Venta extrajudicial de la vivienda habitual del deudor

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de venta extrajudicial de la vivienda habitual del deudor a instancias de un acreedor hipotecario, en el antes llamado procedimiento ejecutivo extrajudicial.-

 
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Nota: La Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria añade a la Ley del Notariado la regulación de las subastas notariales (art. 72 al 77) que han entrado en vigor el 15 de octubre de 2015; como la disposición transitoria primera dice que los expedientes afectados por esta Ley que se encontraran en tramitación al tiempo de su entrada en vigor se continuarán tramitando conforme a la legislación anterior, se ofrecen dos modelos con su respectivo comentario:

a).- Formulario actual, aplicable a procedimientos iniciados a contar del 15 de octubre de 2015, con comentario.

b).- Formulario aplicable a procedimientos iniciados antes del 15 de octubre de 2015, con comentario.

Contenido
  • 1 FORMULARIO ACTUAL
    • 1.1 Modelo
    • 1.2 ACTA DE REQUERIMIENTO INICIAL. VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR
    • 1.3 EXPEDIENTE NOTARIAL DE VENTA EXTRAJUDICIAL
      • 1.3.1 INICIO DEL EXPEDIENTE
      • 1.3.2 DILIGENCIAS POSTERIORES
    • 1.4 Comentario
      • 1.4.1 Normas del procedimiento
      • 1.4.2 El Acta de requerimiento
      • 1.4.3 El procedimiento
      • 1.4.4 Normas para participar en subasta y consignaciones
  • 2 FORMULARIO APLICABLE A PROCEDIMIENTOS INICIADOS ANTES DEL 15 DE OCTUBRE DE 2015
    • 2.1 ACTA DE REQUERIMIENTO INICIAL. VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR
    • 2.2 PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE VENTA EXTRAJUDICIAL
      • 2.2.1 Inicio del procedimiento
      • 2.2.2 DILIGENCIAS POSTERIORES
      • 2.2.3 Diligencia comunicación del final del expediente al Registro Público concursal
      • 2.2.4 Diligencia de cierre
    • 2.3 Comentario
      • 2.3.1 Normas del procedimiento
      • 2.3.2 El Acta de requerimiento
      • 2.3.3 El procedimiento
  • 3 Formulario aplicable a procedimientos iniciados antes del 15 de octubre de 2015
    • 3.1 Modelo
    • 3.2 Comentario
      • 3.2.1 Supuesto planteado
      • 3.2.2 Normas de la subasta
      • 3.2.3 Otros supuestos de subasta notarial no voluntaria
    • 3.3 Jurisprudencia citada
    • 3.4 Legislación citada
FORMULARIO ACTUAL Modelo

El presente formulario trata de la venta extrajudicial mediante subasta notarial de la vivienda habitual del deudor, lo que debe indicarse expresamente.

Notas previas:

1.- Ya no hay dudas sobre la validez de este procedimiento.

El legislador, en el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos admitió claramente, al regular la subasta de la vivienda habitual del deudor, el que continúa llamando procedimiento de ejecución extrajudicial (es más correcto hablar de venta extrajudicial) y se regula de nuevo este procedimiento por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que advierte que este procedimiento sólo es aplicable para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada (no por otras causas).

La Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria ha creado diversos preceptos de la Ley del Notariado, y entre ellos los arts. 72 a 77 que regulan con carácter general las subastas notariales, (normas a aplicar a las subastas que se hicieren ante Notario en cumplimiento de un pacto especial en instrumento público); por su parte ya la citada Ley de Medidas para Reforzar la Protección a los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler Social (Ley 1/2013, de 14 de mayo) modificó el art. 129 de la Ley Hipotecaria, estableciendo a diferencia del Reglamento Hipotecario, una subasta electrónica, disponiendo que los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil y ésta ley las regula con ocasión de las subastas judiciales.

Todo esta profusa normativa se ha intentado tener en cuenta en el formulario propuesto.

2.- HAY DOS SUPUESTOS:

Venta extrajudicial de cualquier finca que no sea la vivienda habitual del deudor.

Venta extrajudicial de la vivienda habitual del deudor, que es objeto del presente formulario.

Para el primer caso me remito al formulario Venta extrajudicial de finca hipotecada que no sea la vivienda habitual del deudor.

3.- ¿Una o dos Actas?

Siguiendo lo que se estima más conveniente, el procedimiento se divide en dos partes: a) Acta de simple requerimiento, con su número de Protocolo; y b) expediente de venta extrajudicial, que se inicia el mismo día y en el que constan todos los trámites e incidencias, hasta su conclusión y protocolización final, asignando el número de protocolo que en aquel momento proceda.

Es cierto que el art. 74.1 de la Ley del Notariado establece que el anuncio de la subasta contendrá únicamente su fecha, el nombre y apellidos del Notario encargado de la subasta, lugar de residencia y número de protocolo asignado a la apertura del acta, por lo que puede defenderse que se sigue la norma general de una sola Acta y que se entenderá derogada la norma del art. 236.3 del Reglamento Hipotecario que en indica que el acta no requiere unidad de acto ni de contexto y se incorporará al Protocolo en la fecha y bajo el número que corresponda al momento de su terminación; pero se defiende que el anuncio puede hacer referencia al Acta primera de requerimiento, entendida como apertura del Acta.

ACTA DE REQUERIMIENTO INICIAL. VIVIENDA HABITUAL DEL DEUDOR

NUMERO '*.

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

Don, mayor de edad, *, (profesión *) vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF *.

Interviene en su propio nombre y derecho (o en nombre y representación de *.)

Le identifico por su expresado Documento Nacional de Identidad, cuyo número coincide con el de Identificación Fiscal; considero que, tal como interviene, tiene interés legítimo, capacidad legal y legitimación para instar la presente ACTA NOTARIAL DE CUMPLIMIENTO DE LAS FORMALIDADES PARA VENTA EXTRAJUDICIAL y DICE:

I.- INMUEBLE OBJETO DEL ACTA:

Que al objeto de tramitar la presente ACTA, procede a describir la finca objeto de la misma, que según consta al requirente es la vivienda habitual del deudor:

(Descripción de la vivienda) *.

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos:) Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .)

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca...

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