Demanda acción de resolución contractual. Aliud pro alio

Autor:M. Paz Cano Sallares
Cargo del Autor:Abogada
RESUMEN

Modelo de demanda ejercitando la acción de resolución contractual de un contrato de compraventa, en un supuesto de “aliud pro alio” o entrega de cosa distinta de la pactada, en aplicación de los arts. 1.101 y 1124 concordantes y siguientes del Código Civil.

 
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AL JUZGADO

.................., Procurador de los Tribunales y de ......................., según designa Apud Acta que se formalizará cuando para ello sea requerida, ante el juzgado comparezco y como mejor en derecho proceda, DIGO:

Que mediante el presente escrito interpongo DEMANDA DE RESOLUCIÓN CONTRACTUAL ACUMULANDO ACCIÓN DE RECLAMACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS -ALIUD PRO ALIO.

Que la presente demanda se insta contra ...................., titular del DNI ......... y domicilio ...................... de ..............

Fundamento la demanda en base a los siguientes,

HECHOS

PRIMERO - CONTRATO DE COMPRAVENTA

Mi representado/a ..... adquirió un trastero ................................. según contrato............

Se acompaña como documento ......... . compraventa ...........

SEGUNDO - ANTECEDENTES

........... fue adquirido en el mes de ........., presentando un aspecto ...............y, aparentemente, en perfecto estado.

El pasado .................... aparecen los siguientes problemas..................

Es de destacar que cuando se le ofertaron los trasteros ................ no se le indicó en ningún momento que ninguno de ellos, vendidos o disponibles, pudiera estar afectado por ........

Durante toda la negociación de ..........., desde el mes de .......... y hasta la compra de ...... el mes de ......... en ningún momento se indicó a mi representada que hubiera problema alguno ..................

Con posterioridad, ha tenido conocimiento de que han aparecido graves humedades en ......

En definitiva, actualmente los trasteros afectados por humedades -que nos conste- son los números ................

Puestos en contacto con la vendedora, se inician conversaciones sobre una posible reparación indicando ésta que ha dado parte a la compañía de seguros. Finalmente ante la negativa de la compañía, al entender que el siniestro no queda cubierto por la póliza por cuanto los defectos son anteriores a la póliza y, a buen seguro, a la defectuosa rehabilitación del local realizado por la vendedora, el ....... de .........., mi cliente entra a limpiar y tirar todo lo inservible dejando el trastero vacío, para evitar males mayores especialmente de salubridad y para facilitar el trabajo del perito de esta parte.

En definitiva, mi cliente compra un trastero a .............., en aparente buen estado y visiblemente óptimos para el servicio para el que son adquiridos, y ello pese a que la propiedad ya tiene conocimiento de que algunos trasteros sufren serios problemas de humedad y, con seguridad, derivados de la mala ejecución en la rehabilitación.

En definitiva, tras.... reunión con la propiedad, donde incluso le indica que el moho y la humedad hacen del todo inútiles e insalubres los trasteros, y a la vista de la situación, ya desde el pasado día ........... mi cliente solicita la resolución de la compraventa. Resolución que se le niega el ............... mediante carta en la que la vendedora manifiesta...................

Se acompaña como documentos..................

TERCERO - PROBLEMAS DE LOS TRASTEROS Y SITUACIÓN ACTUAL

Solicitado informe pericial de los dos trasteros, Don ..............., arquitecto colegiado en el Colegio de arquitectos de ......, bajo el número ......, realiza la inspección de estos en los siguientes días:

La primera visita se realiza el ......... acompañado por la propietaria y por .............., sin que compareciera el perito de la compañía de la comunidad de propietarios pese a que aparentemente estaba citado.

Refiere que las cajas de cartón estaban deshechas por la humedad y los objetos presentaban manchas de moho, "de tal forma que muchos de ellos se van a tener que tirar".

El día .............., realiza una segunda visita, en la que ...............

Finalmente, el ................. realiza una tercera visita al trastero vacío y mide la humedad de los paramentos afectados y del ambiente.

De las visitas realizadas concluye los siguientes informes de deficiencias:

.....................................................

Sus consideraciones finales son las siguientes:

En primer lugar, hace constar que en su estado actual, el trastero no es apto para el uso al que está destinado y que las medidas correctoras, que implican tanto al promotor de los trasteros como a la Comunidad de Propietarios, son muy costosas y, por afectar a zonas comunes, de difícil realización. Por lo que cabe concluir que la utilidad del trastero es NULA.

Y literalmente continua:

................................................................

Pese a los defectos y valoración anteriores, debido al escaso tiempo del que el perito ha dispuesto para realizar el informe, éste será ampliado una vez esté finalizado, anunciando en su apartado "otras consideraciones" aquellas pruebas necesarias para la correcta conclusión del informe.

En conclusión:

Actualmente, y aún sin finalizar las pruebas que pueden determinar mayores defectos constructivos y problemas del trastero, lo cierto es que el trastero no puede ser utilizado para el fin para el que fue adquirido.

La solución de las deficiencias es de tal índole que afecta no solo a los trasteros sino incluso a zonas comunes de la finca originaria, por lo que cualquier tipo de reparación debe superar la aprobación de la comunidad de propietarios.

Pese a todo lo anterior, no queda claro el origen de todos los defectos, por la falta de información dada por la propiedad, pero lo que sí es evidente es que es inhábil para el uso para el que fue adquirido y una posible reparación resultaría dificultosa y muy costosa pues del informe se desprende que debería rehacerse el trastero prácticamente en su totalidad.

Ni que decir tiene que como propietario de los trasteros, el vendedor ya conocía los problemas originarios de la finca y, pese a ello, eludió su solución en la rehabilitación del local, actuando muy poco diligentemente y limitándose a realizar un "lavado de cara" del local reconvirtiéndolo en trasteros, sin entrar en solucionar los problemas que debido a la antigüedad del inmueble eran presumiblemente previsibles a futuro.

El valor actual del trastero, a la vista de la situación, es 0.-€

Adjuntamos informe de la valoración del trastero en su estado actual, realizado por ...................., Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado ....... en ........., que habitualmente actúa como perito judicial, del que se desprende lo siguiente:

Si bien el precio de un trastero de estas características, por su ubicación y por su estado actual tiene un precio metro cuadrado de ......´- euros aproximadamente, se ha de tener en cuenta el coste de los arreglos, la inversión en medios para su conservación de forma que no resulte afectado en un futuro por las humedades, y el coste mensual de su mantenimiento, partiendo de estas premisas considero que actualmente este trastero no es comercializable, por lo que no podríamos obtener un valor de mercado del mismo o lo que es lo mismo, de los costes mencionados, del mantenimiento general respecto a su cuota de...

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