Garanties de l'edificació en la declaració d'obra Nova. Assegurança decennal.

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Regles sobre les garanties de l'edificació en les declaracions d'Obra Nova

 
EXTRACTO GRATUITO

Contenido
  • 1 Escriptura
  • 2 Comentari
    • 2.1 NORMA LEGAL
    • 2.2 Autopromotor individual
    • 2.3 Classes de garanties
    • 2.4 Doctrina de la DGRN
      • 2.4.1 Assegurança decennal
      • 2.4.2 Edifici destinat a lloguer
      • 2.4.3 Llicència anterior a 5/5/2000
      • 2.4.4 Golfes
      • 2.4.5 Comunitat valenciana
      • 2.4.6 Ampliació d'un edifici ja existent que es destina a garatge
      • 2.4.7 Donació
      • 2.4.8 Final d'obra parcial
    • 2.5 Rehabilitació i assegurança
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Escriptura

En tota escriptura de declaració d’Obra cal tenir presents les normes sobre les garanties de l’edificació. Per això al text de l’escriptura podrà constar, segons cada cas:

OPCIÓ A.- Llicència sol·licitada abans del 5-5-00.

Manifesten els compareixents que, encara que el destí principal de l'immoble sigui el d'habitatge, la llicència es va sol·licitar abans del dia 5 de maig de 2000, tal com resulta de la data que consta a la llicència exhibida i de la qual incorporo una fotocòpia que testimonio. Per tant, d'acord amb el que disposen les DT 1a i 4a i DA 2a i l'article 19 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre d'ordenació de l'edificació, no és exigible la constitució de garanties.

OPCIÓ B.- Llicència posterior. - Justificació de l'assegurança

Manifesten els compareixents que el destí principal de l'immoble és el d'habitatge; d'acord amb el que disposa l'article 19 de la Llei 38/1999, de 5 de novembre, d'ordenació de l'edificació, m'acrediten la constitució de l'assegurança a què fa referència l'apartat 1, c) de la Llei mitjançant l'exhibició de la corresponent pòlissa i certificació d'entrada en vigència amb signatura legitimada del certificador. De tot això deixo unida fotocòpia a aquesta matriu, que testimonio.

OPCIÓ C.- AUTO PROMOTOR INDIVIDUAL: Sense assegurança.

Manifesten els compareixents que, encara que el destí principal de l'immoble sigui el d'habitatge, en tractar-se d'un Auto promotor individual d'una única finca unifamiliar per a ús propi i de conformitat amb el que disposa la Llei 53/2002, de 30 de desembre, no és exigible ara la constitució de garanties. Adverteixo, expressament, jo, el Notari als compareixents que en el cas de venda en el termini a què es refereix l'art. 17.1 de la Llei d'ordenació de l'edificació de 5 de novembre de 1999 quedarà obligat a la contractació de la garantia pel temps que resti per completar els deu anys, tret que la part adquiridora exoneri a l'autopromotor de tal obligació i acrediti que aquest ha utilitzat l'habitatge.

Comentari NORMA LEGAL

La Llei d'ordenació de l'edificació de 5 de novembre disposa, en el seu Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, de 5 de noviembre) que no s'autoritzaran ni s'inscriuran en el Registre de la Propietat escriptures públiques de declaració d'obra nova d'edificacions a les quals sigui d'aplicació aquesta llei, sense que s'acrediti i testimoniï la constitució de les garanties que es refereix l'article 19.

Analitzem els punts d'interès:

Obres Noves: Afecta les obres noves acabades. En atorgar les obres noves en construcció i d'acord amb la doctrina de la DG dels Registres i del Notariat no serà exigible acreditar la garanties, sense perjudici que ho sigui en autoritzar l'acta final d'obra. (Extrem lògic, ja que fins que la companyia formalitza l'acta de recepció de l'obra i dóna la seva conformitat no entra en vigor l'assegurança)

Edificacions: És exigible avui la garantia per als edificis la destinació principal dels quals sigui el d'habitatge.

Són dos els requisits:

1.- Que es tracti d'una edificació a la qual l'afecti la llei, segons el seu art. 2, i per tant un edifici de: a) de nova construcció, o b) d'obres d'ampliació, modificació, reforma (ara no la rehabilitació en la forma que es dirà) que modifiquin la configuració arquitectònica dels edificis, entenent que ho són així les obres que tinguin caràcter d'intervenció total o les parcials que produeixin una variació essencial de la composició general exterior, la volumetria o el conjunt del sistema estructural o tinguin per objecte canviar els usos característics de l'edifici. Cal advertir que el certificat del tècnic competent és el que indicarà, en els casos d'obres de reforma o rehabilitació, si modifiquen o no la configuració arquitectònica de l'edifici, amb expressió que no hi ha hagut una variació essencial de la composició general exterior, etc.

2.- La destinació principal sigui el d'habitatge. Hem d'entendre, per destinació principal, que la majoria de metres quadrats construïts (o útils) es destinin a habitatge, de forma que si els locals, garatges, etc. ocupen més metres (més del 50% de l'edifici) no s'aplica la llei

3.- El termini de vigència de l'assegurança decennal és de deu anys i ha de contar-se des de la data de la recepció de l'Obra i no des de la seva finalització; així ho resol la instrucció de la DGRN de 11de setembre del 2000.

