Estatutos de un edificio en régimen de propiedad Horizontal

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de unos estatutos aplicables en especial cuando hay locales en planta baja y aparcamientos en sótanos.

 
EXTRACTO GRATUITO

Contenido
  • 1 Elemento comunes
  • 2 Modelo de estatutos de comunidad
  • 3 Comentario
    • 3.1 En general
    • 3.2 Reserva de derechos por el promotor
    • 3.3 Los estatutos y las plazas de garaje
    • 3.4 Normas imperativas
    • 3.5 Anejos imprecisamente descritos
    • 3.6 Inclusión en los estatutos de normas sobre elementos no descritos en la Obra Nueva
    • 3.7 Normativa en Cataluña
  • 4 Jurisprudencia citada
  • 5 Legislación citada
Elemento comunes

En la Escritura, después de la Obra Nueva y División en propiedad Horizontal deberá hacerse constar los elementos comunes y los estatutos.

ELEMENTOS COMUNES. (contenido mínimo) Suelo, vuelo, cimentaciones, paredes maestras y medianeras, cubiertas, tejado, canalizaciones, desagües, conducciones generales de agua y electricidad y en general, cuantos sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de cada departamento.

(Puede ampliarse, con los que existan, como ejemplo los citados en el art. 396 del Código Civil: El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, muros, los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Modelo de estatutos de comunidad

ARTICULO 1º. Los departamentos en que se ha dividido esta propiedad horizontal tendrán una participación en los beneficios y gastos de la comunidad en proporción a sus respectivas cuotas.

ARTICULO 2º.-La comunidad de propietarios de las plantas o pisos, locales y departamentos en que se ha dividido la finca se regirán por las normas contenidas en el artículo 396 el Código Civil, las disposiciones de la Ley de 21 de Julio de l.960, legislación complementaria y en especial por estos estatutos. (Atención en Cataluña: se debe indicar que la propiedad horizontal se regirá por el Libro Quinto del Código Civil:ver el comentario.

ARTICULO 3º. El departamento número * (locales para garajes) podrá ser vendido por su titular por partes indivisas para ser utilizado por los titulares de éstas como aparcamiento de automóviles o trasteros; si sus actuales propietarios deciden darle tal destino, en la primera escritura de enajenación de partes indivisas que se otorgue se protocolizará un plano del local en el que se precisarán los espacios destinados a aparcamiento especificando si éstos son espacios cerrados o si simplemente están señalados por franjas de color en el suelo, también se señalaran los pasos comunes de acceso y maniobra en que quede distribuido dicho departamento y, en su caso, los cuartos trasteros,.

La titularidad de partes indivisas transmitidas dará derecho al uso exclusivo de uno de los espacios formados para aparcamiento o trastero. En total, se formará igual número de partes indivisas, pero atribuidas en la proporción que resulte del uso exclusivo anejo a cada una de las titularidades, si bien en su junto sumarán cien. En cada escritura de enajenación de partes indivisas se precisará el número de éstas y el espacio. Las titularidades así formadas tendrán además el derecho de utilizar los pasos comunes para comunicación con su espacio de maniobra, los accesos al departamento, tanto para vehículos como peatonales, y los servicios comunes que se establezcan. Además de sus obligaciones para con la comunidad del edificio como copropietarios pro indiviso del departamento, los titulares de partes indivisas contribuirán en proporción a éstas a los gastos privativos de aquél. Regirán en esta especial comunidad pro indiviso las disposiciones que sean de aplicación del Código Civil, artículos 392 y siguientes, pero, establecida de intento para utilidad de todos los propietarios, no procederá en ella la acción de división, tal como dispone el articulo 4º de la Ley de 21 de Julio de 1.960.

