, concurra únicamente su titular, se indicará: declara el titular de la finca descrita que ésta no es su vivienda familiar. (En las legislaciones donde sea preciso, en caso de transmisión de la finca propiedad de persona soltera, viuda o divorciada debe indicarse que la finca no es la vivienda común con pareja alguna).

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos:) Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.)

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10%y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.)

CARGAS Y LIMITACIONES

Opción 1.- Comunicación por telefax: (Información a utilizar: máximo 10 días naturales a contar desde su recepción).

Por problemas técnicos no imputables a esta Notaría, no se ha podido solicitar información registral en forma telemática, razón por la que se ha pedido información por telefax, en la que consta el estado de cargas: dicha información se protocoliza. Libre de cualquier otra carga o limitación, según manifiestan. La descripción de la finca y su titularidad se corresponden con las de la mencionada información. Advierto yo, el Notario, expresamente a los comparecientes que, sobre la información obtenida, prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de la copia autorizada de esta escritura.

Por expresa indicación de los interesados,...

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