Compravendes a Espanya per un estranger resident

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Model de compravenda de finca que ADQUIREIX O VEN UN ESTRANGER RESIDENT A ESPANYA. Prova de la residència. Altres normes d'aplicació. NIF/NIE.

 
EXTRACTO GRATUITO

OBSERVACIÓ:

Per plantejar adequadament el problema: hem d'entendre que en matèria d'immobles (tant sigui per a la seva adquisició com per a la seva alienació), més important que diferenciar entre espanyols i estrangers, és la diferència entre persones residents i no residents, especialment per analitzar quan estem davant una autèntica inversió estrangera, quan existeix control de canvi, declaracions de pagament o de desinversió, retenció al venedor no resident, etc. Per al cas de compra o de venda de no residents, em remeto als seus respectius formularis en aquesta mateixa Obra.

El model proposat, és el de compra per estranger resident, (perfectament aplicable, amb els pertinents canvis, a la venda), i al comentari s'analitzarà la forma d'acreditar la residència d'estrangers.

Contenido
  • 1 Model d'escriptura
  • 2 Comentari
    • 2.1 Temes generals en les vendes
    • 2.2 Llei personal
    • 2.3 Obligatorietat de la inscripció
    • 2.4 Normes especials per l'adquiridor
    • 2.5 No admissió de condició suspensiva d'obtenir una autorització
    • 2.6 Prova de la residència
    • 2.7 Altres temes
      • 2.7.1 Idioma
      • 2.7.2 Identificació
      • 2.7.3 Exigència de NIF
      • 2.7.4 El problema del canvi de document identificatiu
      • 2.7.5 Règim matrimonial
      • 2.7.6 La traducció de documents
    • 2.8 Prova del dret estranger
    • 2.9 Poder atorgat a l'estranger
    • 2.10 Terrenys que confronten amb carreteres de l'Estat
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Model d'escriptura

NÚMERO

(Lloc i data)

Davant meu, *, Notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, amb residència en aquesta ciutat, COMPAREIXEN:

D'una part, (El nacional)

(exemple) El senyor *, major d'edat, * (estat civil, si està casat, indiqueu el règim matrimonial, professió o activitat) veí de *, amb domicili a *. Exhibeix DNI/NIF número *.

Intervé en nom propi (o en nom i representació de ..)

És resident a Espanya i de veïnatge civil *.  (si escau, s'expressarà la documentació aportada: DNI, certificat d'empadronament, declaració davant el Registre Civil, etc.)

I de l'altra: (El no resident)

El senyor *, major d'edat, (estat civil, si està casat, indiqueu el règim matrimonial, professió o activitat), de nacionalitat *, resident a *, amb domicili a *. Exhibeix targeta de residència/NIF número *, (si és comunitari i no té targeta de residència: exhibeix el seu document nacional d'identitat número * o passaport, etc. i NIF)

Intervé en nom propi.

IDENTIFICACIÓ:

Opcions: A) .- Persona física estrangera no comunitària o comunitari amb targeta:

L'identifico per la seva esmentada targeta de residència expedida el dia *, vàlida fins al dia *, amb fotografia i firma conformes. Incorporo a aquesta matriu una fotocòpia, que testimonio, de l'esmentat document a efectes d'acreditar la seva identificació; el document incorporat no es transcriurà en les còpies, sense ser necessària una especial menció.

B. Persona física comunitària estrangera, sense targeta de residència:

L'identifico pel seu esmentat document nacional d'identitat, (o passaport) expedit el dia *, vàlid fins al dia *, amb fotografia i firma conformes. Incorporo a aquesta matriu una fotocòpia, que testimonio, de l'esmentat document a efectes d'acreditar la seva identificació; el document incorporat no es transcriurà en les còpies, sense ser necessària una especial menció.

Acredita la seva condició de resident (vegeu en el comentari les diverses formes d'acreditar la residència)

Tenen, a judici meu, segons la seva respectiva llei personal, capacitat legal i legitimació per a aquesta escriptura de COMPRAVENDA i EXPOSEN:

I.- El Sr. * és propietari (* el Sr. * i la Sra. *, són propietaris, per iguals parts indivises o qualsevol altra situació: titulars de quotes distintes, tots sols o amb altres titulars, béns de la societat de guanys, etc.) de la següent finca:

URBANA o RÚSTICA.

(Si escau): Quota de participació en el total immoble: *.

Inscrita al tom *, llibre *, foli *, finca *, inscripció *, Registre de la Propietat de *.

TÍTOL: Adquirida per * en escriptura atorgada el dia *, davant del notari de *, senyor *.

Al corrent en el pagament de contribucions i lliure d'arrendaments i precaristes. En cas contrari, vegeu:

Venda d'habitatge, local o garatge en règim de propietat horitzontal: entre particulars, amb arrendataris

Venda de finca rústica arrendada (pagament al comptat)

(ATENCIÓ: En cas de transmissió o gravamen d'un habitatge o en el cas de terreny (rústic o urbà) en el qual hi hagi un habitatge i que, en qualsevol dels dos casos, per ser titularitat d'un sol dels cònjuges, comparegui únicament el seu titular, s'indicarà: «declara el titular de la finca descrita que aquesta no és el seu habitatge familiar i, en cas de persona soltera, vídua o divorciada, cal indicar que la finca no és l'habitatge comú amb cap parella»).

(Si és una entitat en PH):

DESPESES DE COMUNITAT.

(OPCIONS)

SI S'APORTA EL CERTIFICAT:

El/s transmitent/s declara/en trobar-se al corrent en el pagament de les despeses generals de la comunitat de propietaris.

I el/s transmitent/s em lliura/en certificat expedit per qui exerceix la secretaria de la comunitat, senyor *, amb el vistiplau del seu president Sr. *, el contingut de la qual és coincident amb la seva declaració; la part adquiridora l'accepta com a suficient a tots els efectes.

Així mateix, informo els atorgants sobre l'obligació de comunicar al secretari de la comunitat el canvi de titularitat i de la responsabilitat solidària que pot afectar el transmitent pels deutes futurs amb la comunitat, si no es verifica l'esmentada comunicació.

SI NO S'APORTA CERTIFICAT:

El/s transmitent/s declara/en que la finca està al corrent en el pagament de les despeses generals de la comunitat de propietaris.

He sol·licitat, jo, el Notari, a la part transmetent, el pertinent certificat acreditatiu de l'estat de deutes amb la comunitat; manifesta no disposar-ne, i la part adquiridora el dispensa expressament de l'esmentada obligació, prèviament per mi advertits de la seva responsabilitat amb el mateix immoble adquirit, de les quantitats degudes a la comunitat corresponents a l'anualitat en curs i a l'any natural anterior, tot això d'acord amb el que està previst a l'article 553-5 del Codi civil de Catalunya.

Així mateix, informo les parts sobre l'obligació de comunicar al secretari de la comunitat el canvi de titularitat i de la responsabilitat solidària que pot afectar el/s transmitent/s pels deutes futurs amb la comunitat, si no es verifica l'esmentada comunicació.

REFERÈNCIA CADASTRAL:

OPCIONS:

1a.- Ha estat obtinguda pel notari en forma telemàtica:

La que resulta del certificat cadastral descriptiu i gràfic; jo, el Notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitada als efectes del present atorgament; aquest certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el Notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

2a.- No existeix certificat cadastral gràfic, però sí certificat simplement descriptiu:

La que resulta del certificat cadastral simplement descriptiu; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2008) i ha estat sol·licitat als efectes del present atorgament, si bé, segons aquest certificat, el Cadastre no pot subministrar encara el certificat gràfic; l'esmentat certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

3a.- No s'aporta referència concreta (o només la de la finca matriu) i no s'ha obtingut pel notari en forma telemàtica.

(Possibilitats)

a): No té encara referència cadastral concreta.

b): No m'ha estat aportada la referència cadastral concreta, i tampoc no l'he obtinguda jo, el notari en forma telemàtica.

En totes dues subopcions (a continuació):

Tot això sense perjudici de quedar facultat, jo, el Notari, per fer constar mitjançant diligència qualsevol informació adient. Faig expressa advertència de l'obligació de fer, davant la gerència territorial del cadastre, i en el termini de dos mesos, la pertinent declaració de l'alteració de titularitat que es formalitza en aquesta escriptura i en especial de les responsabilitats que indica la llei en el cas de no fer la presentació dintre el termini o de fer declaracions falses, incompletes o inexactes.

Jo, el Notari, procediré a indicar la manca de referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

COINCIDÈNCIA DE LA DESCRIPCIÓ CADASTRAL I LA REALITAT FÍSICA:

Ha estat manifestat pels atorgants, després de la meva sol·licitud, la coincidència entre la realitat física i la que consta al certificat cadastral indicat i expressen la seva conformitat amb la nova descripció de la finca, realitzada d'acord amb les dades cadastrals actuals.

(Discrepàncies: En finques que estiguin en règim de propietat horitzontal no hi ha obligació notarial de notificar la discrepància; en les altres finques si hi ha discrepàncies entre la realitat de la finca i el Cadastre s'indicarà aquest fet, aplicant el supòsit que procedeixi conforme al que disposa el art. 18, Llei de Cadastre, redacció donada per la Llei 13/2015 de 24 de juny de reforma de la Llei Hipotecària).

En realitat són molts els supòsits que cal indicar a l'escriptura: que hi hagi coincidència de superfície i veïns entre el Cadastre, el Registre i la realitat i ja consti en el Registre la coordinació gràfica o que no consti (i podrà sol·licitar-se o no); que no concordi la superfície cadastral i/o els veïns amb la realitat i el que consta en el Registre, coneixent-se o desconeixent-se...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA