Escritura de obra nueva en construcción y división en propiedad horizontal

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura en la que una Sociedad inmobiliaria declara un Edificio por Pisos en construcción y constituye el régimen de propiedad Horizontal. Seguro decenal. Estatutos. Números periódicos. Situaciones anteriores a la Ley de PH.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 En general
    • 2.2 Licencia de obras para la división
    • 2.3 Detalle de los elementos comunes
    • 2.4 No necesidad de la expresión de suelo ocupada, según las coordenadas de referenciación geográfica
    • 2.5 Garantías de la ley de ordenación de la edificación
    • 2.6 La propiedad horizontal de hecho
    • 2.7 Cuotas en % o en números periódicos puros
    • 2.8 Los jardines anejos
    • 2.9 División en PH de un edificio antiguo
    • 2.10 Superficie construida o util
    • 2.11 Necesidad de acuerdo unánime de los interesados
    • 2.12 Acceso a elementos privativos
    • 2.13 Las situaciones anteriores a la ley de 21 de julio de 1960:
    • 2.14 Catastro en las modificaciones hipotecarias
    • 2.15 Especial normativa en Cataluña
    • 2.16 Normas transitorias para Cataluña:
  • 3 Doctrina Administrativa citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *.

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

DON *, mayor de edad, *, vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF vigente, número *.

De nacionalidad y residencia española; de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

INTERVIENE en nombre y representación de la compañía mercantil **, con domicilio en *, constituida por tiempo indefinido en escritura otorgada ante el Notario de * Don * el día *, adaptados sus estatutos a la legislación vigente en escritura otorgada el * ante el Notario de * INSCRITA en el Registro Mercantil de * en el tomo *... C.I.F. *

Sus facultades y representación resultan de *.

Declara el señor compareciente que las facultades a su favor conferidas no les han sido revocadas, restringidas, ni limitadas y que se hallan íntegramente vigentes y yo el Notario considero suficientes para declarar Obras Nuevas, dividir en propiedad horizontal y en general para todos los actos que se formalizan en la presente escritura.

Le identifico por su documento nacional de identidad, cuyo número coincide con el de la Identificación fiscal; tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISIÓN EN PROPIEDAD HORIZONTAL y EXPONE:

I.- Que la Sociedad * es propietaria de la finca siguiente:

URBANA: *.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TÍTULO: *.

Valor: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación).

(Finalmente, cabe según qué supuestos: a) solicitar expresamente que no se insta ni el procedimiento del art. 199 ni el del art. 201 ambos de la Ley Hipotecaria, b) que no solicitan la rectificación registral ni el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro por ignorar la descripción real, c) que, en último caso, se inscriba la finca en el Registro con la descripción registral.

II.- Declara el compareciente que la Sociedad que representa sobre la finca descrita en el apartado anterior ESTÁ CONSTRUYENDO un edificio de planta sótano, planta baja y plantas *. La planta sótano se destina a garajes y tiene una superficie construida de * metros cuadrados. La planta baja se destina a ** con una superficie construida de *. Cada una de las plantas primera *, *, tiene una superficie construida de * metros cuadrados. La total superficie construida es de * metros cuadrados y la superficie de la parcela ocupada es de * metros cuadrados.

Valor: Se calcula que, cuando las obras estén terminadas, tendrán un valor de * Euros.

REQUISITOS LEGALES:

.- PROYECTO: El edificio se está construyendo de acuerdo con el proyecto del Arquitecto Don *, Visado por el Colegio Oficial de *, el día, número *.

.- LICENCIA DE OBRAS Y CERTIFICADO DEL TÉCNICO.- Tengo a la vista la Licencia de Obras del Ayuntamiento de *, de la que incorporo fotocopia que testimonio. Me entregan el Certificado del citado Arquitecto, cuya firma legitimo, que acredita el estado de la construcción y su descripción, cuyo certificado dejo unido a esta matriz.

«Los otorgantes manifiestan que se obligan a realizar la construcción de conformidad a la Licencia y sus condiciones» (MANIFESTACIÓN exigida en Cataluña según el art. 41 del Texto refundido de la Ley de Urbanismo aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, modificado por la Ley 3/2012, de 22 de febrero; también para Cataluña, en el caso de declaraciones de Obra Nuevas de VPO, conforme al art. 85 de la ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda, exige que se proceda al visado administrativo de la escritura de obra Nueva).

-. (En caso de viviendas): Acreditan la existencia del Libro del Edificio y la Licencia de Primera ocupación, de la que uno a esta matriz fotocopia que reproduce fielmente su original.

GARANTÍAS:

Opción A).- Licencia solicitada antes del...

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