Escritura por la que el juez eleva a público un contrato privado de compraventa

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura por la que el Juez, en rebeldía del vendedor, eleva a público el contrato privado de venta de una Finca. Problemas en estas ventas.

 
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Contenido
  • 1 Nota previa
  • 2 Modelo de escritura
  • 3 Comentario
    • 3.1 Supuesto del formulario
    • 3.2 Puntos de interés
      • 3.2.1 LEGITIMACIÓN del juez y especial caso de ignorados herederos del vendedor
      • 3.2.2 Licencia de parcelación
      • 3.2.3 Venta judicial y arrendatarios
      • 3.2.4 Referencia a gastos de comunidad, si estamos ante entidad en PH.
      • 3.2.5 Problema si se trata de una vivienda
      • 3.2.6 Venta al heredero del comprador
      • 3.2.7 Transmisiones intermedias
      • 3.2.8 Documento privado y justificación del medio de pago
      • 3.2.9 Necesidad o no de protocolizar la Sentencia
      • 3.2.10 Acción de impugnación de la sentencia por el rebelde
    • 3.3 Temas fiscales
  • 4 Jurisprudencia citada
  • 5 Legislación citada
Nota previa

El formulario propuesto sigue el sistema tradicional según el cual a otorgar la escritura comparece el Juez en rebeldía del vendedor y el comprador demandante. Ver en el comentario la Resolución de la DGRN de 17 de mayo de 2013. [j 1]

Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *,

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *, designado en Turno Oficial,

COMPARECEN:

De una parte,

E/LA ILUSTRISIM/A SEÑOR/A ¨¨, Juez de Primera Instancia e Instrucción número * de *.

Actúa por rebeldía de *, con domicilio en *, y DNI/NIF *.

Ejerce este acto de autoridad en virtud de su cargo, el ejercicio del cual me consta por notoriedad.

Y de otra,

DON *, mayor de edad, *(estado civil y profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *. De vecindad civil *.. (expresión, en su caso, del régimen de bienes de personas casadas)

Es de nacionalidad y residencia española y de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Conozco a su Señoría e identifico a/los otro/s compareciente/s por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de ELEVACIÓN A PUBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA  EXPONEN:

I.- Que mediante documento privado de fecha *, Don * vendió a Don *, quien compró la finca en dicho documento descrita, por el precio y condiciones que allí se expresan. Copia del documento se une a esta matriz.

II. Que Don (parte compradora) presentó en el Juzgado de Primera Instancia número * de **, demanda de juicio declarativo de menor cuantía para elevar a público el contrato de compraventa antes referido, habiendo sido íntegramente satisfecho el precio de la compra.

III.- Presentadas las oportunas pruebas, los documentos justificativos del pago del precio de la venta y cumplidas todas las formalidades procesales necesarias, incluyendo publicación en el Boletín Oficial de la Provincia, y la documental pertinente, recayó Sentencia, hoy firme, de **, en la cual, Don **, Juez del Juzgado número ** falló: «Que ESTIMANDO ....»

Y en los fundamentos jurídicos consta lo siguiente:

«**»

Se ha tenido a la vista la Sentencia expresada, dando fe que en relación a lo antes transcrito, no hay nada que modifique o altere lo inserto.

IV.- Que cumplidos los trámites procesales, incluyendo publicación de la Sentencia en el Boletín Oficial de la Provincia de *, se acordó por el señor Juez el otorgamiento de la escritura de compraventa, solicitando Notario de turno.

V.- Que a los efectos de la pertinente inscripción y cumplimiento de los demás requisitos legales, se indica:

Primero.- DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE LA FINCA OBJETO DE ESTA ESCRITURA:....

Urbana. (o Rústica) ....

TITULO de la parte vendedora: *.

Inscrita en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, Finca *.

(En el caso de vivienda se hará por la parte adquirente la pertinente manifestación sobre no ser la vivienda familiar o común con persona o pareja alguna)

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos:) Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.)

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18 de la Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10%y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.)

CARGAS Y LIMITACIONES

Opción 1.- Comunicación por telefax: (Información a utilizar: máximo 10 días naturales a contar desde su recepción).

Por problemas técnicos no imputables a esta Notaría, no se ha podido solicitar información registral en forma telemática, razón por la que se ha pedido información por telefax, en la que consta el estado de cargas: dicha información se protocoliza. Libre de cualquier otra carga o limitación, según manifiestan. La descripción de la finca y su titularidad se corresponden con las de la mencionada información. Advierto yo, el Notario, expresamente a los comparecientes que, sobre la información obtenida, prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de la copia autorizada de esta escritura.

Por expresa indicación de los interesados, procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente. (Se indicará si se solicita o no la presentación telemática, si el presentante es el Notario, el interesado o un gestor, etc.)

Opción 2.- Información no telemática ni por telefax (Información a utilizar: máximo 10 días naturales a contar desde su recepción).

Por problemas técnicos no imputables a esta Notaría, no se ha podido solicitar información registral en forma telemática, razón por la que se ha pedido información por telefax, en la que consta el estado de...

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