Hipoteca entre particulars, en garantia de deutes o préstecs amb interès variable referència IRPH o EURIBOR

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Model d'una hipoteca formalitzada entre particulars en garantia de qualsevol deute. Doctrina de la DGRN. -

 
EXTRACTO GRATUITO

Contenido
  • 1 Model d'escriptura
    • 1.1 Normativa urbanística
  • 2 Model si hi ha garants
  • 3 Comentari
    • 3.1 Doctrina de la DGRN
    • 3.2 Procediment extrajudicial
    • 3.3 Procediment concursal
    • 3.4 Norma fiscal
    • 3.5 Reformes de la legislació hipotecària
    • 3.6 Clàusules no admeses
    • 3.7 Despeses de l'operació i cláusules abusives
    • 3.8 Apunt final
  • 4 Jurisprudencia citada
  • 5 Legislación citada
Model d'escriptura

NÚMERO

(Lloc i data)

DAVANT MEU, * Notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, amb residència a *,

COMPAREIXEN:

D'una part,

(exemple) El senyor *, major d'edat, * (estat civil, professió o activitat i si està casat: règim matrimonial), veí de *, amb domicili a *. Exhibeix DNI/NIF número *.

Intervé en nom propi (o en nom i ....)

I de l'altra:

(exemple) Els consorts, casats en règim legal de separació de béns, senyors * i *, majors d'edat, * (professió o activitat), veïns de *, amb domicili a *. Exhibeixen DNI/NIF números * i *.

Intervenen en nom propi.

Són tots residents a Espanya i de veïnatge civil català. (si escau, s'expressarà la documentació aportada: DNI, certificat d'empadronament, declaració davant el Registre Civil, etc.)

Els identifico pels seus expressats documents nacionals d'identitat, els números dels quals coincideixen amb els de la seva identificació fiscal. Tenen, a judici meu, capacitat legal i legitimació per atorgar aquesta escriptura de reconeixement de deute (o de préstec) amb garantia hipotecària, i a l'efecte,

E X P O S E N:

I. Que el senyor * (part deutora) és propietari en ple domini de les finques que es ressenyen al final de la present escriptura i que es troben lliures de càrregues, arrendaments, ocupants o qualsevol altre gravamen.

II.- Que pacten les següents clàusules:

'Primera.- Deute. 'El Sr. * reconeix deure a *, la quantitat de * Euros per * (ha d'expressar-se la causa concreta, no n'hi ha prou dir per raons comercials) (Atenció: si es tracta de diners rebuts, s'exigeix la identificació del mitjà de pagament, conforme al que es disposa per la Llei 36/2006, de 29 de novembre, de mesures per a la prevenció del frau fiscal) i el RD 1804/2008, de 3 de novembre.

Segona.- Amortització: El deutor s'obliga a reintegrar el deute mitjançant * quotes, comprensives de capital i interessos, que seran satisfetes l'últim dia hàbil de cada mes, tenint lloc el primer venciment el dia *, i coincidint l'últim amb la data de venciment del préstec.

Tots els pagaments que correspongui realitzar a la part deutora, en virtut del present contracte, s'hauran de fer en el domicili social de la part creditora, situat a *.

El deute podrà ser, en qualsevol moment, objecte d'amortització anticipada, total o parcial, si així convingués a la part deutora.

Tant en un com en un altre cas, les quantitats lliurades per la part deutora amb tal finalitat s'aplicaran en primer lloc a satisfer interessos (fins i tot de demora), despeses que estiguessin meritats i no satisfets, a fi de deixar el deute al corrent de pagaments, i la diferència serà la que s'apliqui a l'amortització anticipada en la forma prevista en els paràgrafs anteriors.

Tercera. (Interessos ordinaris).

El capital degut meritarà el tipus d'interès anual nominal del *%.

Revisió: L'esmentat tipus d'interès serà revisat en la forma que s'indica en la clàusula Tercera-bis, tenint lloc la primera revisió el dia * i els següents cada 12 mesos a comptar des d'aquesta data.

La part creditora girarà l'últim dia del mes de l'atorgament d'aquesta escriptura una liquidació d'interessos pels meritats en el període que medi entre la data de formalització d'aquesta escriptura i l'últim dia del mes de la formalització, considerant-se aquesta liquidació com complementària i independent de la primera quota pactada.

Aquesta liquidació d'interessos complementària té com a única finalitat la d'adaptar la durada del contracte a la fórmula de pagaments a fi de cada mes.

Com queda establert a la clàusula segona, el pagament d'interessos es farà conjuntament amb les amortitzacions de capital, mitjançant les quotes, periodicitat i dates de pagament que han estat indicades en l'esmentada clàusula.

Tercera-bis. (Tipus d'interès variable).

El tipus d'interès a aplicar a partir del cada data de revisió serà el resultant de dos sumands: l'interès de referència i un diferencial.

OPCIÓ: A).-TIPUS MITJÀ.- L'interès de referència que es tindrà en compte serà el conegut com "«tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España» ", que és publicada mensualment pel Banc d'Espanya en el butlletí Oficial de l'Estat, prenent-se la corresponent al mes anterior al de la data de revisió, i si no n'hi ha l'última publicada, mentre es mantingui l'esmentada publicació. L'esmentada referència és la definida per les normes legals vigents.

A la referència, publicada com TAE, se li sumaran * punts percentuals.

OPCIÓ B).- EURÍBOR:

El tipus de referència serà la "Referència Interbancària a un any (EURÍBOR) publicada mensualment pel Banc d'Espanya (ajustat matemàticament a enters i dos decimals), corresponent al mes anterior al de la data de revisió, d'acord amb el que s'estableix en la Circular 7/1999 del Banc d'Espanya de 29 de juny, que modifica la Circular 8/1990 de 7 de Setembre, sobre transparència de les operacions de protecció de la clientela.

La "Referència Interbancària a un any" (EURÍBOR) es defineix com a la mitjana aritmètica simple dels valors diaris dels dies amb mercat de cada mes del tipus de comptat publicat per la Federació Bancària Europea per a les operacions de dipòsits en Euros a termini d'un any calculat a partir de l'ofert per una mostra de bancs per a operacions entre entitats de similar qualificació (EURÍBOR).

A la referència, publicada com TAE, se li sumaran * punts percentuals.

Quarta.- (Comissions).

No hi ha comissions.

Cinquena. (Despeses a càrrec del deutor).

Totes les despeses que s'originin per a l'atorgament d'aquesta escriptura, liquidada i inscrita en el Registre de la Propietat, així com les corresponents, en el seu moment, per a la seva cancel·lació o modificació seran de compte del deutor (o prestatari/s).

S'entenen compresos les despeses dels aranzels notarials i del Registre relatius a la constitució, modificació o cancel·lació de la hipoteca, les despeses de tramitació de l'escriptura davant el Registre de la Propietat i l'Oficina liquidadora d'impostos, els derivats de la conservació de l'immoble hipotecat així com de l'assegurança de danys d'aquest, les despeses processals o de l'altra naturalesa derivats de l'incompliment pel deutor (o prestatari/s) de les seves obligacions de pagament.

Sisena.- (Interessos de demora).

Les obligacions dineràries del deutor (o prestatari/s), derivades d'aquest contracte, vençudes i no satisfetes, meritaran, des de l'endemà al del seu venciment, un interès de demora del *% nominal anual, calculat i liquidable per mesos naturals o fracció en el seu cas i sempre per períodes vençuts, amb el límit, en tot cas, de tres vegades l'interès legal dels diners. Les quantitats resultants com a indemnització es consideraran fermes en el moment en què es percebin, sense perjudici del dret del creditor a exigir la indemnització meritada fins a cada moment.

L'esmentat tipus d'interès serà aplicable a les quantitats vençudes i no pagades, tant de capital com d'interessos.

Sisena-bis. (Resolució anticipada pel creditor.)

No obstant el termini pactat per satisfer el deute, el creditor podrà considerar-lo vençut de ple dret i exigible la totalitat de les obligacions de pagament que tingui contretes la part deutora (o prestatari/s) quan concorri qualsevol de les circumstàncies següents:

a). La manca de pagament de, almenys, tres terminis mensuals sense complir el deutor l'obligació de pagament, o en el seu cas, la manca de pagament d'un nombre de quotes que suposi que el deutor ha incomplit la seva obligació per un termini, almenys, equivalent a tres mesos. Se sol·licita expressament la constància d'aquest pacte en el Registre de la Propietat.

b) Si el deutor arribés a un conveni en un procediment concursal o en un procediment concursal es procedís a liquidació final per qualsevol causa, fossin embargats béns de la seva propietat o per qualsevol causa disminuís la seva solvència en forma apreciable.

C L A U S U L E S - N O - F I N A N C E R E S:

PRIMERA. (Hipoteca).

Sense perjudici de la responsabilitat personal i solidària de la part deutora, en garantia total del deute indicat, és a dir, * euros; dels seus interessos ordinaris d'un any al tipus màxim del *%; dels interessos de demora de dos anys al tipus màxim del * % sense excedir, en cap cas, de tres vegades l'interès legal dels diners, i d'un quinze per cent del principal per a costes i despeses, el senyor * constitueix hipoteca a favor de * que l'accepta, sobre la finca/ques descrita/es al final d'aquesta escriptura.

La hipoteca s'estén, a més a més, a tot el que s'esmenta en els articles 109 i 110 de la Llei hipotecària i per pacte exprés als edificis de nova construcció on abans no els hagués, sempre que la seva construcció hagi estat costejada per la part hipotecant i no per un tercer adquirent, als objectes mobles que es trobin permanentment a la finca hipotecada, bé per al seu adorn, comoditat o explotació, o bé per al servei d'alguna indústria, així com als fruits, qualsevol que sigui la situació en què es trobin, i a les rendes vençudes i no satisfetes al temps d'exigir-se el compliment de l'obligació garantida, conforme a l'article 111 de la Llei Hipotecària, amb l'única limitació establerta a l'article 112 de la Llei hipotecària.

El creditor podrà renunciar expressament a l'esmentada ampliació en sol·licitar la subhasta de la finca davant el Jutjat que conegui del procediment.

Si per motiu de sinistre o per causa d'expropiació forçosa tinguessin els propietaris de les finques hipotecades que rebre alguna quantitat, la percebrà en nom seu el creditor, el qual apoderen irrevocablement per a això, el qual destinarà les quantitats que amb tal motiu percebi a l'amortització del principal i interessos fins a on arribessin.

SEGONA. (Obligacions de la part hipotecant pel que fa a les finques hipotecades).

La part hipotecant queda obligat:

a) A conservar els immobles amb la diligència deguda, així com a reparar i posar en coneixement del creditor, en el terme de quinze dies, qualsevol novetat que perjudiqui la finca.

b) A tenir assegurades les finques hipotecades durant la vigència de l'operació, mitjançant una assegurança a tot risc, en una companyia de reconeguda solvència, per un capital no inferior al valor de taxació als efectes de l'assegurança.

En la pòlissa es consignarà una clàusula de cessió de la indemnització al creditor, en cas de sinistre, fins a on aconsegueixi, per al reintegrament d'allò que en aquell moment se li degui per raó d'aquest contracte. En aquestes pòlisses es preveurà, a més a més, la possibilitat que, per venda de la finca, el seu adquirent se subrogui en l'obligació de pagament de les primes periòdiques, així com el dret a rebre el sobrant de la indemnització, una vegada el creditor faci efectiu el seu dret preferent al cobrament.

c) A trobar-se al corrent en el pagament de tota classe de tributs, primes d'assegurança i despeses de comunitat que correspongui satisfer per les finques hipotecades.

d) A no arrendar les finques hipotecades en aquesta escriptura quan la finalitat de l'arrendament és causar disminució del valor de la finca hipotecada i a aquests efectes només es considerarà disminució de valor quan la finca hipoteca sigui un habitatge i es llogui ex art. 13 de la LAU.

TERCERA. (Distribució de la responsabilitat hipotecària).

La total responsabilitat hipotecària que per principal, interessos, costes i despeses, s'expressa en la clàusula no financera primera, de constitució d'hipoteca, es distribueix entre les finques hipotecades de la següent forma:

- La finca número 1, descrita al final d'aquesta escriptura, respondrà de * euros de principal, dels seus interessos ordinaris d'un any al tipus màxim del *%; dels interessos de demora de dos anys al tipus màxim del *% i d'un quinze per cent del principal per a costes i despeses.

- La finca número 2, descrita al final d'aquesta escriptura...

QUARTA. (Execució judicial de la hipoteca).

En cas d'incompliment de les obligacions contretes en aquest contracte o si es produeix qualsevol de les causes de venciment anticipat indicades, la part creditora per tal de reintegrar-se de la totalitat o de part del deute podrà exercir la seva acció per qualsevol dels procediments judicials regulats per la Llei, és a dir, el procediment declaratiu ordinari, l'acció executiva ordinària, o el procediment especial sobre béns hipotecats regulat pels articles 681 i següents de la Llei d'enjudiciament civil, i amb aquesta finalitat:

a.- La part deutora, (i, en el seu cas, la hipotecant) fixa com a domicili per a notificacions o requeriments el següent: ....

A efectes processals i perquè serveixi com a tipus en cas de subhasta, els atorgants taxen la finca hipotecada en * euros ('mínim un 75% del valor de taxació, si n'hi ha més d'una: enles quantitats que per aquest concepte es relacionen en el quadre de distribució de responsabilitat hipotecària que s'incorpora al final d'aquesta escriptura.

CINQUENA: Expressament pacten les parts que la creditora per a la reclamació del deute i execució del bé hipotecat, podrà procedir a la venda extrajudicial de la finca hipotecada únicament per al cas de la falta de pagament de, almenys, tres terminis mensuals sense complir el deutor la seva obligació de pagament, o, si escau, la falta de pagament d'un nombre de quotes que suposi que el deutor ha incomplit la seva obligació per un termini, almenys, equivalent a tres mesos.

La venda extrajudicial es realitzarà per mitjà de Notari amb les formalitats establertes en l'art. 129 de la Llei hipotecària i en el Reglament hipotecari.

En tot cas, taxen les parts la finca hipotecada, a efectes de l'esmentada venda extrajudicial, com preu perquè, en el seu cas, serveixi de tipus en subhasta, en la quantitat de * euros. (Mínim 75% del valor de taxació i si hi ha més finques, cal donar valor per a cada una d'elles.)

(Atenció: la lletra a) de l'apartat 2 de l'art. 129 de la LH diu a propòsit del procediment extrajudicial:
«a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario..»)

A efectes de la pràctica de requeriments i notificacions, assenyala la part hipotecantel seu consignant en la compareixença.

A efectes de la venda extrajudicial pel procediment convingut, la part hipotecant designa com a mandatari perquè el representi, en el seu moment, en la venda de la/les finca/ques, a la part creditora.

Totes les despeses de qualsevol classe que s'originin per l'esmentada venda, seran de compte i càrrec del deutor, inclosos en tal concepte d'honoraris i drets de notaris, lletrats i procuradors que intervenen.

SISENA. (Administració de la finca/ques en els supòsits de venciment anticipat).

En els supòsits de venciment anticipat, podrà el creditor assumir la intervenció i administració del bé hipotecat, sotmetent-se a aquesta administració la universalitat de les relacions jurídiques establertes als immobles gravats i aplicant-se els rendiments i les rendes vençudes i no satisfetes i fruits i rendes posteriors, a eixugar, en primer terme, les despeses de l'esmentada intervenció, així com els de conservació i explotació, i el resta a amortitzar el deute que garanteix la/es finca/ques hipotecada/es.

SETENA.- (Segones còpies) El deutor dóna el seu consentiment des d'ara perquè tinguin caràcter executiu quantes segones i posteriors còpies de la present escriptura sol·liciti el creditor, dispensant-lo del compliment de qualsevol requisit establert per tal fi, sol·licitant des d'ara les parts contractants del notari autoritzant que així ho faci constar en el peu i nota d'expedició.

VUITENA. (Submissió).

Queda convinguda la submissió de les parts a la competència dels Jutjats i Tribunals de * per a quantes accions i reclamacions puguin derivar-se del present contracte i en relació a les que sigui vàlida l'esmentada submissió.

DESCRIPCIÓ FINCA/QUES. ....

REFERÈNCIA CADASTRAL:

OPCIONS:

1a.- Ha estat obtinguda pel notari en forma telemàtica:

La que resulta del certificat cadastral descriptiu i gràfic; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitada als efectes del present atorgament; aquest certificat queda unit a aquesta matriu.

2a.- No existeix certificat cadastral gràfic, però sí certificat simplement descriptiu:

La que resulta del certificat cadastral simplement descriptiu; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitat als efectes del present atorgament, si bé, segons aquest certificat, el Cadastre no pot subministrar encara el certificat gràfic; l'esmentat certificat queda unit a aquesta matriu.

3a.- No s'aporta referència concreta (o només la de la finca matriu) i no s'ha obtingut pel notari en forma telemàtica.

( Possibilitats:)

a): No té encara referència cadastral concreta.

b): No m'ha estat aportada la referència cadastral concreta, i tampoc no l'he obtinguda jo, el notari en forma telemàtica.

(En totes dues possibilitats i a continuació):

Tot això sense perjudici de quedar facultat, jo, el notari, per fer constar mitjançant diligència qualsevol informació adient. Faig expressa advertència de l'obligació de fer, davant la gerència territorial del cadastre, i en el termini de dos mesos, la pertinent declaració de l'alteració de titularitat que es formalitza en aquesta escriptura i en especial de les responsabilitats que indica la llei en el cas de no fer la presentació dintre el termini o de fer declaracions falses, incompletes o inexactes.

COINCIDÈNCIA DE LA DESCRIPCIÓ CADASTRAL I LA REALITAT FÍSICA:

Ha estat manifestat pels atorgants, després de la meva sol·licitud, la coincidència entre la realitat física i la que consta al certificat cadastral indicat i expressen la seva conformitat amb la nova descripció de la finca, realitzada d'acord amb les dades cadastrals actuals.

(Si hi ha discrepàncies entre la realitat de la finca i el Cadastre que no siguin esmenables en l'acte de l'atorgament, s'indicarà aquest fet i, a més, que s'ha realitzat o iniciat la seva rectificació, aplicant el supòsit que procedeixi conforme al que disposa l'art. 18, Llei de Cadastre, (redacció donada per la llei 13/2015 de 24 de juny de reforma de la Llei Hipotecària).

CÀRREGUES:

Opció 1 .- Informació no telemàtica, però COMUNICACIÓ TELEMÀTICA: (Fax demanat: màxim 10 dies):

CÀRREGUES I LIMITACIONS: Per problemes tècnics no imputables a aquesta notaria, no s'ha pogut sol·licitar informació registral en forma telemàtica, raó per la qual s'ha demanat informació per tele fax; la situació de càrregues és la que resulta de l'esmentada informació. Lliure de qualsevol altra càrrega o limitació, segons manifesten. La descripció de la finca i la seva titularitat es corresponen amb les de l'esmentada informació. Adverteixo jo, el notari, expressament als compareixents, que sobre la informació obtinguda prevaldrà la situació registral existent amb anterioritat a la presentació en el Registre de la còpia autoritzada d'aquesta escriptura.

Per expressa indicació dels compareixents, i d'acord amb l'article 196 del Reglament notarial, procediré a la presentació telemàtica i amb firma electrònica al registre de la propietat corresponent. (Indiqueu si el presentador és el mateix notari, el mateix interessat o un gestor, etc.)

Opció 2.- Informació i notificació no telemàtica: (Fax demanat: màxim 10 dies):

CÀRREGUES I LIMITACIONS: Per problemes tècnics no imputables a aquesta notaria, no s'ha pogut sol·licitar informació registral en forma telemàtica, raó per la qual s'ha demanat informació per tele fax; la situació de càrregues és la que resulta de l'esmentada informació. Lliure de qualsevol altra càrrega o limitació, segons manifesten. La descripció de la finca i la seva titularitat es corresponen amb les de l'esmentada informació. Adverteixo jo, el notari, expressament als compareixents, que sobre la informació obtinguda prevaldrà la situació registral existent amb anterioritat a la presentació en el registre de la còpia autoritzada d'aquesta escriptura.

Per expressa indicació dels interessats, i fetes les advertències expresses, no es procedirà a la presentació telemàtica d'aquesta escriptura al Registre de la propietat, però es presentarà per tele fax, d'acord amb el que disposa l'article 249.3 del Reglament notarial. (si és per problemes tècnics, no es diu res a l'escriptura i es fa constar a la còpia).

Opció 3.- RENÚNCIA I URGÈNCIA.

Segons el títol aportat la finca descrita està lliure de càrregues i ho ratifica el transmitent (o està afecta: vegeu en especial les notes fiscals al peu de la còpia i la informació registral que ara està unida a les còpies). A requeriment i sota la responsabilitat de la part adquiridora, la qual es dóna per satisfeta amb la informació del títol i la manifestació del transmitent, no s'ha demanat informació ni telemàtica ni per altres sistemes. Fetes les pertinents advertències.

Per expressa indicació dels compareixents, i d'acord amb l'article 196 del Reglament notarial, procediré a la presentació telemàtica i amb firma electrònica al Registre de la propietat corresponent. (Indiqueu si el presentador és el mateix notari, el mateix interessat o un gestor, etc.)

Opció 4.- (Quan sigui possible) Es demana i envia notificació telemàticament: llavors es farà constar:

CÀRREGUES I LIMITACIONS: Segons informació obtinguda telemàticament, instants abans de l'atorgament d'aquesta escriptura, està afecta: (es detallarà). S'uneix a aquesta matriu el contingut de l'accés telemàtic, que indica el dia i l'hora d'aquest. Lliure de qualsevol altra càrrega o limitació, segons resulta de la informació registral obtinguda. La descripció de la finca i la seva titularitat es corresponen amb les de l'esmentada informació telemàtica. Adverteixo jo, el notari, expressament els compareixents, que sobre la informació obtinguda prevaldrà la situació registral existent amb anterioritat a la presentació en el registre de la còpia autoritzada d'aquesta escriptura.

Per expressa indicació dels compareixents, i d'acord amb l'article 196 del Reglament notarial, procediré a la presentació telemàtica i amb firma electrònica al Registre de la propietat corresponent. (Indiqueu si el presentador és el mateix notari, el mateix interessat o un gestor, etc.)

Lliure d'arrendataris.

ATENCIÓ: EN CAS D'HABITATGE: (si compareix només un consort, encara que estigui separat: afegir:
«Manifesta la part hipotecant que la finca descrita no és el seu habitatge familiar», i en cas de solter, vidu o divorciat indicar: «Manifesta el transmitent que la finca descrita no és el seu habitatge comú amb altra persona o parella»).
Normativa urbanística

Si es tracta d'un terreny, caldrà indicar si és divisible o és indivisible.

El Reial decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, que aprovà el text refós de la Llei de sòl, - llei estatal - deia a l'article 17:

«Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.»

El text refós de la llei del Sòl i Rehabilitació Urbana aprovat pel Real Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre ha derogat la llei esmentada del Sòl i en el seu article 26.2 que és uns dels articles d'aplicació a tot l'Estat i segueix dient:

Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.

I l'art. 27.2 imposa concretes obligacions pel cas d'alineació de solars.

En tot cas, si es transmet un terreny, s'afegirà:) D'acord amb el text refós de la llei estatal del sòl declara la part transmetent que la finca descrita no té edificacions fora d'ordenació, no està destinada a la construcció d'habitatges subjectes a cap règim de protecció pública que permeti taxar el seu preu màxim de venda, lloguer o altres formes d'accés a l'habitatge i no hi ha deures legals ni obligacions pendents de complir, per actuacions de transformació urbanística.

(EN CAS CONTRARI: cal indicar situació urbanística, si hi ha o no deutes legals i obligacions pendents, si s'incorpora la informació urbanística sol·licitada pel notari, etc.)

TAXACIÓ: S?'ncorpora la taxació oficial feta per *.

En aquests termes deixen els senyors compareixents formalitzada la present escriptura que accepten i aproven en totes les seves parts.

DECLARACIÓ ESPECIAL: Als efectes que preveu la Llei 2/2009 de 31 de març, manifesta la part creditora que no exerceix de manera professional l'activitat de prestador.

Així ho diuen i atorguen.

(Si intervé una societat):

MANIFESTACIÓ NOTARIAL.- Jo el Notari, pel que fa a la societat/s atorgant/s, faig constar expressament que he complert amb l'obligació d'identificació del titular real que imposa la Llei estatal 10/2010, de 28 d'abril, el resultat de la qual consta per escrit/s signat/s pel/s compareixent/s amb signatura legitimada que conservaré en el meu poder pel termini de deu anys. (ATENCIÓ SI AFECTA UN PAÍS DE RISC: NO S'ADMET EL DOCUMENT PRIVAT).

Altres opcions: quan hi hagi ACTA.

DEL MATEIX NOTARI: Jo el Notari, pel que fa a la societat/s atorgant/s, faig constar expressament que he complert amb l'obligació d'identificació del titular real que imposa la Llei estatal 10/2010, de 28 d'abril, el pertinent resultat consta en acta per mi autoritzada el dia * amb número * de protocol, i ha manifestat el representant de la societat interessada no haver-se modificat el contingut d'aquesra (O CALDRÀ INDICAR LA MODIFICACIÓ).

D'UN ALTRE NOTARI. Jo el Notari, pel que fa a la societat/s atorgant/s, faig constar expressament que he complert amb l'obligació d'identificació del titular real que imposa la Llei estatal 10/2010, de 28 d'abril, el pertinent resultat consta en acta autoritzada pel notari * el dia * amb el número * de protocol, còpia de la qual m'exhibeix, i ha manifestat el representant de la societat interessada no haver-se modificat el contingut d'aquesta.

ADVERTIMENT LINGÜÍSTIC. Es fa constar que el present document s'ha redactat en llengua catalana, d'acord amb l'article 14 de la llei del Parlament de Catalunya 1/1998, de 7 de gener, de política lingüística i l'article 149 del Reglament Notarial.

PROTECCIÓ DE DADES PERSONALS. Adverteixo expressament a la part atorgant que les seves dades personals s'incorporaran al fitxer del protocol, a la documentació notarial i al fitxer d'administració i organització, així com del fet que, en el seu cas, les dades poden ser cedides a aquelles administracions públiques que, segons una norma amb rang de llei, hi tinguin dret.

ATORGAMENT I AUTORITZACIÓ.-

Faig als compareixents les reserves i advertiments legals i en particular, i a efectes fiscals, els adverteixo de l'obligació de presentació de la documentació a liquidació dintre termini i, en general, de les obligacions i responsabilitats tributàries que els afecten en l'aspecte material, formal i sancionador i de les conseqüències de tota mena que es derivarien de la inexactitud de les seves declaracions.

He llegit als compareixents, a elecció seva, aquesta Escriptura, advertits del seu dret a llegir-la ells mateixos i, després de fer, a més a més, les necessàries explicacions verbals, manifesten quedar degudament assabentats del seu contingut, l'aproven i firmen.

I jo, el Notari, DONO FE que el consentiment ha estat lliurement prestat, que l'atorgament s'adequa a la legalitat i a la voluntat degudament informada dels atorgants.

Queda estesa en un total de * folis de paper notarial, el primer amb el número * i els restants amb els números següents en ordre correlatiu (o anteriors en ordre correlatiu)

I DONO FE del seu contingut.

Model si hi ha garants

EN CAS D'INTERVENIR GARANTS

AMB CARÀCTER PREVI s'haurà d'INCLOURE ALS GARANTS EN L'APARTAT DE COMPAREIXENTS.

S'afegirà COM A CLÀUSULA ADDICIONAL LA SEGÜENT:

El senyor * amb domicili a * i el senyor amb domicili a * fiancen solidàriament amb el deutor (o amb el prestatari/s) totes les obligacions que aquest/aquests contreu/en pel present document i en els seus mateixos termes, terminis i condicions, amb renúncia expressa, en tot cas, en raó a la però completa solidaritat entre si i amb aquell/s, als beneficis d'ordre, excussió i divisió, i amb especial renúncia a allò que disposa l'article 1851 del Codi civil pel que fa a la no extinció de la fiança a conseqüència de la prorroga o pròrrogues, renovacions, novacions o modificacions de qualsevol tipus, expresses o tàcites, que poguessin produir-se en les obligacions que es contenen en aquest contracte i que pesen sobre el deutor principal, per la qual cosa aquesta fiança es considerarà vigent fins al total de l'extinció de les obligacions que es pacten, directament o indirectament, en el present contracte, i de quantes les novin o substitueixin.

