Contrato de compraventa de finca en España por un extranjero residente en España

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de compraventa de finca que ADQUIERE O VENDE UN EXTRANJERO RESIDENTE EN ESPAÑA. Prueba de la residencia. NIF/NIE.

 
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Contenido
  • 1 Observación
  • 2 Modelo de escritura
  • 3 Comentario
    • 3.1 Temas generales en las ventas
    • 3.2 La inversión, en general
    • 3.3 Prueba de la residencia
    • 3.4 Atención a las fincas rústicas adquiridas por no comunitarios
    • 3.5 Otros temas relaciones con personas extranjeras
      • 3.5.1 EL IDIOMA
      • 3.5.2 LA IDENTIFICACIÓN
      • 3.5.3 LA EXPRESIÓN DEL NIF
      • 3.5.4 El RÉGIMEN MATRIMONIAL
      • 3.5.5 El USO DE PODER OTORGADO EN EL EXTRANJERO
    • 3.6 Prueba del derecho extranjero
    • 3.7 Terrenos que limitan con carretera del Estado
    • 3.8 Poder otorgado en el extranjero
    • 3.9 Lista de paraísos fiscales
    • 3.10 Traducción oficial de documentos
  • 4 Doctrina Administrativa citada
  • 5 Legislación citada
Observación

Para plantear adecuadamente el problema debemos entender que en materia de inmuebles (tanto sea su adquisición como su enajenación), más importante que diferenciar españoles y extranjeros, es la diferencia entre personas residentes y no residentes, en especial para analizar cuando estamos ante una auténtica inversión extranjera, cuando existe control de cambio, declaraciones de pago o de desinversión, retención al vendedor no residente, etc. Para el caso de compra o de venta de no residentes, me remito a sus respectivos formularios en esta misma Obra.

El modelo propuesto, es el de compra por extranjero residente, (perfectamente aplicable, con los pertinentes cambios, a la venta) y en el comentario se analizará el tema de la forma de acreditar la residencia de extranjeros y el tema NIF/NIE.

Modelo de escritura

NÚMERO

En *, a *.

ANTE MÍ, ** Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en * COMPARECEN:

De una parte, (el nacional español):

Don *, mayor de edad, *(profesión o actividad) , vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF número *, vigente, por el que le identifico. (En el caso de persona casada, se expresará su régimen y nombre del cónyuge, si procede).

De nacionalidad y residencia española y de vecindad civil * (en su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Y de otra parte, (el extranjero residente)

Don *, mayor de edad, * (profesión o actividad y si está casado, comparezcan o no ambos consortes, se expresará su régimen matrimonial: véase el comentario), de nacionalidad *, residente en España, con domicilio en *; exhibe Tarjeta de residencia (NIF) número *, vigente (si es comunitario: exhibe su Documento nacional de Identidad número * o pasaporte, etc. y NIE número *, vigente).

Identificación:

Opción A.- Persona física extranjera no comunitaria o comunitario con Tarjeta de residencia.

Le identifico por su expresada tarjeta de residencia, expedida el día * y válida hasta el día *, con fotografía y firma conformes. Uno a esta matriz fotocopia, que testimonio, de dicho documento a efectos de acreditar su identificación: dicho documento incorporado no se insertará en las Copias, sin precisar especial mención de ello.

Opción B.- persona física extranjera comunitaria, sin Tarjeta de residencia.

Le identifico por su expresado Documento Nacional de Identidad (o Pasaporte) expedido el día * y válido hasta el día *, con fotografía y firma conformes. Uno a esta matriz fotocopia, que testimonio, de dicho documento a efectos de acreditar su identificación: dicho documento incorporado no se insertará en las Copias, sin precisar especial mención de ello.

Acredita su condición de residente (ver en el comentario las diversas formas de acreditar la residencia)

Intervienen todos en su propio nombre y derecho.

Tienen, a mi juicio, según su respectiva ley personal, capacidad legal y legitimación para otorgar esta escritura de COMPRAVENTA y EXPONEN:

I.- Que Don/ña * es propietario/a (son propietarios, la sociedad es propietaria, etc.) de la siguiente Finca:

URBANA: *. (o Rústica).

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *.

(Si procede) Conforme al art. 174 del Reglamento Notarial en el título presentado y al margen de la descripción de la finca objeto del contrato, yo, el Notario, pongo la pertinente nota con fecha y mi firma.

Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas. En caso contrario puede verse situación del arrendatario en los formularios que hace referencia a finca arrendada, rústica o urbana, tales como:

(ATENCIÓN: En caso de transmisión o gravamen de una vivienda o en el caso de terreno (rústico o urbano) en el cual haya una vivienda y que, en cualquier de los dos casos, por ser titularidad de uno solo de los cónyuges, concurra únicamente su titular, se indicará: declara el titular de la finca descrita que ésta no es su vivienda familiar. En las legislaciones donde sea preciso, en caso de transmisión de la finca propiedad de persona soltera, viuda o divorciada debe indicarse que la finca no es la vivienda común con pareja alguna).

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

A.- Ha sido aportada por los interesados:

La que resulta del documento aportado por los interesados siendo uno de los señalados en el art. 41 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo; dicho documento se une a esta matriz para su traslado a las copias.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

B.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

a). Certificación descriptiva y gráfica:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

b).- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

c.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos): Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por la parte otorgante, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Discrepancias: En fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).

(En realidad son muchos los supuestos (ya que son cosas distintas la descripción real, la catastral y la registral): deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real...

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