Demanda aplicando la cláusula rebus sic stantibus en un contrato de arrendamiento de local de negocio

Autor:Jesús Sánchez García, M. Paz Cano Sallares
Cargo del Autor:Abogados
RESUMEN

Modelo de demanda de juicio ordinario aplicando la cláusula rebus sic stantibus y solicitando la suspensión y posterior reducción del pago de la renta del contrato de arrendamiento de local de negocio, redactada siguiendo las directrices de la monografía sobre la cláusula rebus que publicaremos en breve en vLex codirigida por el Catedrático D. Vicente Pérez Daudí y el Abogado D. Jesús Sánchez... (ver resumen completo)

 
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AL JUZGADO

D./DÑA. …………………………., Procurador/a de los Tribunales y de …………………………, según acredito mediante la escritura de poder que se acompaña/Designa apud acta que se formalizara cuando para ello sea requerido/a, bajo la dirección del/de la Letrado/a …………….., mail ………., colegiado/a ICA.. núm.…., comparezco y como mejor en derecho proceda, DIGO:

Que por medio del presente escrito y en la representación que ostento paso a formular DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO contra ………………., con domicilio en ……………, …………… (………) y con CIF/DNI …………….

Baso la presente demanda en los siguientes hechos y fundamentos legales:

HECHOS

PREVIO.- Acciones ejercitadas por la parte actora

Al amparo del artículo 71, en relación con el artículo 400, ambos de la Ley Procesal Civil, se ejercitan a través de la presente litis la siguientes acciones y peticiones:

1º) Acción de revisión de la renta pactada en el contrato de arrendamiento suscrito entre mi representada y la demandada, de fecha …………….., correspondiente al local sito en ……………., al amparo de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus. Solicitando se acuerde:

a) La suspensión del pago de la renta del local de negocio arrendado a mi representada, desde el ……………., hasta el ………..

b) La reducción de la renta mensual en un …………. por ciento (..%) desde el …(fecha en la que se produjo la reapertura parcial)………….. hasta el ……………….. o, subsidiariamente en el porcentaje que estime procedente el juzgador en base a la prueba practicada.

c) La reducción de la renta mensual en un ……… por ciento (…%) durante todo el año 2021 o, subsidiariamente en el porcentaje que estime procedente el juzgador en base a la prueba practicada.

2º) De forma subsidiaria y para el supuesto de que no se acuerde la reducción de la renta en la forma indicada en el pedimento primero, se solicita se acuerde la aplicación de la moratoria de su pago, conforme al artículo 1 del RDL 15/2020, del ..% de la renta que quedará aplazada, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas aplazadas en el plazo de dos años; o cualesquiera normativas que se aprueben durante la sustantación del presente procedimiento bien por el gobierno central, bien por el gobierno de la comunidad autónoma de ………………. que pudieran tener incidencia en la renta contractual, en beneficio del arrendatario

PRIMERO.- Antecedentes

a) Del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes

D./Dª ……………, suscribió con la entidad demandada, en fecha ……….., el contrato de arrendamiento del local de negocio sito en …………, ………....

[opción] Es importante destacar que la entidad arrendadora tiene la condición de gran tenedor ………. [justificar]

El local se arrendó para explotar en el mismo … [actividad] ………, bajo las siguientes condiciones contractuales:

Duración:

Renta anual:

Renta mensual:

Actividad: [si consta]

Otras especialidades: [si procede] derechos de traspaso, inversiones realizadas en reformas…

A modo de resumen los pagos realizados por mi mandante por el arrendamiento del local y la expectativa de negocio que le ofrecía la parte demandada con el local arrendado han sido:

[enumerar y justificar la totalidad de gastos asumidos para el ejercicio de la actividad]

- traspaso

- inversión

- Renta

- Gastos

Así mismo y como consecuencia de las medidas sanitarias de obligado cumplimiento, mi representada en la actualidad tiene un sobre coste de explotación de su negocio de ………. euros mensuales. Coste, por otra parte, derivado de la propia existencia del arrendamiento.

El sobrecoste se detalla en el informe pericial que se acompaña con la demanda/en los siguientes gastos: …………….

El aforo del local [indicar si consta en el contrato o bien en la licencia administrativa] es de ………………, lo que, a efectos de determinación del precio de la renta, así como de las expectativas de explotación es un elemento esencial del contrato.

A fin de acreditar los hechos expuestos, se acompañan los siguientes documentos:

De documento número ...., el contrato de arrendamiento suscrito por ……….., con la entidad demandada.

De documento número …., comprobantes de pago de los costes detallados.

De documento número…, comprobantes presupuesto y pago de los gastos correspondientes al sobrecoste de explotación para cumplir con la normativa de sanidad e higiene derivada del COVID 19.

b) Situación del local arrendado

Como puede apreciarse del contrato de arrendamiento suscrito, las condiciones económicas estipuladas por el arrendamiento del local de negocio ya eran elevadas, aunque a ello hay que añadir otros pagos que tuvo que efectuar mi representada esenciales para el correcto ejercicio de su actividad.

