Escritura por la que el juez eleva a público un contrato privado de compraventa

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura por la que el Juez, en rebeldía del vendedor, eleva a público el contrato privado de venta de una Finca. Problemas en estas ventas.

 
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Contenido
  • 1 Nota previa
  • 2 Modelo de escritura
  • 3 Comentario
    • 3.1 Supuesto del formulario
    • 3.2 Puntos de interés
      • 3.2.1 LEGITIMACIÓN del juez y especial caso de ignorados herederos del vendedor
      • 3.2.2 Licencia de parcelación
      • 3.2.3 Venta judicial y arrendatarios
      • 3.2.4 Referencia a gastos de comunidad, si estamos ante entidad en PH.
      • 3.2.5 Problema si se trata de una vivienda
      • 3.2.6 Venta al heredero del comprador
      • 3.2.7 Transmisiones intermedias
      • 3.2.8 Documento privado y justificación del medio de pago
      • 3.2.9 Derecho a elevar a público un documento privado
      • 3.2.10 Necesidad o no de protocolizar la Sentencia
      • 3.2.11 La firmeza de la sentencia que condena a la elevación a público del documento privado
      • 3.2.12 Acción de impugnación de la sentencia por el rebelde
    • 3.3 Temas fiscales
  • 4 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
  • 5 Legislación citada
Nota previa

El formulario propuesto sigue el sistema tradicional según el cual a otorgar la escritura comparece el Juez en rebeldía del vendedor y el comprador demandante. Ver en el comentario la Resolución de la DGRN de 17 de mayo de 2013. [j 1]

Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *,

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *, designado en Turno Oficial,

COMPARECEN:

De una parte,

EL/LA ILUSTRÍSIMO/A SEÑOR/A *, Juez de Primera Instancia e Instrucción número * de *.

Actúa por rebeldía de *, con domicilio en *, y DNI/NIF *.

Ejerce este acto de autoridad en virtud de su cargo, el ejercicio del cual me consta por notoriedad.

Y de otra,

DON *, mayor de edad, *(estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *. De vecindad civil * (expresión, en su caso, del régimen de bienes de personas casadas).

Es de nacionalidad y residencia española y de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Conozco a su Señoría e identifico a/los otro/s compareciente/s por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA  EXPONEN:

I.- Que mediante documento privado de fecha *, Don * vendió a Don *, quien compró la finca en dicho documento descrita, por el precio y condiciones que allí se expresan. Copia del documento se une a esta matriz.

II.- Que Don (parte compradora) presentó en el Juzgado de Primera Instancia número * de **, demanda de juicio declarativo de menor cuantía para elevar a público el contrato de compraventa antes referido, habiendo sido íntegramente satisfecho el precio de la compra.

III.- Presentadas las oportunas pruebas, los documentos justificativos del pago del precio de la venta y cumplidas todas las formalidades procesales necesarias, incluyendo publicación en el Boletín Oficial de la Provincia, y la documental pertinente, recayó Sentencia, hoy firme, de **, en la cual, Don **, Juez del Juzgado número ** falló: «Que ESTIMANDO...».

Y en los fundamentos jurídicos consta lo siguiente:

«**»

Se ha tenido a la vista la Sentencia expresada, dando fe que en relación a lo antes transcrito, no hay nada que modifique o altere lo inserto.

IV.-Que cumplidos los trámites procesales, incluyendo publicación de la Sentencia en el Boletín Oficial de la Provincia de *, se acordó por el señor Juez el otorgamiento de la escritura de compraventa, solicitando Notario de turno.

V.- Que a los efectos de la pertinente inscripción y cumplimiento de los demás requisitos legales, se indica:

Primero.- DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA FINCA OBJETO DE ESTA ESCRITURA:....

Urbana. (o Rústica) ....

TÍTULO de la parte vendedora: *.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, Finca *.

(En el caso de vivienda se hará por la parte adquirente la pertinente manifestación sobre no ser la vivienda familiar o común con persona o pareja alguna)

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación).

(Finalmente, cabe según qué supuestos: a) solicitar expresamente que no se insta ni el procedimiento del art. 199 ni el del art. 201 ambos de la Ley Hipotecaria, b) que no solicitan la rectificación registral ni el procedimiento del art. 18 de la Ley del Catastro por ignorar la descripción real, c) que, en último caso, se inscriba la finca en el Registro con la descripción registral.

CARGAS Y LIMITACIONES

La finca descrita está sujeta *..

(Posible petición de cancelación de cargas, como hipotecas cancelables por caducidad legal (art. 82.5 o 210.8ª, ambos de la LH), por caducidad pactada en el título, por confusión y demás supuestos, destacando las hipotecas con más de 30 años el 1 de enero de 1945...

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