El/els fiador/s assenyala/en per a la pràctica de qualsevol notificació el/els seu/s domicili/s anteriorment expressat/s acceptant com a fur competent l'assenyalat en la clàusula Setena d'aquest contracte.

Aquests domicilis es consideressin vigents, llevat que es notifiqui fefaentment al creditor. A efectes de la notificació prevista en la llei es pacta expressament que podrà utilitzar-se qualsevol mitjà de comunicació fins i tot tèlex, telegrama o fax.

Comentari

Es tracta d'un model molt complet d'hipoteca en garantia de deute entre particulars (per exemple d'una societat al seu proveïdor per subministraments, vendes no pagades, etc.) També és aplicable en cas de préstec entre particulars. Segons la situació es pot pactar un interès fix, o variable, amb les dues opcions transcrites o altres. Es pot abreujar. No és el model per a préstecs anomenats "familiars", és dir entre pares i fills, a vegades per motius fiscals, com poder el fill adquirir un habitatge amb diners del seu/s pare/s. (Hi un formulari específic).

No és tampoc un préstec en els quals el prestador sigui una entitat de crèdit oficial i tampoc una de les entitats a les quals li sigui aplicable la Llei 2/2009, de 31 de març, per la qual es regula la contractació amb els consumidors de préstecs o crèdits hipotecaris i de serveis d'intermediació per a la celebració de préstec o crèdit (segons l'art. 1 d'aquesta llei:

«Ámbito de aplicación. 1.- Lo dispuesto en esta Ley será de aplicación a la contratación de los consumidores con aquellas personas físicas o jurídicas (en adelante, las empresas) que, de manera profesional, realicen cualquiera de las actividades que consistan en: a). La concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación. b) La intermediación para la celebración de un contrato de préstamo o crédito con cualquier finalidad, a un consumidor, mediante la presentación, propuesta o realización de trabajos preparatorios para la celebración de los mencionados contratos, incluida, en su caso, la puesta a disposición de tales contratos a los consumidores para su suscripción».

A destacar la Resolució de la DGRN de 10 d'octubre de 2016 [j 1] segons la qual la concessió de simplement dos préstecs constitueix indici suficient per exigir bé el compliment dels requisits legals impostos per la citada llei o bé una prova satisfactòria de la seva no necessitat, com podria ser un acta de notorietat al·legant raó d'amistat o parentiu o estat de necessitat.

Doctrina de la DGRN

1.- Sobre el reconeixement de deute:

1.1.- La Resolució de la DGRN de 28 de febrer de 2003 [j 2] tracta sobre el reconeixement de deute i l'exigència o no de l'expressió de la causa:

Fets: S'atorga escriptura en la qual A reconeix deure, per raó de les seves relacions comercials, a l'entitat B determinada quantitat.

Suspensió de la inscripció: El Registrador suspèn la inscripció per «insuficiente determinación del negocio jurídico o causa de la deuda en garantía de la cual se constituye la hipoteca»  i en el seu informe insisteix el Registrador que per a tenir accés al registre un negoci jurídic sembla que és necessari que s'expressi la causa concreta del negoci jurídic (la causa del reconeixement de deute) pel principi d'especialitat.

Doctrina de la DGRN: a). El reconeixement de deute és un negoci perfectament admès en el nostre Dret; b). És cert que el nostre sistema hipotecari és causalista i que els drets reals per ta d'accedir al Registre han de tenir causa i que aquesta constarà en el títol i en la inscripció..... però, c) com el que s'inscriu és el dret real d'hipoteca, que és accessori, la seva causa és el reconeixement de deute, que és la causa que constarà al Registre; d) no cal indicar la causa del crèdit, és a dir, no cal expressar la causa de les relacions creditor-deudor, aquella causa és la que es presumeix i seran els Tribunals de Justícia els que podran qüestionar-la.

Per tant: el defecte ha estat revocat.

Conclusió: No s'ha de confondre la causa de la hipoteca (un préstec, un deute derivat de relacions comercials, el resultat d'una transacció, etc.) i la causa del dret del creditor (diners prestat, relacions comercials, etc.); aquesta segona no és necessari que consti ni en el títol ni en el Registre de la Propietat.

1.2.- Seguint la doctrina de la DGRN en Resolució de 2 de setembre de 2016 [j 3] el reconeixement de deute ha d'expressar de forma concreta el seu origen ("no prou expressar que es deu per raons comercials"); s'ha d'indicar la causa d'aquest reconeixement per comprovar que és determinada i lícita.

2).- Hipoteca de l'habitatge famliar:

Si s'hipoteca l'habitatge familiar, haurà de concórrer a donar el seu consentiment el consort o membre de la parella (a Catalunya). Si no és l'habitatge familiar, es farà constar així.

En aquest sentit l'article 569-31 del «Codi civil de Catalunya» (llibre V, relatiu als drets reals) que diu:

«Hipoteca sobre l'habitatge familiar o comú
1. En les hipoteques que un cònjuge o una cònjuge constitueix sobre drets o participacions de l'habitatge familiar del matrimoni o que un convivent o una convivent constitueix sobre drets o participacions de l'habitatge comú de la unió estable de parella, l'altre o altra cònjuge o l'altre o altra convivent no titular hi ha de donar el consentiment. Si no l'hi dóna, es requereix una autorització judicial.
2. La persona que hipoteca un habitatge, si aquest no té el caràcter de familiar o comú, ho ha de manifestar expressament en l'escriptura de constitució de la hipoteca. La impugnació per l'altre o altra cònjuge o convivent, en cas de declaració falsa o errònia de la persona que hipoteca, no pot perjudicar els creditors hipotecaris de bona fe».

Podem, però, recordar la Resolució de la DGRN de 22 de maig de 2006: [j 4] es refereix a una hipoteca d'un habitatge atorgada per a la seva adquisició i en la que no es manifesta si és o no l'habitatge familiar; la DG indica que si no hi ha problema en adquirir un únic consort un habitatge que ja està gravat amb una hipoteca, encara que passi ara a ser l'habitatge familiar tampoc no hi ha d'haver problema quan l'acte de gravamen es realitza en l'escriptura immediata posterior a la compra i té per finalitat el finançament de l'habitatge hipotecat.

3.- Garantia dels interessos

3.1.- Forma de garantir-los:

La resolució de la DG de 22 de setembre de 2001 [j 5] reiterant, en relació a les hipoteques, la doctrina d'altres (6-11-2000, 11-06-2001, etc.) clarifica que es poden garantir els interessos de dues maneres: pactant un màxim d'anualitats i d'interès (exemple: l'interès de tres anys al tipus màxim de * %, quan és variable) o pactar una quantitat màxima per a interessos que serà la xifra que tindrà cobertura hipotecaria.

3.2.- Norma sobre interessos de demora

Tot interès moratori, per la seva pròpia condició de clàusula indemnitzatòria o dissuasiva ha de ser superior a l'interès ordinari que té una funció merament remuneratòria, i tots dos tipus d'interès han de guardar en tot caso una certa proporció, pronunciant-se sempre la Llei en el sentit que els interessos de demora ha de calcular-se partint dels interessos ordinaris prèviament pactats o del seu assimilat l'interès legal dels diners. (Resolució de la DGRN de 10 de febrer de 2016). [j 6]

3.3.Interessos ordinaris i de demora que es poden garantir

Que l'art.14 de la LH imposi que la hipoteca no pot garantir interessos, ordinaris o moratoris, per termini superior a cinc anys, no vol dir que no es puguin garantir interessos remuneratoris per un màxim de 5 anys i interessos de demora per altres cinc; el límit de cinc anys és per a cada tipus d'interès, no per a la suma d'anys respectivament garantits. (Resolució de la DGRN de 16 de febrer de 2018). [j 7]

4.- Limitacions de l?art. 112 de la LH

Diu l?art. 112 de la LH:

Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.»

Per això, insisteix la Resolució de la DGRN de 13 de març de 2018 [j 8] que aquest Centre Directiu ve rebutjant per contrària al límit de l'article 112 de la Llei Hipotecària, la inscripció del pacte d'extensió de la hipoteca a noves construccions i altres objectes al fet que es refereix el mateix, quan no se salva la protecció del tercer establerta en el citat article. La forma de salvar aquests drets del tercer posseïdor admet diverses fórmules, com la referència expressa a les limitacions de l'article 112 de la Llei Hipotecària, l'exclusió expressa de l'extensió quan la finca pertanyés a un tercer posseïdor, o la restricció expressa de l'extensió de la hipoteca únicament a les construccions realitzades per l'hipotecant deutor o per l'adquirent que se subrogui en el seu lloc; però no és admissible la inscripció d'un pacte d'extensió de la hipoteca a les noves construccions i altres elements referits sense fer diferències o limitant-ho només parcialment.

Procediment extrajudicial

Els problemes per a l'efectiva aplicació d'aquest procediment sorgeixen amb la STS 4 de mayo de 1998; [j 9] aquesta sentència va declarar no aplicables el paràgraf segon de l'art. 129 de la Llei hipotecària (en la redacció llavors vigent) i els articles 234 a 236 del Reglament Hipotecari, en entendre que aquests preceptes són contraris als arts. 24.1 i 117.3 de la Constitució espanyola.

La realitat ha estat que durant molts anys no s'ha utilitzat aquest procediment.

Però, la DGRN va analitzar aquest tema en Resolució de 28 de maig de 2001 [j 10] i novament en la seva Resolució de 29 de desembre de 2005. [j 11]

El tema està superat.

Procediment concursal

Fins a la nova llei era freqüent pactar com a causa de resolució de la hipoteca, a voluntat del creditor, el concurs de creditors; en la nova normativa, els crèdits amb garantia real, en el cas d'un procediment concursal, passen a ser crèdits privilegiats; podran executar-se quan s'arribi a un conveni o transcorregut un any de la declaració del concurs.

Norma fiscal

En el cas de la posposició (i per tant d'una garantia que millori el rang) sigui hipoteca o qualsevol altre dret de garantia, la base imposable estarà constituïda per LA TOTAL RESPONSABILITAT ASSIGNADA al dret que empitjora de rang. En el cas d'IGUALTAT DE RANG la base imposable serà la total responsabilitat de la hipoteca o garantia que és primera o està ja establerta. Regla pràctica: sempre s'ha de tenir en compte la base de la garantia que empitjora de rang o que ja estava inscrita.

Reformes de la legislació hipotecària

Normes:

1).- Hipoteca flotant:

La «Llei 41/2007, de 7 de desembre», per la que es modifica la «Llei 2/1981, de 25 de març, de regulació del mercat hipotecari» admet amb caràcter més general les hipoteques de màxim, en admetre en el nostre Dret, dintre d'uns límits, les anomenades hipoteques flotants.

En efecte, aquesta llei introdueix un nou article, l'art. 153 bis de la Llei hipotecària, en els següents termes:

«Artículo 153 bis.
También podrá constituirse hipoteca de máximo:
a) a favor de las entidades financieras a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario, en garantía de una o diversas obligaciones, de cualquier clase, presentes y/o futuras, sin necesidad de pacto novatorio de las mismas,
b) a favor de las administraciones públicas titulares de créditos tributarios o de la Seguridad Social, sin necesidad de pacto novatorio de los mismos.

Per tant, entre particulars, segueix el sistema anterior; no s'admeten les hipoteques flotants.

2).- Novetats de la Llei 1/2013, de 14 de maig modificà l'art. 114 de la LH.

2.1.- S'exigeix que s'indiqui si la finca hipotecada és o no l'habitatge habitual. Nou art. 21.3 de la LH:

«3. En las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda deberá constar el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura de constitución.»)

En un supòsit en què s'hipotequen dos habitatges, que sense agrupar-los, es diu que constitueixen un únic habitatge habitual, la Resolució de la DGRN de 20 de febrer de 2018 [j 12] declara que haurà de passar-se per la manifestació de la part hipotecant, consentida per la part creditora sobre el caràcter d'únic habitatge habitual atribuït a les dues finques hipotecades que estan configurades com una sola finca cadastral i situades en el mateix número del carrer, sense necessitat de la seva agrupació registral.

2.2.- Que els interessos de demora no podran ser superiors a tres vegades l'interès legal dels diners (2018: interès legal el 3% segons la Ley 3/2017, de 27 de junio, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2017; per tant: 3x 3: 9%) i només es podran devengar sobre el principal pendent de pagament; aquests interessos de demora no podran ser capitalitzats en cap cas, exceptuen el cas previst en l'article 579.2.a) de la Llei d'Enjudiciament civil.» La Resolució de la DGRN de 3 de juny de 2014 [j 13] indica que la limitació dels interessos demora ordenada per l'art. 114 de la LH només s'aplica quan es tracti de préstec destinat precisament a l'adquisició de l'habitatge, no si l'habitatge que s'hipoteca ha estat adquirida fa temps i està lliure de càrregues.

2.3.- La venda extrajudicial només es pot aplicar a les hipoteques constituïdes en garantia d'obligacions, la quantia de les quals aparegui inicialment determinada, dels seus interessos ordinaris i de demora liquidats de conformitat amb el que preveu el títol i amb les limitacions assenyalades en l'article 114.

2.4.- Expressió manuscrita: EN TOTA HIPOTECA DE PERSONA FÍSICA D'HABITATGE O SOBRE TERRENYS s hi ha limitacions a la variabilitat del tipus d'interès, del tipus de les clàusules sòl i sostre, en els quals el límit de variabilitat a la baixa sigui inferior al límit de variabilitat a l'alça (o si duen associada la contractació d'un instrument de cobertura del risc de tipus d'interès, o bé es concedeixen en una o diverses divises) s'exigeix que:«Junto a la firma del cliente, una expresión manuscrita, en los términos que determine el Banco de España, por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato».

