Hipoteca inmobiliaria entre particulares, en garantía de deudas o préstamos con interés variable referencia IRPH o EURIBOR

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de una Hipoteca que se formaliza entre particulares en garantía de cualquier deuda. Reconocimiento de deuda y Doctrina de la D.G.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 COMENTARIO
    • 2.1 Supuesto planteado
    • 2.2 Doctrina de la DGRN
    • 2.3 Procedimiento concursal
    • 2.4 Reforma de la legislación hipotecaria
    • 2.5 Normas
    • 2.6 Novedades sobre el procedimiento de ejecución directa
      • 2.6.1 Conclusiones a resultas de nueva normativa
    • 2.7 Cláusulas nulas
    • 2.8 Gastos de la operación
    • 2.9 Reconocimiento de préstamo
    • 2.10 Domicilios
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, ** Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

De una parte:

Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *.

Interviene en nombre propio (o en nombre y representación de *)

Y de otra parte,

Don *, mayor de edad, * (estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *.

Interviene en nombre propio (o en nombre y representación de *)

Son de nacionalidad y residencia española. (En su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Vecindad civil *:

Les identifico por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de reconocimiento de deuda (o de préstamo) con garantía hipotecaria, y al efecto,

E X P O N E N:

I.- Que * es dueño en pleno dominio de las fincas que se reseñan al final de la presente escritura y que se encuentran libres de cargas, arrendamientos, ocupantes o cualquier otro gravamen.

II.- Que Don * reconoce adeudar a *, la cantidad de * Euros por *(debe expresarse la causa concreta, no basta decir por razones comerciales;(Atención: si se trata de dinero recibido se exige la identificación del medio de pago, conforme a lo dispuesto por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal) y el RD 1804/2008, de 3 de noviembre y si se trata de un préstamo, que no se trata de un intermediario financiero ni prestamista habitual, de serlo debe aplicarse lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.)

CLAUSULAS:

PRIMERA. Deuda.-  Don * reconoce adeudar, por el concepto antes expresado, a Don * la cantidad de * Euros..

SEGUNDA.- La deuda deberá ser satisfecha mediante * cuotas, comprensivas de capital e intereses, que serán satisfechas el último día hábil de cada mes, teniendo lugar el primer vencimiento el día *, y coincidiendo el último con la fecha de vencimiento del préstamo.

Todos los pagos que corresponda realizar a la parte deudora en virtud del presente contrato deberán hacerse en el domicilio social de la parte acreedora, sito en *.

La deuda podrá ser, en cualquier momento, objeto de amortización anticipada, total o parcial, si así conviniera a la parte deudora.

Tanto en uno como en otro caso, las cantidades entregadas por la parte deudora con tal finalidad se aplicarán en primer lugar a satisfacer intereses (incluso de demora), gastos que estuvieran devengados y no satisfechos, a fin de dejar la deuda al corriente de pagos, y la diferencia será la que se aplique a la amortización anticipada en la forma prevista en los párrafos anteriores.

TERCERA.- (Intereses ordinarios).

El capital adeudado devengará el tipo de interés anual nominal del *%.

(Caso de revisión) Dicho tipo de interés será revisado en la forma que se indica en la cláusula Tercera-bis, teniendo lugar la primera revisión el día * y las siguientes cada 12 meses a contar desde esa fecha.

La parte acreedora girará el último día del mes del otorgamiento de esta escritura una liquidación de intereses por los devengados en el período que medie entre la fecha de formalización de esta escritura y el último día del mes de la formalización, considerándose esta liquidación como complementaria e independiente de la primera cuota pactada.

Esta liquidación de intereses complementaria tiene como única finalidad la de adaptar la duración del contrato a la fórmula de pagos a fin de cada mes.

Como queda establecido en la cláusula Segunda, el pago de intereses se hará conjuntamente con las amortizaciones de capital, mediante cuotas cuyo número, periodicidad y fechas de pago han sido indicadas en dicha cláusula.

TERCERA-BIS. (Tipo de interés variable).

OPCION: A).- TIPO MEDIO.- El tipo de interés a aplicar a partir de cada fecha de revisión será el resultante de dos sumandos: el interés de referencia y un diferencial.

