Constitució de dret de superfície entre particulars

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Model de constitució d'un dret de superfície entre persones físiques o jurídiques privades. Diverses opcions. Llei catalana de superfície.

 
EXTRACTO GRATUITO

Contenido
  • 1 Model d'escriptura
  • 2 Comentari
    • 2.1 Normativa estatal
    • 2.2 Catalunya
    • 2.3 Doctrina de la DGRN
    • 2.4 Normativa urbanística
    • 2.5 Criteri fiscal
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Model d'escriptura

NÚMERO

(Lloc i data)

DAVANT MEU, * Notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, amb residència a *,

COMPAREIXEN:

D'una part,

(exemple) El senyor *, major d'edat, * (estat civil, professió o activitat i si està casat: règim matrimonial), veí de *, amb domicili a *. Exhibeix DNI/NIF número *.

Intervé en nom propi (o en nom i ....)

I de l'altra:

(exemple) Els consorts, casats en règim legal de separació de béns, senyors * i *, majors d'edat, * (professió o activitat), veïns de *, amb domicili a *. Exhibeixen DNI/NIF números * i *.

Intervenen en nom propi.

Són tots residents a Espanya i de veïnatge civil català. (si escau, s'expressarà la documentació aportada: DNI, certificat d'empadronament, declaració davant el Registre Civil, etc.)

Els identifico pels seus expressats documents nacionals d'identitat, els números dels quals coincideixen amb els de la seva identificació fiscal.

Tenen, a judici meu, capacitat i legitimació per atorgar aquesta escriptura de CONSTITUCIÓ DE DRET DE SUPERFÍCIE i EXPOSEN:

I.- El Sr. * és propietari, (* el Sr. * i la Sra. *, són propietaris, per iguals parts indivises o qualsevol altra situació: titulars de quotes distintes, tots sols o amb altres titulars, béns de la societat de guanys, etc.) de la següent finca:

URBANA o RÚSTICA.

(Si escau): Quota de participació en el total immoble: *.

Inscrita al tom *, llibre *, foli *, finca *, inscripció *, Registre de la Propietat de *.

TÍTOL: Adquirida per * en escriptura atorgada el dia *, davant del notari de *, senyor *.

Al corrent en el pagament de contribucions i lliure d'arrendaments i precaristes. En cas contrari vegeu:

Venda d'habitatge, local o garatge en règim de propietat horitzontal: entre particulars, amb arrendataris

Venda de finca rústica arrendada (pagament al comptat))

REFERÈNCIA CADASTRAL:

OPCIONS:

1a.- Ha estat obtinguda pel notari en forma telemàtica:

La que resulta del certificat cadastral descriptiu i gràfic; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitada als efectes del present atorgament; aquest certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

2a.- No existeix certificat cadastral gràfic, però sí certificat simplement descriptiu:

La que resulta del certificat cadastral simplement descriptiu; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitat als efectes del present atorgament, si bé, segons aquest certificat, el Cadastre no pot subministrar encara el certificat gràfic; l'esmentat certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

3a.- No s'aporta referència concreta (o només la de la finca matriu) i no s'ha obtingut pel notari en forma telemàtica.

(Possibilitats)

a): No té encara referència cadastral concreta.

b): No m'ha estat aportada la referència cadastral concreta, i tampoc no l'he obtinguda jo, el notari en forma telemàtica.

En totes dues subopcions (a continuació):

Tot això sense perjudici de quedar facultat, jo, el notari, per fer constar mitjançant diligència qualsevol informació adient. Faig expressa advertència de l'obligació de fer, davant la gerència territorial del cadastre, i en el termini de dos mesos, la pertinent declaració de l'alteració de titularitat que es formalitza en aquesta escriptura i en especial de les responsabilitats que indica la llei en el cas de no fer la presentació dintre el termini o de fer declaracions falses, incompletes o inexactes.

Jo, el notari, procediré a indicar la manca de referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

COINCIDÈNCIA DE LA DESCRIPCIÓ CADASTRAL I LA REALITAT FÍSICA:

Ha estat manifestat pels atorgants, després de la meva sol·licitud, la coincidència entre la realitat física i la que consta al certificat cadastral indicat i expressen la seva conformitat amb la nova descripció de la finca, realitzada d'acord amb les dades cadastrals actuals.

(Discrepàncies: En finques que estiguin en règim de propietat horitzontal no hi ha obligació notarial de notificar la discrepància; en les altres finques si hi ha discrepàncies entre la realitat de la finca i el Cadastre s'indicarà aquest fet, aplicant el supòsit que procedeixi conforme al que disposa el art. 18, Llei de Cadastre, redacció donada per la Llei 13/2015 de 24 de juny de reforma de la Llei Hipotecària.