El Banc d'Espanya havia de dictar el corresponent text en http://www.bde.es. i és el següent:

«Soy conocedor de que mi préstamo hipotecario:
ii(i) establece limitaciones [indicar cuál/es: suelos y/o techos] a la variabilidad del tipo de interés;
i(ii) lleva asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés [indicar cuál], y
(iii) está concedido en la/s siguiente/s divisa/s [indicar cuál/es].
Además, he sido advertido por la entidad prestamista y por el notario actuante, cada uno dentro de su ámbito de actuación, de los posibles riesgos del contrato y, en particular, de que:
a) el tipo de interés de mi préstamo, a pesar de ser variable, nunca se beneficiará de descensos del tipo de interés de referencia por debajo del [límite mínimo del tipo de interés variable limitado];
b) las eventuales liquidaciones periódicas asociadas al instrumento de cobertura del préstamo pueden ser negativas, y
c) mi préstamo no se expresa en euros y, por lo tanto, el importe en euros que necesitaré para pagar cada cuota variará en función del tipo de cambio de [moneda del préstamo/euro] ».

S'entén que és una obligació notarial i es discuteix si és o no qualificable pel registrador; per analogia s'aplica també als crèdits hipotecaris i no només s'aplica a l'habitatge habitual, sinó en tot cas, si el deutor no sabés o no pogué escriure, una altra persona ho ha de fer per ell i si són diversos els prestataris, hauran d'escriure tots ells.

La 10 de novembre de 2016 [j 14] reitera el que ja dit en anteriors resolucions: si es pacta que l'interès serà variable, però la part deutora mai no podrà beneficiar-se de descensos a interessos negatius, és a dir, que no podrà rebre cap import, cal la confecció de l'expressió manuscrita citada.

2.5.- A l'escriptura ha de constar: a) si s'hipoteca un habitatge, si és o no és l'habitatge habitual; b) que per a poder reclamar la totalitat del degut per capital i per interessos -i no només la part no pagada, cal que s'hagués convingut el venciment total en cas de falta de pagament de, almenys, tres terminis mensuals o el seu equivalent. c) el termini d'amortització, quan financin l'adquisició, construcció o rehabilitació de l'habitatge habitual, no podrà excedir de trenta anys.

2.6.- Novetats sobre la venda extrajudicial:

a).- Només es pot pactar- per impagament de capital o interessos, no per altres causes de venciment anticipat que es pactin. Ha de constar si l'habitatge és habitual o no en la clàusula.

b).- El valor de taxació no pot ser inferior al 75% de l'obtingut per al Mercat Hipotecari. El problema és que no existeixi taxació o que no s'aporti. Per això hi ha dues solucions: a) expressament no pactar i per a major claredat renunciar al procediment extrajudicial, o b) aportar Taxació Oficial; però la Resolució de la DGRN de 22 de gener de 2014 [j 15] afirma:

«para poder ejercitar la acción real hipotecaria por la vía del procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial, la doble condición de que la finca haya sido previamente tasada conforme a la Ley reguladora del mercando hipotecario y que el valor de tasación a los efectos de la subasta no sea inferior al setenta y cinco por ciento de la realizada conforme a la citada legislación»

Així mateix la Resolució de la DGRN de 24 de març de 2014 [j 16] considera exigible el certificat de la finca hipotecada «realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado Hipotecario» en tota constitució d'hipoteca amb independència de la naturalesa de la persona o entitat creditícia que tingui el creditor hipotecari (és a dir, encara que es tracti d'hipoteca entre particulars en garantia de qualsevol obligació).

c).- El Notari ha de valorar d'ofici si hi ha una clàusula abusiva en la qual es fonamenti la venda extrajudicial o que hagués determinat la quantitat exigible.

d).- Aquest procediment extrajudicial aquesta ara regulat, però de moment no podran tramitar-se doncs el legislador diu que

«la venta se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas que a tal efecto dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán, en todo caso, los determinados por la Ley de Enjuiciamiento Civil. En el Reglamento Hipotecario se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación».

Conclusions:

La citada Ley 1/2013, de 14 de mayo estableix, sigui directament, sigui modificant normes de la Ley Hipotecaria o de la Resolució de la DGRN de 19 de desembre de 2013 [j 17] sistematitza en dos grups en funció que la finalitat del préstec o obligació garantida sigui la de finançar o no l'adquisició de l'habitatge habitual.

Així, pel que fa al primer grup, a més de les mesures temporals sobre suspensió de llançaments per un termini de dos anys d'aquells desnonaments en curs, s'han de citar les següents: els interessos de demora no podran ser superiors a tres vegades l'interès legal dels diners; no s'admet el pacte d'anatocisme, és a dir, que els interessos s'acumulin al capital per meritar nous interessos de demora, amb l'excepció que sí que es poden pactar en el supòsit d'insuficiència del preu de rematada per pagar el crèdit del creditor conforme l'art. 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; el termini d'amortització de la hipoteca no pot ser superior a trenta anys, quan està destinat a finançar la construcció, rehabilitació o adquisició d'habitatge habitual; l'import del principal no pot excedir si el bé hipotecat està destinat a finançar la construcció, rehabilitació o adquisició d'habitatge habitual del 80 per cent del valor de taxació.

Pel que fa al segon grup de normes protectores de l'habitatge habitual, amb independència que l'obligació garantida estigui o no destinada a la seva adquisició cal citar les següents: no cap en les subhastes sense cap postor l'adjudicació al creditor, si es tractés d'habitatge habitual del deutor, per valor inferior al 70 per cent del valor de taxació a efectes de subhasta o si la quantitat deguda per tots els conceptes és inferior a aquest percentatge, pel 60 per cent; en cas de venciment anticipat de la totalitat del que es deu per falta de pagament de, almenys, tres terminis mensuals, si el bé hipotecat és l'habitatge habitual, el deutor podrà demanar, encara sense el consentiment del creditor, alliberar el bé mitjançant la consignació de la quantitat exacta que per principal i interessos estigui vençuda en la data de la presentació de la demanda; per poder inscriure préstecs hipotecaris a persones físiques sobre habitatge o solars amb clàusules que estableixin un límit mínim a la variabilitat dels tipus d'interès, del tipus de clàusules sòl i sostre, en els quals el límit de variabilitat a la baixa sigui inferior al límit de variabilitat a l'alça; o en què es contracti al mateix temps un instrument de cobertura del risc de tipus d'interès o que es concedeixi en divises ha de constar expressió manuscrita en l'escriptura per la qual el prestatari reconegui que se li ha advertit els riscos derivats del contracte.

Per tant, la Llei 1/2013, de 14 de maig desplega un sistema de protecció dels deutors hipotecaris de caràcter gradual, establint diferents graus de protecció a través de diverses mesures (de diferent intensitat) per a diferents supòsits:

a) Amb caràcter universal (amb independència que la finca gravada sigui o no un habitatge): per exemple, en la nova regulació del venciment anticipat per impagament de tres mensualitats de l'article 693.2 de la LEC, o en el cas de la imposició del límit mínim del 75% de la taxació per al tipus de subhasta (article 682.2.1. de la mateixa Llei.)

b) Només si la finca hipotecada és l'habitatge habitual (amb independència de la finalitat del préstec). Per exemple, els seu-llocs dels articles 21.3 de la LH, i 575 i 671 de la llei processal civil »

c) «Habitatge habitual i a més préstec o crèdit destinat a la seva adquisició: Aquest és el cas de l'article 114.3 de la Llei Hipotecària (límit dels interessos de demora), i dels altres citats anteriorment.»