Así pues, para poder disponer de cinco años de arrendamiento, la arrendataria no solo tuvo que aceptar una renta mensual elevada, sino otras partidas adicionales, por conceptos varios, que de forma indirecta incrementaron el precio del arrendamiento: [detallar]

Pese a lo anterior, se ha tener en cuenta que se trata de un local situado en ………………, una de las zonas comerciales/turísticas…………… , lo que suponía una buena expectativa de negocio.

Durante el año 2019, los resultados de la explotación del negocio fueron … [positivos/aun negativos] …… para mi representada, [pero] permitiendo cancelar parte de la inversión que había realizado.

c) Situación contractual tras la crisis de la COVID-19

Desde el pasado día 14 de marzo de 2020, declarándose el estado de alarma por la crisis de la COVID-19, mi representado se ha visto perjudicado en sus expectativas en los siguientes hechos:

CIERRE LOCAL:

Desde el pasado día ……….. y hasta el día………………. el local permaneció cerrado de forma obligatoria e ineludible, según dispuso el RD 463/2020 [ampliar, en su caso, con posteriores cierres obligatorios reseñando la normativa aprobada al efecto]

DISMINUCIÓN DE AFORO:

Posteriormente, y una vez se pudo abrir al público el local, debemos añadir la drástica disminución de clientela, también impuesta por las Órdenes correspondientes de restricciones de ámbito nacional y/o autonómico lo que implicó la también gravísima reducción de los ingresos esperados por la crisis económica y sanitaria de la pandemia del coronavirus.

En concreto, Orden SND/399/2020, de 9 de mayo y para la fase 1 de flexibilización de restricciones de ámbito nacional, se acordó la reapertura de las terrazas al aire libre de establecimientos de restauración limitándose el aforo al 50%, lo que en el supuesto de mi cliente supone un ..% del aforo total del local.

Posteriormente, con la aprobación de la Orden SND/414/2020 de 16 de mayo para la flexibilización de restricciones y en aplicación de la fase 2 del plan para la transición a la nueva normalidad se permitió la apertura del local de mi representado en un 40% de su aforo, lo que incrementó el aforo total en un ..%.

Actualmente, y tras varias modificaciones de orden gubernamental, el aforo total del local de mi representado sigue limitado a un ..% [en su caso indicar si ha habido nuevos cierres totales o parciales de actividad]

Es por ello, por lo que la base económica que sirvió para fijar el precio del arrendamiento ha cambiado sustancialmente como consecuencia de la pandemia de la COVID-19.

Conforme es de ver en el dictamen pericial acompañado de documento número ….., emitido por el perito Sr. ……………… , la situación y el aforo en la fecha de formalización del contrato era:

…………………..

Sin embargo, el aforo por confinamiento del local arrendado por la pandemia COVID-19 ha tenido la siguiente evolución:

…………….

Es concluyente la afirmación del perito en las páginas …….del dictamen, al afirmar que:

………………………..

Es decir tal y como informa el perito, hoy por hoy, en el mercado no se pagaría el alquiler que sirvió como base económica del contrato de arrendamiento.

En términos de coste de oportunidad si el arrendador tuviera que poner en el mercado de arrendamiento el local de autos, no obtendría ofertas superiores a las cifras que se fijan en el dictamen pericial que se acompaña con la demanda (un mínimo de ………. euros y un máximo de …… euros), por la sencilla razón de que cualquier cifra superior a la fijada en el dictamen pericial haría inviable el negocio, dejando la cuenta de resultados en una situación próxima a pérdidas.

A ello debemos añadir el hecho relevante que resalta el perito Sr. ……… en la página ……… de su dictamen en relación con los rebrotes de contagios y normativas posteriores aprobadas:

[…detalle de las afectaciones a la prestación de servicios según cronología de las normativas aplicables…]

Uno de los elementos esenciales del contrato es el aforo de este, ya que determina la expectativa de negocio y determina la renta pactada.

Como se ha acreditado el aforo del local en la actualidad es muy inferior al inicialmente indicado por el arrendador.

Ello justifica la revisión de la renta para adecuarla a la realidad actual.

SEGUNDO.- Declaración del Estado de Alarma como consecuencia de la pandemia sanitaria del COVID-19. Comunicaciones de las partes

a) Declaración del Estado de Alarma. Real Decreto 463/2020 y las consecuencias económicas derivadas de la crisis sanitaria

Como se explica en el preámbulo del RD 463/2020, en un escenario tan imprevisible y desconocido como la aparición de un nuevo virus, la Organización Mundial de la Salud el 11 de marzo de 2020 elevó la situación de emergencia de salud pública ocasionada por el COVID-19 a pandemia internacional y debido a la rapidez en la evolución de los hechos, a escala nacional e internacional, con una crisis sanitaria sin precedentes y de enorme magnitud, tanto por el muy elevado número de ciudadanos afectados, como por el extraordinario riesgo para sus derechos, hizo que el Gobierno de España decretase el Estado de Alarma, mediante Real Decreto 463/2020.

La primera consecuencia inmediata para mi representada fue el cierre por imperativo legal del local, al disponer el art. 10.4 del RD 463/2020 la suspensión de las actividades de …………..

Como...

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