Desafectación y venta de elementos comunes

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura por la que se desafecta un elemento común que pasa a ser elemento privativo y se vende a propietario de local colindante que lo agrega a local privativo.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 El caso propuesto
    • 2.2 Requisitos
    • 2.3 Temas a discutir
    • 2.4 Otros supuestos
    • 2.5 Tribunal supremo
    • 2.6 Tema fiscal
    • 2.7 Catastro
    • 2.8 Normativa en Cataluña
    • 2.9 Catastro en las modificaciones hipotecarias
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NÚMERO

En * , a *.

ANTE MÍ, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

De una parte,

DON *, mayor de edad, *, vecino de *, calle *, nº * y DNI *.

Interviene como Presidente y en nombre y representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO *, de *, siendo la descripción del total inmueble, posteriormente dividido en propiedad horizontal, la siguiente:

URBANA: Edificio que consta de ....

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca * del término de . *

Las facultades y representación de los señores * y * resultan:

a). De su cargo de Presidente de la comunidad de vecinos, para el que fue nombrado en la Asamblea General Ordinaria del día * * de * de * y que está vigente, lo cual acredita exhibiéndome el Libro de Actas, debidamente legitimado.

y b) De los acuerdos adoptados por * de los propietarios del inmueble en la Asamblea General de la comunidad, celebrada en segunda convocatoria, el día *, a las * horas, según Certificación, que incorporo a esta matriz, expedida por el Secretario, Don *, con el Visto Bueno del Presidente, Don *, cuyas firmas legitimo.

En consecuencia, los repetidos acuerdos de la Asamblea General han sido tomados con la mayoría necesaria.

Manifiesta Don * que sus facultades y representación no le han sido revocadas, restringidas ni limitadas y que se encuentran plenamente vigentes y yo, el Notario, las estimo suficientes para la presente desafectación y venta de elementos comunes.

Y de otra,

Los cónyuges, casados en régimen de gananciales Don * y Doña *, mayores de edad, vecinos de *, con domicilio en * y DNI/NIF * y . *

De vecindad civil *.

Intervienen en nombre propio.

Les identifico por sus respectivos documentos de identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de DESAFECTACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES, COMPRAVENTA Y AGREGACIÓN y EXPONEN:

I.- Don * y Doña * son dueños (bienes gananciales) de la finca siguiente:

URBANA: DEPARTAMENTO *- Local comercial sito en la planta baja del edificio de *.....

Tiene una cuota de participación en relación al valor total del inmueble del que forma parte del *%

Inscrita en el tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

REFERENCIA CATASTRAL (No tendrá referencia si es un elemento común que se desafecta):

No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Yo, el Notario, procederé a indicar en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial la no constancia en el título de la Referencia catastral.

TÍTULO: Compra para su sociedad conyugal en escritura formalizada en *, ante ....

Forma parte, en régimen de propiedad horizontal, de la siguiente finca:

II.- Expuesto lo que precede, los comparecientes, tal y como intervienen, OTORGAN:

PRIMERO.- DESAFECTACIÓN Y SEGREGACIÓN.

Don * actuando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del edificio * de *, DESAFECTA como elemento común un pasillo existente en la planta baja del inmueble, el cual, hasta ahora, tenía la condición de elemento común y que, segregándolo, a los efectos necesarios, tendrá la siguiente descripción:

Local comercial, sito en la planta baja del edificio situado en *, de * superficie * metros cuadrados. Limita: al Norte, *; Sur, *; Este, *; y Oeste, *.

Valor: * Euros.

No se determina ni cuota de participación en el total inmueble, ni número de orden en la comunidad, puesto que a continuación se agregará con el departamento * tal y como acordó la Comunidad de Propietarios.

(Autorización del Ayuntamiento para segregar, si fuere necesario).

SEGUNDO.- COMPRAVENTA.

A). Don actuando en nombre y representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO *, VENDE en este acto a los cónyuges Don * y Doña *, quienes COMPRAN para su sociedad conyugal la finca segregada en el otorgamiento Primero, libre de cargas, corriente en el pago de contribuciones y según las condiciones naturales de la Ley.

B). Precio de esta compraventa es la cantidad de * Euros.

El pago del precio se ha realizado y queda identificado de la forma siguiente:

(Identificación del medio de pago, conforme a lo dispuesto por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal).

En consecuencia, Don *, en nombre de la comunidad, reconoce haber recibido de la parte compradora el total precio de la compraventa y le otorga carta de pago.

