Escritura de obra nueva en construcción y división en propiedad horizontal

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura en la que una Sociedad inmobiliaria declara un Edificio por Pisos en construcción y constituye el régimen de propiedad Horizontal. Seguro decenal. Estatutos. Números periódicos. Situaciones anteriores a la Ley de PH.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 En general
    • 2.2 Licencia de obras para la división
    • 2.3 No necesidad de la expresión de suelo ocupada, según las coordenadas de referenciación geográfica
    • 2.4 Garantías de la ley de ordenación de la edificación
    • 2.5 La propiedad horizontal de hecho
    • 2.6 Cuotas en % o en números periódicos puros
    • 2.7 Los jardines anejos
    • 2.8 División en PH de un edificio antiguo
    • 2.9 Superficie construida o util
    • 2.10 Necesidad de acuerdo unánime de los interesados
    • 2.11 Acceso a elementos privativos
    • 2.12 Las situaciones anteriores a la ley de 21 de julio de 1.960:
    • 2.13 Catastro en las modificaciones hipotecarias
    • 2.14 Especial normativa en Cataluña
    • 2.15 Normas transitorias para Cataluña:
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

DON *, mayor de edad, *, vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *.

De nacionalidad y residencia española; de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

INTERVIENE en nombre y representación de la compañía mercantil **, con domicilio en *, constituida por tiempo indefinido en escritura otorgada ante el Notario de * Don * el día *, adaptados sus estatutos a la legislación vigente en escritura otorgada el * ante el Notario de * INSCRITA en el Registro Mercantil de * en el tomo *..... C.I.F. *

Sus facultades y representación resultan de *.

Declara el señor compareciente que las facultades a su favor conferidas no les han sido revocadas, restringidas, ni limitadas y que se hallan íntegramente vigentes y yo el Notario considero suficientes para declarar Obras Nuevas, dividir en propiedad horizontal y en general para todos los actos que se formalizan en la presente escritura.

Le identifico por su documento nacional de identidad, cuyo número coincide con el de la Identificación fiscal; tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DIVISION EN PROPIEDAD HORIZONTAL y EXPONE:

I.- Que la Sociedad * es propietaria de la finca siguiente:

URBANA: *.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TITULO: *.

Valor: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario, en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos: Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial).

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

Discrepancias: en fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas, si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro, se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18 de la Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente, si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.

II.- Declara el compareciente que la Sociedad que representa sobre la finca descrita en el apartado anterior, ESTÁ CONSTRUYENDO un edificio de planta sótano, planta baja y plantas *. La planta sótano se destina a garajes y tiene una superficie construida de * metros cuadrados. La planta baja se destina a ** con una superficie construida de *. Cada una de las plantas primera *, *, tiene una superficie construida de * metros cuadrados. La total superficie construida es de * metros cuadrados y la superficie de la parcela ocupada es de * metros cuadrados.

Valor: Se calcula que, cuando las obras estén terminadas, tendrán un valor de * Euros.

REQUISITOS LEGALES:

.- PROYECTO: El edificio se está construyendo de acuerdo con el proyecto del Arquitecto Don *, Visado por el Colegio Oficial de *, el día, número *.

.- LICENCIA DE OBRAS Y CERTIFICADO DEL TECNICO.- Tengo a la vista la Licencia de Obras del Ayuntamiento de *, de la que incorporo fotocopia que testimonio. Me entregan el Certificado del citado Arquitecto, cuya firma legitimo, que acredita el estado de la construcción y su descripción, cuyo certificado dejo unido a esta matriz.

«Los otorgantes manifiestan que se obligan a realizar la construcción de conformidad a la Licencia y sus condiciones» (MANIFESTACIÓN exigida en Cataluña según el art. 41 del Texto refundido de la Ley de Urbanismo aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, modificado por la Ley 3/2012, de 22 de febrero; también para Cataluña, en el caso de declaraciones de Obra Nuevas de VPO, conforme al art. 85 de la ley 18/2007, de 28 de diciembre del derecho a la vivienda, exige que se proceda al visado administrativo de la escritura de obra Nueva).

-. (En caso de viviendas): Acreditan la existencia del Libro del Edificio y la Licencia de Primera ocupación, de la que uno a esta matriz fotocopia que reproduce fielmente su original..

GARANTIAS:

Opción A) Licencia solicitada antes del 5.5.2.000

Manifiesta el compareciente que, aunque el destino principal del inmueble sea el de vivienda, la Licencia se solicitó antes del día 5 de mayo de 2000, tal como resulta de la fecha que consta en la Licencia exhibida y de la que he incorporado fotocopia. Por tanto, de acuerdo con lo que disponen las D.T. 1ª y 4ª y D.A. 2 ª y el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de ordenación de la edificación, no es exigible la constitución de garantías.

Opción B).- Licencia posterior y obra en construcción

Manifiesta el compareciente que, aunque el destino principal del inmueble sea el de viviendas y que la solicitud sea posterior al día 5 de mayo de 2000, tratándose de una declaración de obra en construcción, y de acuerdo con la Doctrina de la Dirección General, no es exigible la constitución de garantía en este momento; pero advierto al compareciente que, cuando esté terminado el edificio, al otorgar el acta de final de obra, deberá de...

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