Escriptura de constitució d'un conjunt immobiliari

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Model per a constituir un conjunt immobiliari, integrat per diversos elements privatius (terreny) i zones comunes. Aplicable a diversos blocs amb zones comunes a tots, urbanitzacions privades, etc. Es completa amb model d'obra nova d'un dels edificis i la seva divisió en propietat horitzontal. Dret de subedificació.

 
EXTRACTO GRATUITO

ormes

Contenido
  • 1 Model d'escriptura
  • 2 Comentari
    • 2.1 En general
    • 2.2 Admissió legal
    • 2.3 Normativa estatal
    • 2.4 Concepte de conjunt immobiliari
    • 2.5 Objecte del formulari
    • 2.6 Requisits
      • 2.6.1 Necessitat de llicéncia
      • 2.6.2 Necessitat d'acord unànime dels interessats
    • 2.7 Normativa catalana
    • 2.8 Doctrina del TS.
    • 2.9 Doctrina de la DGRN
      • 2.9.1 Propietat horitzontal
      • 2.9.2 La subedificació
      • 2.9.3 Llibertat dels interessats a l'hora de configurar complex immobiliari o propietat horitzontal
      • 2.9.4 Reserva de construcció en element privatiu
    • 2.10 Cadastre i representació gràfica
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Model d'escriptura

NÚMERO

(Lloc i data)

DAVANT MEU, * Notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, amb residència a *,

COMPAREIX:

El senyor *, major d'edat, veí de *, amb domicili a *, exhibeix DNI/NIF número *.

Intervé en nom propi i és de veïnatge civil català; es regeix el seu matrimoni per la separació de béns. (o intervé en nom i representació de la companyia mercantil «*»; constituïda *, etc.)....

L'identifico pel seu document nacional d'identitat, el número del qual coincideix amb el de la seva identificació fiscal. Té, a judici meu, capacitat legal i legitimació per atorgar aquesta escriptura de CONSTITUCIÓ D'UN CONJUNT IMMOBILIARI i EXPOSA:

I.- Que és propietari (la societat * és propietària....) de la finca següent:

URBANA: ....

Inscrita al tom *, llibre * de *, foli *, finca *, inscripció *, Registre de la Propietat de *.

TÍTOL: Compra a *, en escriptura formalitzada el dia *..., davant del Notari de *, Sr. *.

Valor: * euros.

CÀRREGUES: Lliure d'arrendataris i de qualsevol una altra càrrega inscrita i no inscrita, segons manifesta el compareixent. Faig les advertències reglamentàries.

REFERÈNCIA CADASTRAL:

OPCIONS:

1a.- Ha estat obtinguda pel notari en forma telemàtica:

La que resulta del certificat cadastral descriptiu i gràfic; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitada als efectes del present atorgament; aquest certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

2a.- No existeix certificat cadastral gràfic, però sí certificat simplement descriptiu:

La que resulta del certificat cadastral simplement descriptiu; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitat als efectes del present atorgament, si bé, segons aquest certificat, el Cadastre no pot subministrar encara el certificat gràfic; l'esmentat certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

3a.- No s'aporta referència concreta (o només la de la finca matriu) i no s'ha obtingut pel notari en forma telemàtica.

(Possibilitats)

a): No té encara referència cadastral concreta.

b): No m'ha estat aportada la referència cadastral concreta, i tampoc no l'he obtinguda jo, el notari en forma telemàtica.

En totes dues subopcions (a continuació):

Tot això sense perjudici de quedar facultat, jo, el notari, per fer constar mitjançant diligència qualsevol informació adient. Faig expressa advertència de l'obligació de fer, davant la gerència territorial del cadastre, i en el termini de dos mesos, la pertinent declaració de l'alteració de titularitat que es formalitza en aquesta escriptura i en especial de les responsabilitats que indica la llei en el cas de no fer la presentació dintre el termini o de fer declaracions falses, incompletes o inexactes.

Jo, el notari, procediré a indicar la manca de referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

COINCIDÈNCIA DE LA DESCRIPCIÓ CADASTRAL I LA REALITAT FÍSICA:

Ha estat manifestat pels atorgants, després de la meva sol·licitud, la coincidència entre la realitat física i la que consta al certificat cadastral indicat i expressen la seva conformitat amb la nova descripció de la finca, realitzada d'acord amb les dades cadastrals actuals.

(Discrepàncies: En finques que estiguin en règim de propietat horitzontal no hi ha obligació notarial de notificar la discrepància; en les altres finques si hi ha discrepàncies entre la realitat de la finca i el Cadastre s'indicarà aquest fet, aplicant el supòsit que procedeixi conforme al que disposa el art. 18, Llei de Cadastre, redacció donada per la Llei 13/2015 de 24 de juny de reforma de la Llei Hipotecària.

En realitat són molts els supòsits que cal indicar a l'escriptura: que hi hagi coincidència de superfície i veïns entre el Cadastre, el Registre i la realitat i ja consti en el Registre la coordinació gràfica o que no consti (i podrà sol·licitar-se o no); que no concordi la superfície cadastral i/o els veïns amb la realitat i el que consta en el Registre, coneixent-se o desconeixent-se com és el real, per la qual cosa en aquest últim cas no pot iniciar-se ja el procediment pertinent per obtenir l'amb concordança; si la real es coneix i coincideix amb la cadastral i hi ha una diferència de superfície inferior al 10% es pot sol·licitar la major cabuda a l'empara de l'art. 201.3 de la LH, però, si supera el 10%, haurà d'informar-se als atorgants del procediment de l'art. 201.1 de la LH (que podran iniciar seguidament o no fer-ho); si la superfície real és la registral i no la cadastral s'advertirà als interessats del procediment de rectificació previst en art. 18.2, Llei de Cadastre; finalment si la diferència de superfície és inferior al 5%, cal demanar la major cabuda i simplement es comunica al Cadastre aquesta rectificació.)

II.- El senyor * exhibeix la pertinent llicència municipal per a la creació del present conjunt immobiliari, de la qual n'incorporo fotocòpia que testimonio. (vegeu comentari).

I, sobre la finca descrita a l'expositiu anterior, constitueix un conjunt immobiliari en règim de propietat horitzontal, formant els següents elements:

ELEMENT U. Solar situat a *, de superfície * metres quadrats. Limita: al davant, per on té accés, amb jardí comú del conjunt; dreta entrant, *; esquerra, amb *; i fons, *.

Quota: Té una quota de participació en els elements comuns del conjunt del *%.

ELEMENT DOS. Solar situat a *, de superfície * metres quadrats. Limita: al davant, per on té accés, *, (etc.)

Quota: Té una quota de participació en els elements comuns del conjunt del *%.

ELEMENT TRES: ...

NORMES DEL CONJUNT IMMOBILIARI.

Article 1r.- A cadascun dels elements es construirà un immoble el qual, al seu torn, es dividirà en règim de propietat horitzontal construint-se els immobles en diverses fases.

Article 2n. La resta del solar, després d'excloure la superfície dels elements independents es destina a jardí comú del conjunt immobiliari, de forma que, cada un dels esmentats elements participarà en les càrregues i en l'ús i gaudi del jardí comunitari en proporció a la quota abans fixada, o sigui un *% l'element U, *% l'element Dos, (etc.). I els respectius departaments independents que sobre els elements u i dos... es construeixin i divideixen respectivament en propietat horitzontal participaran en proporció a la quota que a cada departament se l'assigni del corresponent % que afecta cada element.

En l'esmentat jardí comunitari existeix una piscina, un camp de tennis, una instal·lació per al subministrament de gas liquat de petroli, que es compon d'un dipòsit instal·lat a la part de jardí que limita amb *, i altres elements complementaris, una xarxa de distribució, etc. (especificar). Tot això està destinat al subministrament de tot el conjunt immobiliari. L'esmentada instal·lació és propietat de *, a qui s'atorga la cessió d'ús dels terrenys on es troba ubicat el dipòsit d'emmagatzematge, així com la servitud de pas als terrenys pels quals passen els traçats de les canonades que constitueixen la xarxa de distribució, per als treballs de manteniment i explotació de la instal·lació.

Article 3r.- En consideració a què les edificacions a construir en els respectius elements es practicaran en fases i temps diferents, (el Promotor)* es reserva la facultat d'atorgar les respectives obres noves i divisió en propietat horitzontal amb absoluta independència i, per tant, declarada l'edificació sobre l'element U, podrà en el futur per sí sol i sense precisar consentiment de qualsevol titular de departaments de l'element U, atorgar la corresponent obra nova i divisió en propietat horitzontal sobre l'element DOS, amb fixació de les seves normes i així successivament. No obstant això, es fa constar que com en aquesta mateixa escriptura ja s'atorgarà l'obra nova sobre l'element u, es preveu que l'obra nova sobre l'element dos consistirà en un edifici de *, destinat a garatges, locals i habitatges, les superfícies del qual no es concreten per estar pendent dels plànols definitius; (així mateix sobre l'element número tres)...

Article 4t.- Es constitueix una comunitat general que afecta únicament les despeses de conservació i manteniment del jardí comunitari que, en part separa els elements de referència i part està situat al fons dels esmentats elements.

La comunitat del conjunt immobiliari es regirà pel que preveu el Codi civil de Catalunya, llibre cinquè i, especialment, per aquests estatuts i estarà integrada per cada una de les comunitats que integren el conjunt immobiliari, en conseqüència:

a.- La junta de propietaris estarà composta pels presidents de cada una de les comunitats dels edificis a construir sobre la rasant del total complex i planta soterrani sota rasant, els quals ostentaran la...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA GRATIS