Estatuts d'un edifici en propietat horitzontal
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
| Actualizado a | Diciembre 2023 |
|
Contenido
|
En l'escriptura, després de l'obra nova i divisió en propietat horitzontal s'haurà de fer constar els elements comuns i els estatuts amb un mínim, com el que segueix:
Normes de comunitatArticle 1r.- Són elements comuns; el sòl, vol, fonaments, parets mestres i mitgeres, coberta, teulat, canalitzacions, desguàs, conduccions generals d'aigua i electricitat i, en general, tots els que siguin necessaris per a l'ús i gaudi de cada departament.
Indica l'article 553-41 del Codi Civil de Catalunya (llibre V, relatiu als drets reals), i en el que sembli aplicable es podran indicar com a elements comuns, si hi són:
«Són elements comuns el solar, els jardins, les piscines, les estructures, les façanes, les cobertes, els vestíbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les instal·lacions i els serveis situats parets enfora dels elements privatius que es destinen a l'ús comunitari o a facilitar l'ús i el gaudi dels dits elements privatius».
Article 2n.- Els departaments que formen aquesta propietat horitzontal, participaran en els beneficis i despeses de la comunitat, en proporció a les seves respectives quotes.
Article 3r.- La comunitat de propietaris de les plantes o pisos, locals i departaments que integren la finca es regirà per les normes del Codi Civil de Catalunya, llibre cinquè i, especialment, per aquests estatuts.
Article 4t.- Els titulars del departament nombre * del soterrani no contribuirà a les despeses de neteja, electricitat, conservació i reparació de l'escala, que seran pagades pels titulars dels altres departaments, en proporció a les seves quotes.
Article 5è.- Els titulars dels departaments * i * estaran facultats per subdividir-los i formar entitats independents i, en aquest cas, podran efectuar les segregacions que procedeixin i distribuir entre les entitats formades, proporcionalment a la superfície ocupada per cada una d'elles, la quota de participació assignada actualment a cada departament. I tot això ho podran realitzar sense precisar l'autorització o consentiment dels altres copropietaris de l'immoble.
Article 6è.- El departament número U podrà ser venut pels seus propietaris per parts indivises per ser utilitzat pels titulars d'aquestes com a aparcaments o trasters; si l'actual propietari decideix donar-li aquest destí, a la primera escriptura d'alienació de parts indivises que s'atorgui, es protocol·litzarà un plànol del local, on es detallaran els espais destinats a aparcament o traster i els passos comuns d'accés i maniobra dintre el departament.
La titularitat de parts indivises donarà dret a l'ús exclusiu d'un dels espais formats per a aparcament o traster. En total es formarà un nombre igual de parts indivises, però atribuïdes en la proporció que resulti de l'ús exclusiu annex a cada una de les titularitats; en conjunt sumaran cent. A cada escriptura d'alienació de parts indivises es farà constar el seu número i l'espai que ocupi. Les titularitats així formades tindran dret a utilitzar els espais comuns d'accés i maniobra, els accessos al departament, tant per a vehicles com per vianants i els serveis comuns que s'estableixin. A més de les seves obligacions amb la comunitat de l'edifici com a copropietaris proindivís del departament, els titulars de parts indivises contribuiran a les despeses privatives del departament U, en proporció a la seva participació. Aquesta especial comunitat proindivís es regirà per les disposicions que siguin d'aplicació del Codi Civil, articles 392 i següents; però, establerta intencionadament per a utilitat de tots els propietaris, no procedirà l'acció de divisió, tal com disposa l'article 4t de la Llei de 21 de juliol de 1960.
ARTICLE 7è.- En el cas que dos o més departaments pertanyin a un sol propietari, aquest tindrà la facultat de comunicar-los, tant en sentit vertical com horitzontal, practicant les obertures que cregui convenients, sempre que no afectin l'estructura de l?'edifici.
També es podran agrupar dos o més entitats tenint la finca resultant la suma de les quotes dels departaments que el formin. I tot això sense precisar el consentiment de la comunitat, no podent alterar la quota dels departaments no afectats.
Comentari En general1.- Criteris a tenir en compte
Els estatuts poden regular moltes situacions. La Resolució de la DGRN de 26 de juny de 2019 [j 1] parla expressament de la llibertat que tenen els propietaris de configurar estatutàriament el règim de la propietat horitzontal i reitera que és possible configurar com a annex dels habitatges o locals el dret d'ús exclusiu de zones concretes i determinades de l'immoble, encara que tinguin el caràcter d'element comú, quedant vinculats «ob rem» sempre que tant el dret d'ús com l'objecte del mateix quedin prou identificats, conforme a les exigències previstes en la Llei.
