Reparcelación por la Administración: escritura y normas

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de protocolización de certificación del Ayuntamiento aprobando una Reparcelación vía administrativa. Normas autonómicas sobre la reparcelación. -

 
EXTRACTO GRATUITO

Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Normas a tener en cuenta
      • 2.1.1 Caso de segregaciones
      • 2.1.2 Servidumbres
      • 2.1.3 Inscripción de la Junta
      • 2.1.4 Excesos de cabida:
      • 2.1.5 Edificaciones
      • 2.1.6 Empresa urbanizadora
      • 2.1.7 Correspondencia entre fincas
      • 2.1.8 Superficie aportada y resultante
      • 2.1.9 Certificación administrativa
      • 2.1.10 Nota de afección:
      • 2.1.11 Efectos prácticos de la reparcelación
    • 2.2 Normas estatales
    • 2.3 Normas autonómicas
      • 2.3.1 Andalucía
      • 2.3.2 Aragon
      • 2.3.3 Principado de Asturias
      • 2.3.4 Canarias
      • 2.3.5 Cantabria
      • 2.3.6 Castilla la Mancha
      • 2.3.7 Castilla y Leon
      • 2.3.8 Cataluña
      • 2.3.9 Extremadura
      • 2.3.10 Galicia
      • 2.3.11 Islas Baleares
      • 2.3.12 Madrid
      • 2.3.13 Murcia
      • 2.3.14 Navarra
      • 2.3.15 La Rioja
      • 2.3.16 Comunidad Valenciana
      • 2.3.17 Pais Vasco
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NÚMERO *.

En *, a *.

ANTE MÍ, * Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

El Excmo. Sr. Don *, Alcalde el Ayuntamiento de esta Ciudad, cargo que, por notoriedad, me consta ejerce.

Sus facultades para este acto resultan de los acuerdos del Pleno del Ayuntamiento de *, según Certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento Don *, con el Visto Bueno del propio Alcalde, Don *, cuyas firmas legitimo, certificación que queda incorporada a esta matriz.

Manifiesta Don * que sus facultades no le han sido revocadas, restringidas, ni limitadas y que se encuentran plenamente vigentes y, yo, el Notario, le juzgo con facultades suficientes para otorgar la presente reparcelación.

Le conozco y considero, tal y como interviene, con capacidad legal y legitimación para esta escritura de REPARCELACIÓN y EXPONE:

I.- Que el Pleno del Ayuntamiento de * aprobó definitivamente el proyecto de compensación del polígono * del Plan parcial del sector *, autorizó al señor Alcalde para firmar todos los documentos que hagan falta y se hizo constar que el acuerdo era firme en vía administrativa.

II.- Y a requerimiento del representante del mencionado Ayuntamiento ha quedado incorporado a esta matriz el acuerdo de aprobación definitiva, con detalle de las fincas aportadas, previas las segregaciones mencionadas, su agrupación y fincas adjudicadas.

Se pide expresamente la mayor cabida a que se refiere la certificación y se hace constar que las parcelas adjudicadas a los particulares tienen todas ellas la consideración de INDIVISIBLES (o DIVISIBLES, y es la Parcela mínima.....).

Yo, el Notario, protocolizo el mencionado documento y un Plano y expediré a los propietarios que lo requieran copia total autorizada de esta escritura y del documento incorporado.

Las copias se expedirán para que los interesados puedan inscribir a su favor, en el Registro de la Propiedad, las fincas adjudicadas.

Y el Don * se ratifica en los ruegos registrales que constan en la repetida certificación.

A los efectos pertinentes se valora el metro cuadrado de las fincas adjudicadas en * Euros.

Se acredita la representación gráfica georreferenciada de las nuevas fincas mediante certificación del técnico Don *, cuya firma legitimo, que acredita las coordenadas georreferenciadas de sus vértices; dicha certificación se une a esta matriz).

OBSERVACIÓN FISCAL.- Se hace constar que este acto está sujeto y exento del I.V.A., según el artículo 20,nº 20 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del impuesto sobre el valor añadido.

COMUNICACIÓN AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Posibilidad 1.- Por expresa indicación de la parte interesada, procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. (Se indicará si el presentante es el Notario, el interesado o un gestor, etc.)

Posibilidad 2.- Por expresa indicación de la parte interesada, previas las oportunas advertencias al respecto, no procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad; a su instancia remitiré, por telefax, comunicación sellada y suscrita de haber autorizado esta escritura, de acuerdo con lo que dispone el artículo 249. num. 3 del Reglamento Notarial.

Comentario

En general: En los casos en que se trata de una reparcelación administrativa, aprobada ésta por el Administración se puede protocolizar la pertinente certificación para poder expedir copias a los interesados. Es conveniente exigir que se detalle si las nuevas parcelas de reemplazo son divisibles o no, y sus condiciones, en su caso; a efectos de liquidación (exenta y aranceles notariales y registrales) es conveniente dar un valor a cada finca nueva o, al menos, un valor al metro cuadrado de las nuevas fincas adjudicadas.

Deberá tenerse en cuenta la especifica regulación urbanística, según la normativa aplicable a la Comunidad correspondiente.

Normas a tener en cuenta

En todo caso de reparcelación, sea voluntaria o por acuerdo de la Junta de compensación, o por la Administración, hay que tener en cuenta determinadas reglas del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las Normas complementarias al reglamento para la Ejecución de la Ley hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de Naturaleza urbanística, a saber:

Sobre la reanudación del tracto sucesivo: (regulada en el art. 9 del RD 1093/1997)

«Cuando alguna de las fincas incluidas en la unidad de ejecución constare inscrita a favor de persona distinta de quien justificare en el expediente mejor derecho de propiedad sobre aquélla, la reanudación del tracto sucesivo interrumpido podrá realizarse....».

El caso de doble inmatriculación o titular desconocido o controversia sobre la titularidad art. 10 del RD 1093/1997).

«Cuando la finca incluida en el proyecto de equidistribución hubiere sido objeto de doble inmatriculación, resultare ser de titular desconocido o registralmente constare que su titularidad es controvertida, se aplicarán las siguientes reglas....».

Sobre el traslado y cancelación de cargas (art. 11 del RD 1093/1997).)

«Cuando sobre las fincas de origen aportadas al proyecto de equidistribución constasen inscritos derechos, cargas o titularidades no dominicales, sin perjuicio de lo establecido en la legislación urbanística aplicable sobre notificación del expediente a sus respectivos titulares, se aplicarán las siguientes reglas... ».

Sobre la inscripción de fincas a favor de la Junta (art. 21del RD 1093/1997.)

«En el caso de que determinados propietarios no se adhieran al sistema de compensación, si el expediente de expropiación que ha de seguirse fuese declarado de urgencia.....».

Me remito, en general, a esta norma estatal, con las concretas indicaciones siguientes:

Caso de segregaciones

Las segregaciones en el caso de una reparcelación no exigen la licencia de parcelación.

Servidumbres

Son frecuentes las servidumbres que no han de afectar a las nuevas fincas; hay que en cuenta que por no ser trasladadas a las nuevas fincas de reemplazo hace falta, como ordena la norma estatal, especificar la indemnización que en su caso haya de satisfacerse a su titular y que conste que se ha pagado o consignado su importe; o también es posible que el proyecto las declare no indemnizables, pero lo ha de señalar expresamente.

Inscripción de la Junta

Hace falta que la Junta de Compensación esté inscrita en el Registro de Entidades Urbanísticas y estén vigentes los cargos de secretario y presidente.

Excesos de cabida:

En el Proyecto se admiten los excesos de cabida, sin problemas.

Edificaciones

Hay que tener presente las edificaciones existentes en las fincas aportadas, para hacerlas constar en la nueva finca; en el caso de segregaciones, hace falta determinar si las edificaciones quedan en la finca segregada y pasan a la nueva finca de reemplazo o quedan en el resto.

Empresa urbanizadora

Puede intervenir una empresa urbanizadora, la cual asumirá en todo o en parte los costes de la urbanización; habrá fincas adjudicadas a la empresa urbanizadora, con cuota de liquidación provisional y puede haber fincas sin afección urbanística a la urbanización. Parece lógico que las fincas adjudicadas a la empresa urbanizadora no les afecten las cargas de las fincas aportadas, que deben pasar sólo a las fincas adjudicadas al titular de las de origen; de aquí, la importancia de hacer las pertinente notificaciones a los titulares de derechos, en especial acreedores hipotecarios.

Correspondencia entre fincas

 Hace falta indicar la correspondencia (en todo o parte) entre cada finca de reemplazo y las aportadas, en especial para el necesario traslado de cargas. Como recuerda la Resolución de la DGRN de 18 de junio de 2.007 [j 1], no cabe que las cargas que afectan a una de las fincas aportadas se trasladen a una finca que no sea la de reemplazo; se exige la correspondencia: si aporto una finca hipotecada, la hipoteca pasará a la nueva finca que jurídicamente (no físicamente) la reemplaza. Por otro lado, la Resolución de la DGRN de 16 de enero de 2.008 [j 2] advierte que

«no puede ser inscribible una reparcelación urbanística en la que se incluyan vías pecuarias, propiedad de la Comunidad Autónoma».

Puede verse la Ley 3/1995, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias.

Superficie aportada y resultante

La suma de la superficie aportada debe ser igual a la suma de las fincas adjudicadas; no se olvide que hace falta describir las zonas verdes y los viales como fincas con superficie y que absorben superficie no edificable.

Certificación administrativa

Para inscribir el proyecto hace falta aportar certificación administrativa entregada por el Ayuntamiento en la que conste:

* La inserción literal del acuerdo adoptado. La resolución de la DGRN de 16 de enero de 2.008 [j 3] recuerda que según la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local (en otros puntos declarada inconstitucional por la Sentencia 111/2016, de 9 de junio de 2016. Recurso de inconstitucionalidad 1959-2014 [j 4]) dice:

«corresponde, en todo caso, al Pleno municipal en los Ayuntamientos, la atribución relativa a la aprobación inicial del planeamiento...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA GRATIS