Escritura de venta de finca de una sociedad en situación de CONCURSO

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de venta de una finca urbana de una sociedad en situación concursal, finalizada la fase común del procedimiento concursal.

 
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Supuestos de hecho: En el caso de que se esté en la fase entre la solicitud del concurso y la declaración de concurso no cabe en general la enajenación sin autorización judicial (art. 43 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, modificado por el Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas urgentes en materia concursal). Declarado ya el concurso y antes de la aprobación del convenio, el deudor concursado puede enajenar bienes en los casos previstos en el art. 43 de la Ley Concursal si cuenta con el consentimiento de dicha administración concursal (art. 43.3 de la Ley Concursal). Aprobado el convenio, la enajenación se sujetará a lo que el convenio disponga; en fase de liquidación no puede el concursado enajenar.

El modelo propuesto se sitúa en la fase entre la solicitud del concurso y antes de la aprobación del convenio de acreedores.

Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Temas generales en las ventas
    • 2.2 Terrenos que limitan con carretera del Estado
    • 2.3 Normativa aplicable
    • 2.4 Clases del concurso
    • 2.5 Intervinientes en un concurso
    • 2.6 La posible enajenación de bienes de un concursado
      • 2.6.1 Enajenación de bienes antes de la declaración judicial del concurso.
      • 2.6.2 Enajenación de bienes una vez hay la declaración judicial del concurso y antes del convenio de acreedores.
      • 2.6.3 Enajenación de bienes en el caso de liquidación
      • 2.6.4 Enajenación de bienes declarado finalizado el concurso
      • 2.6.5 Enajenación de bienes, declarado concluso el concurso por insuficiencia de bienes
    • 2.7 No admisión de condición suspensiva de obtener una autorización
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, * Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *,

COMPARECEN:

De una parte,

Don *, mayor de edad, *(profesión o actividad) , vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *.

Interviene en nombre y representación de la compañía mercantil “* SL, en concurso de acreedores,” con domicilio en *; constituida, por tiempo indefinido, en escritura otorgada ante el Notario de *, el día *. (Se deberá indicar otros títulos pertinentes, tales como escritura de adaptación, cambio de denominación o domicilio, etc.) Inscrita en el Registro Mercantil de * al tomo *, hoja *, inscripción *.... C.I.F. A-*.

He tenido a la vista copia auténtica de la documentación fehaciente antes citada, de la que se conservará copia en la Notaría; de dicha documentación resulta el domicilio expresado y que el objeto de la sociedad es el siguiente: *. (Procede transcribir el artículo pertinente de los estatutos).

Ratifica el compareciente que los datos identificativos de la sociedad que representa son los antes indicados y, en especial, asevera que no han variado ni el objeto social ni el domicilio social de su representada.

Sus facultades resultan de su cargo de Administrador único de la sociedad, (o administrador solidario, mancomunados, Secretario del Consejo de Administración o consejero especialmente facultado) nombrado, por el plazo de * en la escritura de constitución, (o de nombramiento de cargos del día * ante el Notario de *, Don *), cargo que asevera vigente.

Así resulta de la copia auténtica que tengo a la vista y que causó la inscripción *ª en el Registro Mercantil.

Manifiesta el compareciente que sus facultades para este acto no le han sido revocadas, restringidas ni limitadas y que se hallan en íntegra vigencia. Y yo, el Notario, considero suficientes las referidas facultades para vender, junto con los administradores concursales, la finca objeto de la presente compraventa.

De otra parte, como Administradores concursales (o como administrador concursal único):

DON *, mayor de edad, * con domicilio profesional en * y con D.N.I. número *.

DON *, mayor de edad, * con domicilio profesional en * y con D.N.I. número *.

Y DON *, mayor de edad, *, vecino de * y con D.N.I. número *.

INTERVIENEN en su calidad de Administradores concursales de la Entidad vendedora, cargo para el que fueron nombrados por Auto de fecha * dictado por el Juzgado Mercantil número * de *, en el Procedimiento concursal número , por el que se acuerda declarar a la Mercantil "*" en concurso voluntario y no habiéndose aprobado el pertinente convenio.

Me exhiben copia del referido Auto de fecha *, fotocopia del cual, que testimonio, se incorpora a la presente escritura.

Asimismo me exhiben la respectiva aceptación del cargo de Administradores concursales, fotocopia de las cuales, que testimonio, se incorpora a la presente escritura.

(Si no concurren los tres administradores concursales, habiendo tres: Manifiestan Don * y Don * que en la reunión de los Administradores concursales de fecha *, en la que estuvieron presentes todos los nombrados por el Auto de Declaración de Concurso antes referido, se acordó por unanimidad autorizar la transmisión de las fincas objeto de esta escritura en las condiciones que aquí se reflejan, según resulta de la Certificación expedida por todos los Administradores concursales, Don * y Don * y Don * ..... la firma de los cuales legitimo y que queda incorporada a esta matriz.)

Les considero con facultades suficientes para el otorgamiento de esta escritura de compraventa de inmuebles.

Y de otra parte,

Los cónyuges, casados en régimen legal de *, * (profesión o actividad) mayores de edad, vecinos de *, con domicilio en *. Exhiben DNI/NIF números * y *, respectivamente.

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Todos de nacionalidad y residencia española y de vecindad civil *.  (En su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.)

Les identifico por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:

I.- La sociedad * es propietaria de la siguiente Finca:

URBANA: *.

Cuota: *.

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *.

Libre de arrendatarios.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos:) Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.)

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18 de la Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que...

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