C). El vendedor transmite a los compradores la posesión libre y el lleno dominio de la finca vendida, con todos sus derechos, usos y pertenencias.

D) Declara la parte vendedora que al ser la finca vendida un elemento común no ha tenido nunca un recibo de contribución concreto y, por tanto, carece de referencia catastral. Hechas las pertinentes advertencias.

TERCERO.- AGREGACIÓN. (O AGRUPACIÓN si la finca vendida es superior a la quinta parte de la de los compradores)

Don * y Doña * AGREGAN la finca que acaban de adquirir en el otorgamiento anterior, a la finca registral *, descrita en el expositivo I y forman la siguiente FINCA RESULTANTE DE LA AGREGACIÓN:

URBANA: DEPARTAMENTO *.- Local comercial sito en la planta baja del edificio de * , de esta ciudad, de * metros cuadrados. Limita:...

Tiene una cuota de participación en relación al valor total del inmueble del que forma parte del *%

CUARTO.- Todas los gastos de esta escritura y los impuestos que la graven, irán a cargo de los compradores.

COMUNICACIÓN AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

Posibilidad 1.- Por expresa indicación de los interesados, procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad correspondiente (Se indicará si el presentante es el Notario, el interesado o un gestor, etc.).

Posibilidad 2.- Por expresa indicación de los interesados, previas las oportunas advertencias al respecto, no procederé a la presentación telemática de esta escritura en el Registro de la Propiedad; a su instancia remitiré, por telefax, comunicación sellada y suscrita de haber autorizado esta escritura, de acuerdo con lo que dispone el artículo 249. núm. 3 del Reglamento Notarial.

COMUNICACIÓN AL CATASTRO:

Procederé yo, el Notario, por tratarse de una modificación hipotecaria, a practicar la comunicación prevista en el art. 47 de la Ley del Catastro.

OBSERVACIÓN FISCAL: Yo, el Notario, de conformidad con el art. 64 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la ley reguladora de las haciendas locales, he informado de la afección de la/s finca/s a que se refiere esta escritura al pago de la totalidad de la cuota tributaria en los términos legales. (Cuando ello sea posible, podrá el notario hacer constar, hecha la pertinente consulta, si resultan o no deudas pendientes referidas al impuesto de bienes inmuebles que afecta a la finca objeto de la escritura).

PROTECCIÓN DE DATOS PERSONALES. Advierto expresamente a los comparecientes que sus datos van a ser incorporados al fichero del Protocolo y documentación notarial y al fichero de Administración y organización, así como del hecho de que, en su caso, tales datos pueden ser cedidos a aquellas Administraciones públicas que según una norma con rango de ley tengan derecho a ello. Hechas las advertencias de sus derechos al respecto.

OTORGAMIENTO Y AUTORIZACION.- Se han hecho las reservas y advertencias legales; en particular y a efectos fiscales he advertido a los comparecientes de la obligación de presentación de la documentación a liquidar dentro de plazo y de las obligaciones y responsabilidades tributarias que les incumben en su aspecto material, formal y sancionador, y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones.

Les leo, por su elección, esta escritura, advertidos de su derecho a leerla por sí, del que no usan y, tras hacerles las oportunas explicaciones verbales para su cabal conocimiento, manifiestan quedar enterados, la aceptan, se ratifican y firman.

Yo, el Notario, Doy fe de que el consentimiento ha sido libremente prestado y de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes.

Comentario

ATENCION si la legislación aplicable exige licencia municipal para crear nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente.

El caso propuesto

El caso que propone el Formulario es la desafectación de un pasillo que era elemento común y que ahora la Comunidad decide que se venda a los titulares de un departamento limítrofe, al que se agregará o agrupará.

Uno de los problemas más difíciles es determinar si el hecho de desafectar y vender una parte que era común produce como consecuencia el tener que aumentar la cuota de participación del local resultante de la agregación -o agrupación- y por lo tanto habrá que modificar todas las cuotas de los departamentos del inmueble; no creo que haya dificultad, independientemente de normas de pagos de gastos, en mantener las cuotas de participación en los elementos comunes, para ahorrar gastos, si así lo acuerda la Comunidad.

Otro supuesto es la desafectación de la portería, al objeto de crear una entidad independiente, para su posterior enajenación. En este caso, se exigirá modificar las cuotas de las entidades ya existentes.

Cada caso concreto deberá adecuarse.

Requisitos

Regla general para...

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