ARTICULO 4º. Los propietarios del departamento número * (LOCALES COMERCIALES) estarán facultados para subdividirlo y formar entidades independientes, y, en tal caso, podrán efectuar las segregaciones que procedan, debiendo distribuir entre las entidades formadas, proporcionalmente a la superficie ocupada por cada una de ellas, la cuota de participación asignada actualmente a cada departamento. Pudiendo realizar todo ello sin necesidad de la autorización o consentimiento de los demás copropietarios del total inmueble.

ARTICULO 5º. En el caso de que dos o más departamentos pertenecieran a un solo propietario, éste tendrá la facultad de comunicarlos entre sí en sentido vertical u horizontal, practicando al efecto las aberturas que considerare convenientes, siempre y cuando las mismas no afecten a la estructura de la edificación.

ARTICULO 6º.- Los titulares del departamento o departamentos de la planta baja no contribuirán a los gastos de limpieza, electricidad, conservación y reparación de la escalera, que serán pagados por los departamentos del sótano y plantas altas en proporción a sus cuotas.

Comentario En general

Los estatutos pueden regular muchas otras situaciones. Se ha partido del supuesto normal, con un contenido mínimo, dejando para el reglamento de Régimen Interior la regulación de situaciones más ordinarias (limpieza, usos, horarios de recogida de basuras, limitaciones en materia de animales, etc.)

1.- Criterios a tener en cuenta

Los estatutos pueden regular muchas otras situaciones. Se ha partido del supuesto normal, con un contenido mínimo, dejando para el reglamento de Régimen Interior la regulación de situaciones más ordinarias (limpieza, usos, horarios de recogida de basuras, limitaciones en materia de animales, etc.)

En primer lugar, procede recordar la doctrina de la DGRN, la cual en Resolución de 5 de julio de 2017 [j 1] pone de relieve - recordando doctrina de la misma DG -. que no es función de los estatutos la definición casuística del contenido dominical sobre los elementos privativos de la propiedad horizontal, sino, a lo sumo, la articulación normativa de la zona de fricción derivada de la interdependencia objetiva entre derechos de análoga naturaleza, de modo que en las hipótesis no contempladas, será regla la posibilidad de cualquier uso, siempre que éste sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal (moralidad, salubridad, comodidad y no peligrosidad; artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal). Así lo confirma, además, la exigencia de interpretación estricta e imposibilidad de presunción de toda hipótesis excepcional, como son las restricciones singulares del derecho de propiedad (artículos 4, 348 y 349 del Código Civil).

En segundo lugar, procede mencionar la Sentencia nº 419/2013 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 25 de Junio de 2013 [j 2] que señala:

Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa y que la realización de obras que afecten a elementos comunes exigen para su validez, en general, el consentimiento unánime de todos los copropietarios, sin que la obtención de una licencia administrativa de ejecución de obra pueda eximir del cumplimiento de tal exigencia normativa.

Además, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad. Existe, pues, recuerda la Resolución de la DGRN de 5 de julio de 2017 [j 3] una plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria,

2.- Casos más frecuentes:

Lo que normalmente preocupa a los adquirentes de Locales, en especial en la planta baja es la posibilidad de subdividirlos, segregarlos, agrupar o agregar a otros y poner rótulos y TODO ELLO sin necesidad del consentimiento de la comunidad.

Asimismo los titulares de locales que no utilizan escaleras ni ascensores, etc. desean excluir dichos locales de los gastos de escalera y ascensor.

En materia de las frecuentes piscinas comunitarias, podemos citar la Sentencia nº 67/2006 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 2 de Febrero de 2006 [j 4] según la cual:

«el uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse, por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad; y que desde luego el dueño de una plaza de garaje, que no es titular de una vivienda, nunca puede utilizar un elemento común de la comunidad que nada tiene que ver ni sirve para una mejor utilización de una plaza de garaje. Con ello, se comprende lo dicho anteriormente. Y así se puede poner como ejemplo lo que se desprende de la sentencia de esta Sala de 4 de octubre de 1994, cuando dice que el portal como elemento común de la comunidad, no puede ni debe ser...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA