Poder para comprar e hipotecar

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de Poder para comprar una finca y constituir hipoteca sobre la misma. El apoderado será comunero de la finca e hipotecante.-

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Conflicto de intereses
    • 2.2 Facultades dispositivas
    • 2.3 Extinción del poder y sus efectos
    • 2.4 Manuscrito en caso de interés variable
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO *

En *, a *.

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECE:

Don *, mayor de edad, *, vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF *.

De vecindad civil *.

Interviene en nombre propio.

Le identifico por su expresado Documento Nacional de Identidad, cuyo número coincide con el de Identificación Fiscal; tiene, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar este Poder y DICE Y OTORGA:

Que da y confiere Poder a Don/ña ** para que en nombre y representación del Poderdante y aunque incida en la figura jurídica de la auto contratación o tenga intereses iguales o contrapuestos, o tenga representación múltiple, o concierte además en nombre del mismo apoderado, ejercite las siguientes facultades:

1.- Comprar bienes muebles e inmuebles, títulos, valores y en especial fincas rústicas o urbanas o partes indivisas de las mismas y todo ello por el precio pactos y condiciones que libremente concierte, pudiendo pagar al contado o aplazar en todo o parte el precio y constituyendo en garantía del precio aplazado condiciones resolutorias o hipotecas.

2.- Concertar y formalizar en igual forma préstamos y créditos de cualquier clase y ofreciendo en garantía hipotecaria o pignoraticia los bienes o las partes indivisas de los mismos que el apoderado haya adquirido en uso de este Poder, con la más amplia libertad de pactos, cláusulas, distribución de responsabilidad entre bienes hipotecados, pactos de igualdad de rango o posposición y en general todos los actos jurídicos complementarios que estime pertinentes.

3. Otorgar y firmar los documentos públicos y privados de compraventa, hipotecas en garantía de préstamos o créditos y demás garantías que en cada caso fueran a su juicio convenientes, incluidos los de rectificación, aclaración o subsanación.

(Atención)

Todas las facultades hasta aquí conferidas (número 1 y 2)) cuando tengan el carácter de acto dispositivo podrán ejercitarse especialmente sobre los siguientes bienes del poderdante (detalle concreto y claro de los mismos.)

PROTECCIÓN DE DATOS PERSONALES. (Atención, poner en plural, en su caso) Advierto expresamente al/a la compareciente que sus datos van a ser incorporados al fichero del Protocolo y documentación notarial y al fichero de Administración y organización, así como del hecho de que, en su caso, tales datos pueden ser cedidos a aquellas Administraciones públicas que según una norma con rango de ley tengan derecho a ello. Hechas las advertencias de sus derechos al respecto.

OTORGAMIENTO Y AUTORIZACION.- (Atención, poner en plural, en su caso).

Se han hecho las reservas y advertencias legales.

Le leo, por su elección, esta escritura, advertido/a de su derecho a leerla por sí, del que no usa y, tras hacerle las oportunas explicaciones verbales para su cabal conocimiento, manifiesta quedar enterado/a, la acepta, se ratifica y firma.

Yo, el Notario, Doy fe de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada del/de la otorgante.

Queda extendida en un total de * folios de papel notarial, el primero con el número * y los demás con los números siguientes en orden correlativo. (o anteriores en orden correlativo).

Comentario

El presente es un Poder para que el apoderado pueda adquirir bienes de cualquier clase y gravarlos.

Conflicto de intereses

La especialidad del formulario radica en que además de comprar en nombre del Poderdante está previsto que pueda éste ser también adquirente el hipotecante.

En efecto, el problema que se puede plantear cuando, por ejemplo, se da un poder a una persona es si ésta puede además intervenir en nombre propio.

El ejemplo clásico será el poder dado al consorte; si estamos en un régimen de gananciales el poder deberá redactarse en forma más concreta (ejemplo: da poder a su esposo/a para que pueda adquirir para la sociedad conyugal.... e hipotecar, facultándole, por tanto, para formular el consentimiento conyugal necesario, y en Aragón la renuncia al derecho expectante de viudedad, etc.); el problema, sin embargo, se plantea, si estamos en un caso de régimen matrimonial de separación de bienes, o simplemente si una persona da poder a otra para que le adquiera una finca: ¿podrá ser adquirida a nombre de poderdante y apoderado?.

¿Podrá el apoderado hipotecar esa finca que será de los dos?.

En cuanto a la posibilidad de comprar no hay mayor dificultad si se faculta para comprar una/s finca/s o partes indivisas de las mismas; ¿pero podrá el apoderado concertar un préstamo solidario e hipotecar el bien adquirido a nombre de apoderado y Poderdante?.

El tema lo trató la Resolución de la DGRN de 29 de septiembre de 2.003 [j 1].

Una esposa da poder a su esposo para comprar participaciones indivisas y «para gravarlas en garantía de cualquier obligación que contraiga, incluso préstamos que podrá concertar en su nombre el propio apoderado y en el de la otorgante..».

El esposo compra y formaliza un préstamo del que serán deudores solidarios ambos cónyuges, constituyendo la pertinente hipoteca en garantía.

La Registradora suspendió la inscripción al entender que «el apoderado no está facultado por la poderdante para obligarse solidariamente ni con un tercero ni con el apoderado ni para afianzar ni para hipotecar en garantía de la parte del préstamo que no recibe. En la escritura no se contempla cual es el importe o cuota parte del préstamo que recibe la prestataria poderdante y sobre la que cabe la hipoteca... etc.».

En su posterior informe, la Registradora advierte que el poder sí faculta para concertar el préstamo mancomunadamente, pero la escritura no consigna la cuota parte o sea el contenido del préstamo que recibe el apoderado concluyendo que no cabe el pacto de...

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