Clàusules no admeses

La important sentència del Tribunal Suprem de 16 de desembre de 2009 [j 18] ha declarat nul·les unes determinades clàusules habitualment inserides en les escriptures d'hipoteca de les entitats de crèdit.

En el cas que hem proposat estem entre particulars, però s'han evitat les clàusules que TS ha declarat nul·les, com:

1. Clàusula de submissió expressa: És nul·la la clàusula en la qual els atorgants renunciïn expressament al fur personal que tinguessin i se sotmeten expressament a la competència i jurisdicció de determinats Jutjats i Tribunals.

2. Clàusula d'imposició de costes en el procediment judicial: És nul·la la clàusula que imposi en el cas de qualsevol procediment judicial que totes les despeses i costes judicials seran de compte dels demandats (part deutora, hipotecant, etc.).

3. Clàusula de compensació en el cas de comptes indistints: És nul·la la clàusula que es concedeix al creditor un dret de compensació sobre qualsevol compte que tingui o pugui tenir el deutor en el Banc en les quals figuri com a titular únic o indistint (dient, per exemple: queden afectes al compliment de les obligacions derivades d'aquest contracte, podent el Banc compensar i garantir entre si aquests comptes i dipòsits). I es declara nul·la per no complir els requisits de ser transparent, clara, concreta i senzilla, doncs no és suficient la mera referència a "indistint".

En canvi s'admeten clàusules del dret de compensació del deute dels titulars amb qualsevol altra que puguin tenir a favor, siguin tots o algun dels titulars o es digui que tinguin de forma mancomunada o solidària amb tercers.

4. Causes de venciment:

Són nul·les les següents:

4.1.- Per disminuir la solvència del deutor: Es declara nul·la la clàusula que declara com a causa de venciment la disminució del patrimoni del deutor (embargament, disminuir la solvència per qualsevol causa).

4.2. Per no inscriure's l'escriptura: Es declara nul·la la clàusula que declara com a causa de venciment la denegació de la inscripció de l'escriptura en el Registre de la Propietat per qualsevol causa.

5. Renúncia a la notificació en cas de cessió: Es declara nul·la la clàusula que digui que el creditor pot cedir el préstec o el crèdit sense necessitat de notificar la cessió al deutor, que renuncia a això (a pesar que la cessió de crèdit i renúncia a la notificació estigui prevista a l'art. 242 del RH.

D). Si el reconeixement és d'un préstec ja realitzat o que es realitza en el mateix acte, han d'identificar-se els mitjans de pagament, (Llei 26/2006 de prevenció del frau), tal com detalla la resolució de la DGRN d'11 de març de 2013 [j 19].

Despeses de l'operació i cláusules abusives

Ha estat tradicional pactar en les escriptures en què intervé una entitat de crèdit (que en principi no és el supòsit concret del formulari, ja que es refereix a un contracte entre particulars i no és un préstec) que totes les despeses de Notaria, Registre, Gestoria i impost que reporta l'escriptura seran satisfets per la part prestatària, i a més es practica a vegades una retenció a liquidar en el seu moment. Haurà de tenir-se en compte la sentència nº 705/2015 de TS, Sala 1a, civil, 23 de desembre de 2015 [j 20], que, referit a consumidors, declara que té caràcter abusiu pactar un interès ordinari superior al de demora i la retenció de despeses de Notaria, Gestoria, Registre i Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats, imposant totes les despeses al prestatari, doctrina que recull la Resolució de la DGRN de 7 d'abril de 2016. [j 21]

Vegeu la Resolució de la DGRN de 20 de juny de 2016 [j 22] sobre supòsits de cláusules abusives.

Així mateix és procedent indicar que la declaració de caràcter usurari dels interessos ordinaris -per excessius - exigirà la pràctica d'una prova i una ponderació de les circumstàncies concurrents en el supòsit concret per apreciar adequadament si al moment de la perfecció del contracte estava dins dels límits de la «normalitat», per la qual cosa no pot ser qualificat com a usurari pel registrador. (Resolució de la DGRN d'1 de febrer de 2018 [j 23] la qual, no obstant això, considera abusiva una comissió d'obertura del 14% sense especificar les despeses que cobreix.)

Apunt final

-. Encara que no sigui aplicable als préstecs entre particulars, convé esmentar l'Ordre EHA/2899/2011, de 28 d'octubre, de transparència i protecció del client de serveis bancaris que com el seu nom indica s'aplica als serveis que prestin les entitats de crèdit. (Artículo 1. Objeto. La presente orden ministerial tiene por objeto garantizar el adecuado nivel de protección de los clientes de entidades de crédito, mediante la implantación de medidas de transparencia en la prestación de servicios financieros bancarios.)

-. Si el reconeixement és d'un préstec ja realitzat o que es realitza en el mateix acte, s'han d'identificar els mitjans de pagament, (Llei 26/2006 de prevenció del frau) tal com detalla la resolució de la DGRN d'11 de març de 2013. [j 24]

Nota: El Reial decret-llei 5/2017, de 17 de març, modifica la Llei 1/2013, de 14 de maig, de mesures per reforçar la protecció als deutors hipotecaris, reestructuració de deute i lloguer social, prorrogant fins al 15 de maig de 2020 la norma que impedeix el llançament quan en un procés judicial o extrajudicial d'execució hipotecària s'hagués adjudicat al creditor, o a persona que actuï pel seu compte, l'habitatge habitual de persones que es trobin en els supòsits d'especial vulnerabilitat i en les circumstàncies econòmiques previstes en aquest Decret.

Jurisprudencia citada
  1. Resolución de 10 de octubre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión parcial de préstamo hipotecario entre particulares..
  2. RESOLUCIÓN de 28 de febrero de 2003, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Bilbao don Juan Ignacio Gomeza Villa, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Durango, don Íñigo Silva Fernández, a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y constitución....
  3. Resolución de 2 de septiembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almagro, por la que se suspende la inscripción de una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca..
  4. Resolución de 22 de mayo de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Héctor R. Pardo García, Notario de Santiago de Compostela, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Negreira, a inscribir una escritura de préstamo hipotecario, por no manifestarse que no constituye vivienda.
  5. RESOLUCIÓN de 22 de septiembre de 2001, de la Dirección General de los Registros y del Notariado en, el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Zamora, don Juana Luis Hernández Gil y Mancha, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad Interina de Bermillo de Sayago, doña María del Carmen Frorán Canadell, a inscribir una....
  6. Resolución de 10 de febrero de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Móstoles n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario por razón de existir cláusulas abusivas, en concreto una de tipo de interés ordinario excesivo y una de desproporcionada retención de cantidades del capital concedido..
  7. Resolución de 16 de febrero de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Barcelona n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario..
  8. Resolución de 13 de marzo de 2018, de la Dirección General de los Registros...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA GRATIS