El interés de referencia que se tendrá en cuenta será el conocido como «tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España», tomándose la correspondiente al mes anterior al de la fecha de revisión, y en su defecto la última publicada, mientras se mantenga dicha publicación. Dicha referencia es la definida por las normas legales vigentes.

A la referencia, publicada como TAE, se le sumarán * puntos porcentuales.

OPCION B): EURIBOR:

El tipo de referencia será la Referencia Interbancaria a un año (EURIBOR) publicada mensualmente por el Banco de España (ajustado matemáticamente a números enteros y dos decimales), correspondiente al mes anterior al de la fecha de revisión, de acuerdo con lo establecido en la Circular 7/1999 del Banco de España de 29 de Junio, que modifica la Circular 8/1990 de 7 de Septiembre, sobre transparencia de las operaciones de protección de la clientela.

La Referencia Interbancaria a un año (EURIBOR) se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósitos en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación (EURIBOR).

A la referencia, publicada como TAE, se le sumarán * puntos porcentuales.

CUARTA.- (Comisiones).

No hay comisiones.

QUINTA.- (Gastos a cargo del deudor).

Cuantos gastos se originen por el otorgamiento de esta escritura, liquidada e inscrita en el Registro de la Propiedad, así como los correspondientes en su día y en su caso a la cancelación o modificación de la hipoteca.

Se entienden comprendidos los gastos de los aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, los gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la Oficina liquidadora de Impuestos, los derivados de la conservación del inmueble hipotecado así como del seguro de daños del mismo.

SEXTA. (Intereses de demora).

Las obligaciones dinerarias del deudor, dimanantes de este contrato, vencidas y no satisfechas, devengarán, desde el día siguiente al de su vencimiento, un interés moratorio o indemnizatorio del *% nominal anual, calculado y liquidable por meses naturales o fracción en su caso y siempre por períodos vencidos, con el límite, en todo caso, de tres veces el interés legal del dinero. Las cantidades resultantes como indemnización se considerarán firmes en el momento en que se perciban, sin perjuicio del derecho del acreedor a exigir la indemnización devengada hasta cada momento.

Dicho tipo de interés será aplicable a las cantidades vencidas y no pagadas, tanto de capital como de intereses.

SEXTA-BIS. (Resolución anticipada por el acreedor).

No obstante el plazo pactado, el acreedor podrá considerar vencida de pleno derecho la obligación de pago y exigir su totalidad cuando concurra cualquiera de las circunstancias siguientes:

a). La falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago, o, en su caso, la falta de pago de un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses. Se solicita expresamente la constancia de este pacto en el Registro de la Propiedad, y a dicho fin así se hace constar en esta escritura. (En el caso de que no haya más que una fecha de pago o haya dos o más pagos que superen los tres meses entre sí se dirá: La falta de pago en la fecha indicada, (o la falta de cualquier pago en las fechas indicadas) transcurridos tres meses de dicho impago. Se solicita expresamente la constancia de este pacto en el Registro de la Propiedad, y a dicho fin así se hace constar en esta escritura.

b). Impago de un recibo de contribución.

c).- Cuando esta escritura no fuese inscribible en el Registro de la Propiedad, por cualquier causa imputable al deudor.

d). Si el deudor llegare a un convenio en un procedimiento concursal o si en un procedimiento concursal no se llegara al convenio en el plazo de un año o se procediera a la liquidación final, si fueran embargados bienes de su propiedad o por cualquier causa disminuyera su solvencia en forma apreciable.

Cláusulas no financieras

PRIMERA. (Hipoteca).

Sin perjuicio de la responsabilidad personal y solidaria de la parte deudora, en garantía total de la deuda indicada, es decir, * Euros; de sus intereses ordinarios de un año al tipo máximo del *%; de los intereses de demora de dos años al tipo del *% (según la Ley 1/2013, de 14 de mayo: Los intereses de demora no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero (año 2016= 3 x 3: 9%) y de un quince por ciento del principal para costas y gastos, Don * constituye hipoteca a favor de * que la acepta, sobre la finca/s descrita/s al final de esta escritura.

La hipoteca se extiende, además, a todo cuanto se menciona en los artículos 109 y 110 de la Ley Hipotecaria y por pacto expreso a los edificios de nueva construcción donde...

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