Propiedad Horizontal tumbada: propiedad horizontal de un conjunto de viviendas apareadas

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura en la que existiendo o declarándose varias viviendas apareadas sobre un solar, se procede a dividirlas en régimen de propiedad horizontal.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Principio de autonomía de la voluntad
    • 2.2 En general
    • 2.3 Necesidad de licencia
    • 2.4 Garantías de la ley de ordenación de la edificación
    • 2.5 Jardines anejos
    • 2.6 Libertad de los interesados a la hora de configurar complejo inmobiliario o propiedad horizontal
    • 2.7 Catastro en las modificaciones hipotecarias
    • 2.8 Especial normativa en Cataluña
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

DON *, mayor de edad, *, vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *.

De nacionalidad y residencia española; me acredita ser de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

INTERVIENE en nombre y representación de la compañía mercantil **, con domicilio en *, constituida por tiempo indefinido en escritura otorgada ante el Notario de * Don * el día *, adaptados sus estatutos a la legislación vigente en escritura otorgada el * ante el Notario de * INSCRITA en el Registro Mercantil de * en el tomo *..... C.I.F. *

Sus facultades y representación resultan de .....

Declara el señor compareciente que las facultades a su favor conferidas no les han sido revocadas, restringidas, ni limitadas y que se hallan íntegramente vigentes y yo el Notario considero suficientes para poder otorgar divisiones en propiedad horizontal y demás actos que se formalizan en la presente escritura.

Le identifico por su documento de identidad, cuyo número coincide con el de su Identificación Fiscal; tiene, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de DIVISION EN PROPIEDAD HORIZONTAL y EXPONE:

I.- Que la Sociedad * es propietaria de la finca siguiente:

URBANA: Una porción de terreno en término de *, de superficie * metros cuadrados en cuyo interior radica un edificio de Planta baja y * plantas alzadas con una total superficie construida, por Planta, de * metros cuadrados, destinado a * viviendas unifamiliares apareadas. Cada Vivienda se distribuye de la manera siguiente: Planta Baja: * ;Planta primera *; Planta Segunda *. Linda, en junto: al frente, con *; derecha entrando *; izquierda *; y fondo *.

Valor: * Euros.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TITULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario, en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos: Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial).

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

Discrepancias: en fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas, si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro, se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18 de la Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente, si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.

II.- El señor compareciente, tal como actúa, DIVIDE la total finca descrita en el apartado anterior, en RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, formando los siguientes DEPARTAMENTOS INDEPENDIENTES:

Departamento número 1.- Una porción de terreno de * metros cuadrados en cuyo interior radica una Vivienda apareada que se compone de Planta Baja, Planta Primera y Planta Segunda, que se destinan, en conjunto, a una vivienda con garaje. La superficie construida de cada Planta es * metros cuadrados; en la planta baja radica el garaje y la escalera de acceso las Plantas superiores; la Planta primera y Segunda se destinan, en junto a una Vivienda unifamiliar que se distribuye de la forma siguiente: * en Planta Primera y * en la Planta Segunda. El resto de solar se destina a jardín o patio. Linda en junto: al frente con calle de su situación; derecha entrando *, izquierda, * y fondo *.

Cuota: Tiene una cuota de participación en relación al total valor del inmueble de * enteros por cien. (* %).

Departamento número 2.- (Descripción....)

Etc. Etc.

ELEMENTOS COMUNES: Todos los que tengan tal carácter según la ley y la especial configuración de esta propiedad horizontal.

ARTICULO 1º. Los departamentos en que se ha dividido esta propiedad horizontal tendrán una participación en los beneficios y gastos de la comunidad en proporción a sus respectivas cuotas.

ARTICULO 2º.-La comunidad de propietarios de las plantas o pisos, locales y departamentos en que se ha dividido la finca se regirán por las normas contenidas en el artículo 396 el Código Civil, las disposiciones de la Ley de 21 de Julio de 1.960, disposiciones complementarias y en especial por estos estatutos. (Atención en Cataluña: se debe indicar que la propiedad horizontal se regirá por el Libro Quinto del Código Civil: ver comentario)

ARTICULO 3º. El titular de cada departamento conservará y reparará, a su exclusiva costa, los gastos del edificio existente en el interior del respectivo terreno en que radica.

LICENCIA DE OBRAS: Tengo a la vista la Licencia de Obras del Ayuntamiento de *, de la que incorporo fotocopia que testimonio.

(Si es obra acabada:) Identificación de la porción de suelo ocupada: la porción de terreno ocupada se acredita mediante certificación del técnico Don *, cuya firma legitimo; en dicha certificación, que dejo unida a esta matriz, constan las coordenadas de referenciación geográfica de la finca (si ya consta en el Catastro: se acredita mediante la digitalización remitida por el Catastro sobre la parcela catastral y si no consta inscrita la representación georreferenciada de la finca, deberá aportarse).

COMUNICACIÓN AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Posibilidad 1.- Por expresa indicación de los interesados, procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente (Se indicará si el presentante...

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