S'ha partit del supòsit normal, amb un contingut mínim, deixant per al reglament de Règim Interior la regulació de situacions més ordinàries (neteja, usos, horaris de recollida d'escombraries, limitacions en matèria d'animals, etc.).
En primer lloc, és procedent recordar la doctrina de la DGRN, la qual en la Resolució de 5 de juliol de 2017 [j 2] indica, recordant doctrina de la mateixa DG, que no és funció dels estatuts la definició casuística del contingut dominical sobre els elements privatius de la propietat horitzontal, sinó, com a màxim, l'articulació normativa de la zona de fricció derivada de la interdependència objectiva entre drets d'anàloga naturalesa, de manera que en les hipòtesis no contemplades, serà regla la possibilitat de qualsevol ús, sempre que aquest sigui adequat a la naturalesa de l'objecte i no vulneri els límits genèrics de tota propietat o els específics de la propietat horitzontal (moralitat, salubritat, comoditat i no perillositat; article 7 de la Llei sobre propietat horitzontal). Així ho confirma, a més, l'exigència d'interpretació estricta i impossibilitat de presumpció de tota hipòtesi excepcional, com són les restriccions singulars del dret de propietat (articles 4, 348 i 349 del Codi Civil).
En segon lloc, és procedent esmentar la Sentència nº 419/2013 de TS, Sala 1a, civil, 25 de juny de 2013 [j 3] que assenyala:
«Es reitera com a doctrina jurisprudencial que les limitacions o prohibicions referides a l'alteració de l'ús d'un immoble en l'àmbit de la propietat horitzontal exigeixen, perquè siguin eficaces, que constin de manera expressa i que la realització d'obres que afectin elements comuns exigeixen per a la seva validesa, en general, el consentiment unànime de tots els copropietaris, sense que l'obtenció d'una llicència administrativa d'execució d'obra pugui eximir del compliment de tal exigència normativa».
A més, a fi de tenir eficàcia enfront de tercers han d'estar inscrites en el Registre de la Propietat. Existeix, doncs, recorda la Resolució de la DGRN de 5 de juliol de 2017 [j 4] una plena llibertat per establir l'ús que se li pot donar a un immoble en l'àmbit de la propietat horitzontal, de tal forma que els copropietaris no poden veure's privats de la utilització del seu dret a la propietat de l'immoble com considerin més adequat, tret que aquest ús estigui legalment prohibit o que el canvi de destinació aparegui expressament limitat pel règim d'aquesta propietat horitzontal, el seu títol constitutiu o la seva regulació estatutària,
2.- Casos més freqüents:
El que normalment preocupa els adquirents de Locals, especialment en la planta baixa és la possibilitat de subdividir-los, segregar-los, agrupar o agregar a uns altres i posar rètols i TOT AIXÒ sense necessitat del consentiment de la comunitat.
Així mateix, els titulars de locals que no utilitzen escales ni ascensors, etc. desitgen excloure els esmentats locals de les despeses d'escala i ascensor.
En matèria de les freqüents piscines comunitàries, podem citar la Sentència núm. 67/2006 de TS, Sala 1a, del Civil, 2 de febrer de 2006 [j 5] segons la qual:
«el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de garaje, que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje. Con ello, se comprende lo dicho anteriormente. Y así se puede poner como ejemplo lo que se desprende de la sentencia de esta Sala de 4 de octubre de 1994, cuando dice que el portal como elemento común de la comunidad, no puede ni debe ser usado por los titulares de una plaza de garaje para acceder al mismo, cuando existe una entrada "ad hoc" para ello».
La Resolució de la DGRN de 23 d'octubre de 2012 [j 6] admet que es pugui excloure de l'ús d'elements comuns (piscina i pista de tennis) als propietaris que no contribueixin o es trobin en mora en el pagament de les seves quotes de comunitat ordinàries o extraordinàries. No es contradiu cap norma imperativa.
D'altra banda, la Resolució de la DGRN de 31 de maig de 2013, [j 7] amb referència a unes terrasses, no admet que, sense acreditar raó concreta, els estatuts determinin que unes entitats no paguin despeses que són generals.
La possibilitat d'agrupar entitats en sentit vertical o horitzontal (art. 7 dels estatuts proposats) està reconeguda per la Resolució de la DGRN de 19 de juny de 2012 [j 8] que diu:
«La Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige para...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba