Constitución de un derecho de subedificación

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo para constituir un derecho de subedificación: mecanismos.

 
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Nota: El derecho de subedificación puede constituirse por dos vías: mediante segregación, con la pertinente licencia municipal o por el mecanismo de la propiedad horizontal. Por el sistema de segregación, deberá describirse el subsuelo como una finca que se segrega de la matriz, con indicación de plantas, superficie y linderos, y el resto de finca pasa a ser el suelo con cuantas edificaciones puedan sobre el mismo construirse. A continuación se propone el sistema de propiedad horizontal, como si se tratare de un conjunto inmobiliario.

Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 Objeto
    • 2.2 Doctrina de la DGRN
    • 2.3 Normativa en Cataluña
    • 2.4 Catastro en las modificaciones hipotecarias
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE:

DON *, mayor de edad, (profesión o actividad) , vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *.

De nacionalidad y residencia española; de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Interviene en nombre propio (o en nombre y representación de la compañía mercantil) **; constituida ....

Le identifico por su documento nacional de identidad cuyo número coincide con el de su Identificación Fiscal y tiene a mi juicio, según interviene, capacidad legal y legitimación para otorgar esta ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE UN DERECHO DE SUBEDIFICACION y EXPONE:

I. Que es dueño de la siguiente finca:

URBANA. *

Valor: * Euros.

Inscrita al tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *ª.

TITULO: *.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario, en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos: Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial).

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

Discrepancias: en fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas, si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro, se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18 de la Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente, si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.

II.- Don *, DIVIDE la finca escrita en régimen de propiedad horizontal, dando lugar a los dos siguientes ELEMENTOS INDEPENDIENTES:

ELEMENTO UNO. Plantas bajo rasante de la finca situada en *, calle *. Lo forman * plantas. La superficie del subsuelo -1 (el más próximo al suelo) es de * metros cuadrados; el subsuelo -2 (nivel inferior al anterior) tiene una superficie de * metros cuadrados. En conjunto, el subsuelo limita al Norte con *, Sur con *, Este con * y Oeste con *; por encima el departamento números dos.

Cuota: Tiene una cuota de participación en los elementos comunes del conjunto del *%.

ELEMENTO DOS. Suelo o sobre rasante de la finca situada en *, calle *. Tiene una superficie de * metros cuadrados. Linda: frente, por donde tiene acceso, *, etc.; por debajo, el departamento número uno.

Cuota: Tiene una cuota de participación en los elementos comunes del conjunto del *%.

Elementos comunes: Es elemento común de los departamentos que integran esta propiedad horizontal el forjado existente entre el subsuelo y la superficie; además una porción de terreno de * metros cuadrados situada * y en general, cuantos sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de cada departamento.

NORMAS:

Artículo 1º. En cada uno de los elementos podrá construirse, en fases independientes, sobre todo o parte de su superficie, con los debidos permisos y licencias. La edificación que respectivamente se construya se podrá dividir libremente en régimen de propiedad horizontal.

Artículo 2º. A nivel del suelo queda común de ambos departamentos una superficie de * metros cuadrados, destinada a accesos y zona ajardinada, que limita *. Cada elemento participará en las cargas y en el uso y disfrute de esta parte de suelo común en proporción a la cuota antes fijada, o sea un *% el elemento Uno, y en * el elemento Dos; y los respectivos departamentos independientes que sobre cada elemento se construyan y dividan respectivamente en propiedad horizontal participarán en proporción a la cuota que a cada departamento se le asigne del correspondiente % que afecta a cada elemento.

Artículo 3º.- A las plantas del elemento 1 se accederá por unas escaleras de uso exclusivo de este departamento, con una superficie construida de * m2 y mediante rampa que partirá del nivel de suelo en la parte de éste...

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