Normativa urbanística valenciana

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Notas sobre la Nueva Ley de la Comunidad Valenciana en materia de urbanismo. Requisitos de la Licencia y reglas prácticas. Silencio positivo.

 
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Contenido
  • 1 Normas legales
  • 2 Modalidades
  • 3 Derechos de los afectados por la reparcelación:
  • 4 Valoración de bienes y derechos
  • 5 Reglas para distribuir las adjudicaciones
  • 6 Reglas especiales sobre proindivisos:
  • 7 Gestión directa
  • 8 Cuenta de liquidación provisional y liquidación definitiva de la reparcelación
  • 9 Contenido documental del proyecto de reparcelación
  • 10 Efectos de la reparcelación
  • 11 Legislación citada
Normas legales

Texto legal: Rige actualmente la LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, modificada por la LEY 10/2015, de 29 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera, y de organización de la Generalitat y por la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana.

Toda reparcelación tiene por objeto repartir equitativamente los beneficios y las cargas derivadas de la ordenación urbanística o regularizar la configuración de fincas.

Por lo tanto, terrenos que no eran edificables, una vez urbanizados y hechas las cesiones pertinentes, serán edificables. Los propietarios aportan la finca "bruta" y reciben unas nuevas fincas de reemplazo, con el traslado de las cargas que de las fincas de origen pasan registralmente a las nuevas y además quedan con las afecciones a los costes de la urbanización, como carga real.

En LA COMUNIDAD VALENCIANA, regula las reparcelaciones la citada ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana que en su artículo 80 define la reparcelación como la nueva división de fincas ajustada al planeamiento para adjudicarlas entre los afectados según su derecho, y tiene por objeto:

a) Regularizar urbanísticamente la configuración y los linderos de las fincas.
b) Materializar la distribución de beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística.
c) Retribuir al urbanizador por su labor, ya sea adjudicándole parcelas edificables o afectando estas a sufragar las cargas de urbanización.
d) Adjudicar a la administración los terrenos urbanizados, tanto dotacionales como edificables, que legalmente le correspondan, en pleno dominio y libres de cargas.
e) Subrogar las fincas originarias por parcelas edificables y fincas de resultado.
f) Compensar en metálico a los propietarios que no reciban adjudicación en parcela.
g) Concretar las reservas para vivienda de protección pública en parcelas determinadas, conforme al plan o programa.
h) Concretar y asignar a cada propietario la parte correspondiente de las cargas de urbanización y establecer las condiciones y garantías del pago de las mismas.
Modalidades

Según el art. 81:

1. La reparcelación podrá llevarse a cabo de forma voluntaria o forzosa, dando lugar a la adjudicación de finca de resultado o, cuando sea improcedente, a indemnización sustitutiva de la adjudicación de suelo.
2.- El procedimiento de aprobación del proyecto de reparcelación, que se iniciará mediante el acuerdo de sometimiento a información pública por el órgano competente de la administración actuante, debe ajustarse a las siguientes reglas:
En el plazo máximo de un mes desde el acuerdo de la administración, se remitirá anuncio para la información pública del proyecto de reparcelación forzosa por un plazo mínimo de un mes en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana y notificación individual a los propietarios incluidos en el área reparcelable.
Acreditación, previa o simultánea al inicio del período de información pública, de la titularidad y situación de las fincas iniciales, mediante certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas. c) Audiencia, por quince días desde su notificación, a los titulares registrales no tenidos en cuenta en la elaboración del proyecto de reparcelación y a aquellos que resulten afectados por modificaciones acordadas tras el período previo y único de información pública.
Tras la información pública y, en su caso, la audiencia adicional, se realizará, cuando proceda, la modificación del proyecto de reparcelación derivada de las mismas y de los requerimientos recíprocos y de pago regulados en el artículo 86 de esta ley a fin de extinguir o regularizar proindivisos.
Aprobación del proyecto de reparcelación, acordada por el ayuntamiento dentro del plazo de seis meses desde la fecha de publicación del anuncio de información pública en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
En los proyectos de reparcelación, en programas por gestión indirecta o gestión por propietarios, que el urbanizador promueva ante la administración, el silencio se entenderá negativo cuando hayan transcurrido seis meses desde que finalice el plazo máximo fijado para el procedimiento sin haberse notificado resolución expresa

(Apartado 2 según redacción dada por la Ley 1/2019, de 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana.

Derechos de los afectados por la reparcelación:

Según el artículo 82, los propietarios tienen derecho a la justa distribución de beneficios y cargas y a la proporcionalidad entre el aprovechamiento objetivo homogeneizado de la parcela adjudicada y la superficie de su finca originaria, con las siguientes precisiones:

a) En caso de retribución en especie, la adjudicación al propietario disminuye en la parte que corresponde percibir al urbanizador en pago de cargas de urbanización.
b) Si, conforme al plan, las diversas fincas de origen pertenecen a áreas de reparto que presentan aprovechamientos tipo heterogéneos...

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