Obra nueva en uso de derecho de vuelo

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura en la que el titular del derecho de vuelo otorga junto con los demás propietarios de inmueble, DECLARA su obra Nueva y se procede a la división en propiedad Horizontal

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Norma general
    • 2.2 Certificado de eficiencia energética del proyecto
    • 2.3 Otros requisitos
    • 2.4 Doctrina de la Dirección General
      • 2.4.1 La reserva del derecho de vuelo
      • 2.4.2 Duración del derecho de vuelo
      • 2.4.3 Ejercicio del derecho de vuelo
    • 2.5 Identificación de las coordenadas de referenciación geográfica
    • 2.6 Normas especiales en Cataluña
    • 2.7 Tema fiscal
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *, COMPARECEN:

De una parte:

Los cónyuges en régimen de gananciales DON ... y DOÑA, mayores de edad, vecinos de *, con domicilio en *. Exhiben DNI/NIF * y *.

Y de otra:

Don *, mayor de edad, *, vecino de *, con domicilio en *. DNI/NIF número *.

De nacionalidad y residencia española; son de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Les identifico por sus respectivos documentos nacionales de identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCION EN USO DE DERECHO DE VUELO Y DIVISION EN PROPIEDAD HORIZONTAL y Exponen:

I.- Que Don * y Doña * son propietarios (BIENES GANANCIALES) de la siguiente Finca:

URBANA: *.

Inscrita al tomo *, libro * de *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TÍTULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario, en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos: Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial).

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

Discrepancias: en fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas, si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro, se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18 de la Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente, si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.

II.- Sobre la finca descrita en la escritura autorizada el día *, ante el Notario de *, Don *, el día *, Don * adquirió por (donación, compra, etc.) un derecho de vuelo de las siguientes características (descripción del derecho concedido y sus normas)

III.- Don *, sobre parte de la finca descrita, a costas y con los debidos permisos y Licencias, en uso de su derecho de vuelo, está construyendo lo siguiente:

Planta * destinada a Vivienda; se compone de *.......

Se valora la obra que se declara, una vez finalizada en * Euros.

IV.- REQUISITOS LEGALES:

.- PROJECTO: El edificio se está construyendo de acuerdo con el proyecto del Arquitecto Don *, Visado por el Colegio Oficial de *, el día, número *.

.- LICENCIA DE OBRAS.- Tengo a la vista la Licencia de Obras del Ayuntamiento de *, de la que incorporo fotocopia que testimonio.

-. CERTIFICACIONES:

1.- Me entregan el Certificado del citado Arquitecto, cuya firma legitimo, que acredita el estado de la construcción y su descripción, cuyo certificado dejo unido a esta matriz.

2.- Incorporo a esta matriz la certificación del citado Arquitecto, cuya firma asimismo legitimo, y que se refiere a la eficiencia energética del proyecto.

«Los otorgantes manifiestan que se obligan a realizar la construcción de conformidad a la Licencia y sus condiciones». (MANIFESTACIÓN exigida en Cataluña según el art. 41 del Texto refundido de la Ley de Urbanismo aprobado por el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, (modificado por la Ley 3/2012, de 22 de febrero; también para Cataluña, en el caso de declaraciones de Obra Nuevas de VPO, conforme al art. 85 de la ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda, exige que se proceda al visado administrativo de la escritura de obra Nueva).

(Sólo en caso de viviendas acabadas): Acreditan el Libro del Edificio y asimismo la licencia de primera ocupación, de la que protocolizo fotocopia que reproduce fielmente su original (hay legislación que habla de comunicación previa o de declaración responsable).

GARANTIAS.-

Opciones ...

A.- Licencia solicitada antes del 5-5-00

B.- Licencia posterior y obra en construcción. Habrá garantía decenal.

C.- AUTOPROMOTOR INDIVIDUAL: Sin garantía decenal.

OPCION A.-

Manifiesta Don * que, aunque el destino principal de la obra que declara sea el de vivienda, la Licencia se solicitó antes del día 5 de mayo de 2000, tal como resulta de la fecha que consta en la Licencia exhibida y de la que incorporo fotocopia. Por tanto, de acuerdo con lo que disponen las D.T. 1ª y 4ª y D.A. 2ª y el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de ordenación de la edificación, no es exigible la constitución de garantías.

OPCION B.-

Manifiesta Don * que, aunque el destino principal de la obra que declara sea el de vivienda, y que la solicitud sea posterior al día 5 de mayo de 2000, tratándose de una declaración de obra en construcción, y de acuerdo con la Doctrina de la Dirección General, no es exigible la constitución de garantía en este momento; pero advierto al compareciente que, cuando esté terminado el edificio, al otorgar el acta de final de obra, deberá de acreditar la constitución del seguro pertinente, SALVO EL CASO DE Autopromotor individual.

OPCION C.-

Manifiesta Don * que, aunque el destino principal de la obra que declara sea el de vivienda, al tratarse de un Autopromotor individual de una única finca unifamiliar para uso propio y de conformidad con lo dispuesto en la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, no es exigible ahora la constitución de garantías. Advierto, expresamente, yo, el Notario a los comparecientes que en el caso de venta en el plazo a que se refiere el Art. 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación de...

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