En realitat són molts els supòsits que cal indicar a l'escriptura: que hi hagi coincidència de superfície i veïns entre el Cadastre, el Registre i la realitat i ja consti en el Registre la coordinació gràfica o que no consti (i podrà sol·licitar-se o no); que no concordi la superfície cadastral i/o els veïns amb la realitat i el que consta en el Registre, coneixent-se o desconeixent-se com és el real, per la qual cosa en aquest últim cas no pot iniciar-se ja el procediment pertinent per obtenir l'amb concordança; si la real es coneix i coincideix amb la cadastral i hi ha una diferència de superfície inferior al 10% es pot sol·licitar la major cabuda a l'empara de l'art. 201.3 de la LH, però, si supera el 10%, haurà d'informar-se als atorgants del procediment de l'art. 201.1 de la LH (que podran iniciar seguidament o no fer-ho); si la superfície real és la registral i no la cadastral s'advertirà als interessats del procediment de rectificació previst en art. 18.2, Llei de Cadastre; finalment si la diferència de superfície és inferior al 5%, cal demanar la major cabuda i simplement es comunica al Cadastre aquesta rectificació.)

II.- Exposat el que precedeix. Els compareixents, segons intervenen, ATORGUEN:

PRIMER.- Els senyors * i * constitueixen, cedeixen i, en tot allò que calgui, transmeten a l'entitat *, que pel seu representant adquireix el DRET REAL DE SUPERFÍCIE sobre una part de la finca descrita a l'apartat I d'aquesta escriptura, per tal que la part adquiridora * construeixi l'edifici que es dirà.

Segon.- Aquest dret té les següents característiques:

a).- Superfície: El dret afectarà una superfície de * metres quadrats, que es delimita de la forma següent: (detall de la porció afectada, amb els límits més concrets possibles).

S'uneix a aquesta matriu un plànol, subscrit pels atorgants, que detalla la part a la qual s'estén el dret de superfície i la resta no afectada per aquest.

b).- Accés: A la porció afectada pel dret de superfície s'accedeix per ...(camí públic, a través de la resta de finca, en aquest cas es pot configurar el dret de pas com un dret complementari del de superfície.)

c).- Durada: El present dret de superfície s'estableix per un termini de **, a comptar del dia d'avui, és dir que finalitzarà el dia * de * de l'any *.

Transcorreguts els * anys de durada, el dret de superfície es considerarà finalitzat i es cancel·larà en el Registre de la Propietat, de forma que tot el que s'hagi edificat a la finca objecte de la present, així com les instal·lacions existents en ella, passaran a ser propietat de la part cedent, sense dret a cap indemnització a favor de la superficiària.

d).- Preu: Es fixa com a preu de la present cessió, la quantitat de * euros.

(Opció A:) El pagament del preu s'ha realitzat i queda identificat de la forma següent:

  • Exemple: Mitjançant xec bancari, del qual protocol·litzo fotocòpia que testimonio; en l'esmentat xec hi consten les dades essencials, excepte el codi del compte a càrrec del qual es van aportar els fons per al lliurament que, segons manifesta la part adquirent, que té el número *.

En tot cas, cal la correcta identificació de la forma de pagament, segons disposa la Llei 36/2006, de 29 de novembre, «de medidas para la prevención del fraude fiscal» i el RD 1804/2008, de 3 de novembre, de manera que si hi ha xec, s'haurà d'indicar el compte de càrrec i si hi ha xecs bancaris o altres instruments de gir lliurats per una entitat de crèdit i entregats amb anterioritat o en el moment de l'atorgament de l'escriptura, el comprador manifestarà el codi del compte a càrrec del qual es van aportar els fons per al lliurament o, si escau, la circumstància que es van lliurar contra l'entrega de l'import en metàl·lic. En cas de pagament per transferència o domiciliació, segons diu la nova redacció de l'article 177 del Reglament notarial (Decreto 1/2010, de 8 de enero«se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria». Atenció: si escau, la resolució de laDGRN de 9 de juliol de 2009 [j 1]exigeix que s'identifiqui també la forma de pagament de l'IVA.)

Per tant, la part cedent atorga la més ferma carta de pagament.

(Opció B:) En garantia del pagament d'aquest concepte, * lliura en aquest acte un aval bancari per aquesta mateixa quantitat, fotocòpia del qual s'uneix a aquesta matriu. Una vegada aconseguides les llicències administratives d'activitat i obres, es pagarà efectivament * euros i els senyors cedents tornaran a * l'aval lliurat a quèe fa referència el paràgraf anterior. L'entitat * queda obligada, a l'esmentat fi, a sol·licitar en el termini màxim de tres mesos a comptar d'avui, la llicència de construcció i...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA