Garantías de la edificación. Seguro decenal.
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
| Actualizado a | Julio 2022 |
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Contenido
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En toda escritura de declaración de Obra debe tenerse en cuenta las normas sobre las garantías de la edificación.
Por ello en el texto de la escritura podrá constar, según proceda: …
GARANTIAS DE LA EDIFICACIÓN:
OPCIÓN A.- Licencia solicitada antes del 5-5-00
Manifiesta/n el/los compareciente/s que, aunque el destino principal del inmuebles sea el de vivienda, la Licencia se solicitó antes del día 5 de mayo de 2000, tal como resulta de la fecha que consta en la Licencia exhibida y de la que he incorporado fotocopia. Por tanto, de conformidad a lo que disponen las D.T. 1ª y 4ª y D.A. 2ª y el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de ordenación de la edificación, no es exigible la constitución de garantías.
OPCIÓN B.- Licencia posterior. Habrá garantá decenal.
Manifiestan los comparecientes que, siendo el destino principal del inmueble el de vivienda y de acuerdo con lo que dispone el articulo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, me acreditan la constitución del seguro a que hace referencia el apartado 1, c), mediante la exhibición de la correspondiente póliza. Me acredita la constitución y la vigencia del seguro, con firma legitimada del certificante. De todo ello dejo unida fotocopia a esta matriz, que testimonio.
OPCIÓN C.- AUTOPROMOTOR INDIVIDUAL: Sin garantía decenal.
Manifiestan los comparecientes que, aunque el destino principal de los inmuebles sea el de vivienda, al tratarse de un Autopromotor individual de una única finca unifamiliar para uso propio y de conformidad con lo dispuesto en la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, no es exigible ahora la constitución de garantías. Advierto, expresamente, yo, el Notario a los comparecientes que en el caso de venta en el plazo a que se refiere el Art. 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que la parte adquirente exonere al Auto promotor de tal obligación y acredite que éste ha utilizado la vivienda.
ComentarioLa Ley 38/1999 de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación (LOE) dispone en su art. 20 que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra Nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
Analicemos los puntos de interés:
Obra nuevas en la LOEAfecta a las obras nuevas acabadas. Al otorgar las obras nuevas en construcción y de acuerdo con la Doctrina de la DGRN no será exigible acreditar la garantías, sin perjuicio de que lo sea al autorizar el Acta notarial de final de obra (lo que es lógico, ya que hasta que la Compañía formaliza el Acta de recepción de la Obra y da su conformidad no entra en vigor el seguro).
Edificaciones en la LOEEn la actualidad, es exigible la garantía para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
1.- Requisitos:
Son dos los requisitos:
- Que se trate de una edificación a la que le afecte la ley, según el art. 2 de la LOE, redactado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y que dice así en su apartado 2:
«2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
c) Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección».
Por tanto se trate especialmente:
- De nueva construcción.
- De obras a ampliación, modificación o reforma (ahora no rehabilitación en la forma que se dirá) y que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Hay que advertir que el certificado del técnico competente es el que deberá indicar en los casos de obras de reforma o rehabilitación si alteran o no la configuración arquitectónica del edificio, con expresión de que no ha habido una variación esencial de la composición general exterior, etc.
- Que el destino principal sea el de vivienda ¿Debemos entender por destino principal que la mayoría de metros cuadrados construidos (¿o útiles?) se destinen a vivienda, de forma que si los locales, garajes, etc. ocupan más metros ¿no se aplica la ley? En absoluto: Según la Resolución-Circular de la DGRN de 3 de diciembre de 2003, si el destino principal es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro (aunque el números de oficinas, garaje, trasteros, locales sea superior al de viviendas) al menos en cuanto a las viviendas, pero parece que deba interpretarse que se debe asegurar todo el edificio.
Asimismo, una Resolución de la DGRN de 2 de enero de 2003 a Consulta del Consejo General del Notariado indicó que en las obras nuevas de edificios que tengan como destino principal un Hotel, Oficinas y Locales de Comercio no es necesario constituir las garantías a que se refiere el art. 19.1.c de la LOE.
La Resolución de la DGRN de 18 de mayo de 2006 [j 1] advierte que, concedida una licencia global para unas viviendas antes de la entrada en vigor de la Ley, si está caducada, al ser concedida bajo la vigencia de la Ley una nueva licencia para la ejecución material de parte de las viviendas a que se refería la primera licencia, es exigible la constitución del seguro que cubra los daños materiales que puedan afectar a la seguridad estructural del edificio en el plazo de diez años.
2.- Plazo de garantía:
A diferencia del art. 1591 del CC, que establecía un plazo único de diez años (responsabilidad decenal) que la jurisprudencia consideró no de prescripción, ni de caducidad, sino de garantía, el actual art. 17 de la LOE establece tres plazos distintos según la tipología de los defectos constructivos. Y así, el plazo de garantía será de diez años, para los daños materiales de naturaleza estructural; tres años, para los afectantes a la habitabilidad; y de un año, para los de mero acabado, estableciendo expresamente que dichos plazos serán contados "desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas" (STS 13/2020, 15 de enero de 2020). [j 2]
Excepciones recogidas en la LOE Autopromotor individualDe acuerdo con la Reforma de la disposición adicional segunda de la LOE (por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre):
- No se exigen garantías en el supuesto de auto promotor individual de una única vivienda familiar para uso propio.
- Sin embargo en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en la Ley (10 años) el auto promotor individual, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. Para ello se prohíbe autorizar la escritura e inscribir si no se acredite la constitución de la garantía salvo que el adquirente (como ocurrirá casi siempre), le exonere de esta obligación, debiendo acreditarse que se ha utilizado la vivienda (para evitar las trampas y trucos al uso).
Es decir, la posterior enajenación SIN SEGURO DECENAL exige, además de la exoneración por el adquirente, que se acredite el uso por el transmitente (acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación, etc.); el uso no tiene que ser permanente sino que puede ser por temporada pero debe extenderse al período que protege, es decir al comprendido desde la obra nueva hasta la enajenación (Resolución de la DGRN de 6 de marzo de 2015). [j 3]
Planteado a la DGRN el caso de una obra nueva acabada hace 4 años y manifestado por el otorgante que la destinará uso propio no puede exigirse que acredite que la ha usado; por ello, la Resolución de la DGRN de 4 de abril de 2018 [j 4] señala que es únicamente en el momento de la enajenación de la vivienda cuando la mera manifestación del promotor-vendedor resultaría insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho. En...
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