Declaración de Obra Nueva acabada.

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de Escritura por la que unos cónyuges, casados en régimen legal de gananciales, declaran sobre solar propio una Edificación ya acabada a costas de su sociedad conyugal. Seguro Decenal. Diversos supuestos. Doctrina de la DGRN.

 
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Contenido
  • 1 Escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Textos legales
    • 2.2 Requisitos según estas normas
      • 2.2.1 Licencia de obras
      • 2.2.2 Certificación por Técnico competente
      • 2.2.3 Cumplir los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación
      • 2.2.4 El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable
      • 2.2.5 Certificación de eficiencia energética
      • 2.2.6 Libro del Edificio
      • 2.2.7 Expresión de las coordenadas de referenciación geográfica
      • 2.2.8 Casos especiales
    • 2.3 Declaración de obra nueva acabada en las legislaciones Autonómicas
      • 2.3.1 Aragón
      • 2.3.2 Andalucía
      • 2.3.3 Cataluña
      • 2.3.4 Galicia
      • 2.3.5 Comunidad valenciana
      • 2.3.6 Islas Baleares
    • 2.4 No admisión de condición suspensiva de obtener una autorización
    • 2.5 Apunte fiscal sobre la declaración de obra nueva acabada
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *, COMPARECEN:

Los cónyuges en régimen de gananciales DON ... y DOÑA, mayores de edad, vecinos de *, con domicilio en *. Exhiben DNI/NIF * y *.

De nacionalidad y residencia española; son de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Les identifico por sus respectivos documentos nacionales de identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA y EXPONEN:

I.- Que son propietarios (BIENES GANANCIALES) de la siguiente Finca:

URBANA: *.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TÍTULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos:) Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.)

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10%y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.)

II.- Declaración. Declaran los comparecientes que, sobre parte de la finca descrita, a costas de su sociedad conyugal y con los debidos permisos y licencias han construido lo siguiente:

Edificación, situada en *. Se compone de *.

Se valora la obra que se declara en * Euros.

III.- REQUISITOS LEGALES:

.- PROYECTO: El edificio se está construyendo de acuerdo con el proyecto del Arquitecto Don *, Visado por el Colegio Oficial de *, el día, número *.

.- LICENCIA DE OBRAS.- Tengo a la vista la Licencia de Obras del Ayuntamiento de *, de la que incorporo fotocopia que testimonio.

-. CERTIFICACIONES:

1.- Me entregan el Certificado del citado Arquitecto, cuya firma legitimo, que acredita el estado de la construcción y su descripción, cuyo certificado dejo unido a esta matriz.

2.- Certificación del Arquitecto Don *, cuya firma legitimo, que protocolizo y acredita que el edificio cumple todos requisitos de eficiencia energética.

GARANTIAS DE LA EDIFICACIÓN:

OPCION A.- Licencia solicitada antes del 5-5-00

Manifiesta/n e/los compareciente/s que, aunque el destino principal del inmuebles sea el de vivienda, la Licencia se solicitó antes del día 5 de mayo de 2000, tal como resulta de la fecha que consta en la Licencia exhibida y de la que he incorporado fotocopia. Por tanto, de conformidad a lo que disponen las D.T. 1ª y 4ª y D.A. 2ª y el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de ordenación de la edificación, no es exigible la constitución de garantías.

OPCION B.- Licencia posterior. Habrá seguro (o seguro de caución o garantía financiera).

Manifiestan los comparecientes que, siendo el destino principal del inmueble el de vivienda y de acuerdo con lo que dispone el articulo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, me acreditan la constitución de la garantía a que hace referencia el apartado 1, c), mediante la exhibición de la correspondiente póliza. Me acredita la constitución y la vigencia de la grantía, con firma legitimada del certificante. De todo ello dejo unida fotocopia a esta matriz, que testimonio.

OPCION C.- AUTOPROMOTOR INDIVIDUAL: Sin Seguro decenal. ni seguro de caución ni garantía financiera,

Manifiestan los comparecientes que, aunque el destino principal de los inmuebles sea el de vivienda, al tratarse de un Autopromotor individual de una única finca unifamiliar para uso propio y de conformidad con lo dispuesto en la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, no es exigible ahora la constitución de garantías. Advierto, expresamente, yo, el Notario a los comparecientes que en el caso de venta en el plazo a que se refiere el Art. 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de Noviembre...

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