Però i ha casos en què no calen garanties.

Autopromotor individual

D'acord amb la reforma de la disposició addicional segona| de la llei d'Ordenació de l'Edificació per la Ley de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social (Ley 53/2002, de 30 de diciembre) no s'exigeixen garanties en el supòsit de l’auto promotor individual d'un únic habitatge familiar per a ús propi. No obstant això, en el cas de produir-se la transmissió «inter vius» dintre del termini previst a la Llei (10 anys) l'auto promotor individual, excepte pacte en contrari, quedarà obligat a la contractació de la garantia pel temps que resti per completar els deu anys. Per això es prohibeix autoritzar l'escriptura i inscriure si no s'acredita la constitució de la garantia, tret que l'adquiridor (com passarà gairebé sempre), li exoneri d'aquesta obligació, havent d’acreditar que s'ha utilitzat l'habitatge (per evitar els paranys i trucs a l'ús). La forma més correcta d'acreditar aquest fet serà l'acta de notarial de notorietat.

En atorgar l'obra nova acabada o l'acta final d'obra, serà obligatòria i suficient la manifestació de destinar l'habitatge a ús propi, però res no impedeix que també es manifesti ja en atorgar l'obra en construcció.

Plantejat a la DGRN el cas d'una obra nova d'un habitatge acabada fa 4 anys i manifestat per l'atorgant que la destinarà ús propi no pot exigir-se que acrediti que ha usat l'habitatge; per això, la Resolució de la DGRN de 4 d'abril de 2018 [j 1] assenyala que és únicament al moment de l'alienació de l'habitatge quan la mera manifestació del promotor-venedor resultaria insuficient a l'efecte de provar aquest ús propi, havent d'acreditar-se llavors tal extrem mitjançant prova documental adequada, ja sigui a través d'una acta de notorietat, certificat d'empadronament, o qualsevol altre mitjà de prova equivalent admès en Dret.

-. Segons paraules de la DG «el concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas, de manera que deben entenderse comprendidos en dicho concepto tanto las personas físicas como las personas jurídicas (cfr. Resolución de 9 de julio de 2003 [j 2] y de 28 de octubre de 2004) [j 3]».}}

-. Segons la Resolució de la DGRN de 6 dabril de 2005, [j 4] en el cas d'un autopromotor individual, cal que a l'escriptura consti la voluntat de destinar l'habitatge a ús propi.

Insisteix la resolució de la DGRN de 26 d'agost de 2011 [j 5]}}:

«la concurrencia de uno de los elementos del requisito objetivo (vivienda unifamiliar) no dispensa del requisito subjetivo (autopromotor), por lo que no es suficiente que la vivienda sea unifamiliar sin mención alguna respecto al uso propio o ajeno a que se destina».

És a dir: ha d'expressar-se que es destina a ús propi; sense la seva expressa i necessària declaració en atorgar l'obra acabada o el final d'obra no es podrà eludir l'assegurança decennal.

-. Segons la Resolució de la DGRN de 6 d'abril de 2005, [j 6] en el cas d'un auto promotor individual, cal que a l'escriptura consti la voluntat de destinar l'habitatge a ús propi.

Si més tard es pretén la seva alienació dintre dels deu anys, caldrà a més de l'exoneració de l'assegurança per la part adquirent, que s'acrediti l'ús propi: (acta de notorietat, certificat d'empadronament, llicència de primera ocupació, etc.); l'ús no ha de ser permanent sinó que pot ser per temporada però s'ha d'estendre al període que protegeix, és a dir al comprès des de l'obra nova fins a l'alienació. (Resolució de la DGRN de 6 març 2015 [j 7]

2.- Un únic habitatge: La Resolució de la DGRN de [j 8]17 de març de 2007 [j 9] admet que no és exigible l'assegurança decennal en el cas d'una obra nova d'un edifici en el qual hi ha tres habitatges destinats a l'ús del declarant o dos fills, sense estar dividit l'immoble en propietat horitzontal; diu la DGRN:

«el hecho de que la licencia se otorgue para tres viviendas no significa que se tenga el propósito de enajenar alguna o algunas de ellas; a nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio».

En tot cas, conclou la DG, l'assegurança decennal s'exigirà si es produeix la venda.

Torna a tractar el tema en la resolució de la DGRN de 11 de novembre de 2008 [j 10]. Es tracta d'una Obra Nova i Divisió en Propietat horitzontal de dos habitatges, que es destinen a ús propi; La DGRN diu clarament:

«el hecho de la que finca se divida horizontalmente en dos viviendas no es contradictorio con el uso propio de ambas... por lo demás, a nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio.... en todo caso el seguro se exigirá si se produce la enajenación de cualquiera de los elementos privativos de que se compone el edificio.»

Però aquest criteri ha canviat en el cas de comunitat ordinària sobre solar i immoble i posterior adjudicació...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA