Hipoteca inmobiliaria entre particulares, en garantía de deudas o préstamos con interés variable.

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de una Hipoteca que se formaliza entre particulares en garantía de cualquier deuda. Reconocimiento de deuda y Doctrina de la D.G.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 COMENTARIO
    • 2.1 Supuesto planteado
    • 2.2 El reconocimiento de deuda
    • 2.3 Doctrina de la DGRN
    • 2.4 Procedimiento concursal
    • 2.5 Cláusulas nulas
    • 2.6 Cláusulas declaradas abusivas por el TS o la DGRN
    • 2.7 Impuestos y gastos
    • 2.8 Reconocimiento de préstamo
    • 2.9 Domicilio para notificaciones y requerimientos
    • 2.10 Ultimas modificaciones de la legislación hipotecaria
    • 2.11 Importante instrucción de la DGRN
    • 2.12 Especialidades en Cataluña y Baleares
    • 2.13 Puede verse
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, ** Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

De una parte:

Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *.

Interviene en nombre propio (o en nombre y representación de *).

Y de otra parte,

Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *.

Interviene en nombre propio (o en nombre y representación de *).

Son de nacionalidad y residencia española. (En su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Vecindad civil *:

Les identifico por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de reconocimiento de deuda (o de préstamo) con garantía hipotecaria, y al efecto,

E X P O N E N:

I.- Que * es dueño en pleno dominio de las fincas que se reseñan al final de la presente escritura y que se encuentran libres de cargas, arrendamientos, ocupantes o cualquier otro gravamen.

II.- Que Don * reconoce adeudar a *, la cantidad de * Euros por *(debe expresarse la causa concreta, no basta decir por razones comerciales;(Atención: si se trata de dinero recibido se exige la identificación del medio de pago, conforme a lo dispuesto por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal) y el RD 1804/2008, de 3 de noviembre y si se trata de un préstamo, que no se trata de un intermediario financiero ni prestamista habitual, de serlo debe aplicarse lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.)

CLAUSULAS:

PRIMERA. Deuda.-  Don * reconoce adeudar, por el concepto antes expresado, a Don * la cantidad de * Euros..

SEGUNDA.- La deuda deberá ser satisfecha mediante * cuotas, comprensivas de capital e intereses, que serán satisfechas el último día hábil de cada mes, teniendo lugar el primer vencimiento el día *, y coincidiendo el último con la fecha de vencimiento del préstamo.

Todos los pagos que corresponda realizar a la parte deudora en virtud del presente contrato deberán hacerse en el domicilio social de la parte acreedora, sito en *.

La deuda podrá ser, en cualquier momento, objeto de amortización anticipada, total o parcial, si así conviniera a la parte deudora.

Tanto en uno como en otro caso, las cantidades entregadas por la parte deudora con tal finalidad se aplicarán en primer lugar a satisfacer intereses (incluso de demora), gastos que estuvieran devengados y no satisfechos, a fin de dejar la deuda al corriente de pagos, y la diferencia será la que se aplique a la amortización anticipada en la forma prevista en los párrafos anteriores.

TERCERA.- (Intereses ordinarios).

El capital adeudado devengará el tipo de interés anual nominal del *%.

(Caso de revisión) Dicho tipo de interés será revisado en la forma que se indica en la cláusula Tercera-bis, teniendo lugar la primera revisión el día * y las siguientes cada 12 meses a contar desde esa fecha.

La parte acreedora girará el último día del mes del otorgamiento de esta escritura una liquidación de intereses por los devengados en el período que medie entre la fecha de formalización de esta escritura y el último día del mes de la formalización, considerándose esta liquidación como complementaria e independiente de la primera cuota pactada.

Esta liquidación de intereses complementaria tiene como única finalidad la de adaptar la duración del contrato a la fórmula de pagos a fin de cada mes.

Como queda establecido en la cláusula Segunda, el pago de intereses se hará conjuntamente con las amortizaciones de capital, mediante cuotas cuyo número, periodicidad y fechas de pago han sido indicadas en dicha cláusula.

TERCERA-BIS. (Tipo de interés variable).

El tipo de referencia será la Referencia Interbancaria a un año (EURIBOR) publicada mensualmente por el Banco de España (ajustado matemáticamente a números enteros y dos decimales), correspondiente al mes anterior al de la fecha de revisión, de acuerdo con lo establecido en la Circular 7/1999 del Banco de España de 29 de Junio, que modifica la Circular 8/1990 de 7 de Septiembre, sobre transparencia de las operaciones de protección de la clientela.

La Referencia Interbancaria a un año (EURIBOR) se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósitos en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación (EURIBOR).

A la referencia, publicada como TAE, se le sumarán * puntos porcentuales.

CUARTA.- (Comisiones).

No hay comisiones.

QUINTA.- (Gastos a cargo del deudor).

Regirán las siguientes reglas:

Por pacto expreso, los gastos de Notaría por esta escritura serán, en general, de cuenta del prestatario, excepto la expedición de copias autorizadas que serán de cargo de quien lo solicite.

Gastos registrales: en general serán de cargo del acreedor, excepto los gastos registrales accesorios referentes a la publicidad registral que serán a cargo del deudor si él lo solicita.

En todo caso, hacen constar los otorgantes que las cláusulas de gastos y el tipo de interés y condiciones concretas del préstamo han sido objeto de la debida negociación de ambas partes.

SEXTA. (Intereses de demora).

Las obligaciones dinerarias del deudor, dimanantes de este contrato, vencidas y no satisfechas, devengarán, desde el día siguiente al de su vencimiento, un interés moratorio o indemnizatorio que será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible, tanto de capital como de intereses; el interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrá ser capitalizado en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEXTA-BIS. (Resolución anticipada por el acreedor).

Opción 1.- (En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.)

El prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

Opción 2.-(En los otros supuestos podrá decirse:)

No obstante el plazo pactado, el acreedor podrá considerar vencida de pleno derecho la obligación de pago y exigir su totalidad cuando concurra cualquiera de las circunstancias siguientes:

a). La falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago, o, en su caso, la falta de pago de un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses. Se solicita expresamente la constancia de este pacto en el Registro de la Propiedad, y a dicho fin así se hace constar en esta escritura. (En el caso de que no haya más que una fecha de pago o haya dos o más pagos que superen los tres meses entre sí se dirá: La falta de pago en la fecha indicada ? o la falta de cualquier pago en las fechas indicadas ? transcurridos tres meses de dicho impago. Se solicita expresamente la constancia de este pacto en el Registro de la Propiedad, y a dicho fin así se hace constar en esta escritura.

b). Impago de un recibo de contribución.

c).- Cuando esta escritura no fuese inscribible en el Registro de la Propiedad, por cualquier causa imputable al deudor.

d). Si el deudor llegare a un convenio en un procedimiento concursal o si en un procedimiento concursal no se...

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