Acta final de Obra.

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de un Acta Notarial declarando haber finalizado una Obra declarada, en su día, en construcción.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 En general
    • 2.2 Persona facultada para otorgar final de obra de una edificación.
    • 2.3 Requisitos necesarios para el final de obra
      • 2.3.1 Requisitos para el final de obra según la Ley del suelo
      • 2.3.2 Libro del Edificio
    • 2.4 Identificación de las coordenadas de referenciación geográfica
    • 2.5 Autopromotor individual: Libro del edificio y licencia de primera ocupación
    • 2.6 Fecha de recepción de la Obra
    • 2.7 Técnico competente
    • 2.8 Doctrina de la DGRN sobre el contenido del certificado del Arquitecto
    • 2.9 Final de obra parcial
    • 2.10 Final de obra de una entidad que forma parte de un edificio dividido en propiedad horizontal
    • 2.11 Declaración final de Obra de edificio antiguo
    • 2.12 Legislaciones Autonómicas
  • 3 Jurisprudencia citada
  • 4 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En * a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECE/N:

Los cónyuges en régimen de gananciales DON ... y DOÑA, mayores de edad, vecinos de *, con domicilio en *. Exhiben DNI/NIF * y *.

De nacionalidad y residencia española; son de vecindad civil * (En su caso, expresa la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Les identifico por sus respectivos documentos nacionales de identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar la presente ACTA DE FINAL DE OBRA y EXPONEN:

I.- Que en escritura otorgada bajo mi fe, el día **, el/los comparecientes declararon en construcción un edificio, habiendo quedado la total finca con la siguiente descripción:

URBANA.- Porción de terreno de **

Figura inscrita en el Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro * de *, folio *, finca *, inscripción *ª.

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con la Resolución de la DG del Catastro de 24 de noviembre de 2008) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial.

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario, en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos: Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial).

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCIÓN CATASTRAL Y LA REALIDAD FÍSICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física, la que consta en la certificación catastral indicada y la que resulta de la nota simple del Registro, manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

Discrepancias: en fincas que estén en régimen de propiedad horizontal no hay obligación notarial de notificar la discrepancia; en los otras fincas, si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro, se indicará este hecho, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18 de la Ley de Catastro, redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

En realidad son muchos los supuestos y deberá indicarse lo procedente en la escritura: que haya coincidencia de superficie y linderos entre el Catastro, el Registro y la realidad y ya conste en el Registro la coordinación gráfica o que no conste (y podrá solicitarse o no); que no concuerde la superficie catastral y/o los linderos con la realidad y lo que consta en el Registro, conociéndose o desconociéndose cual es lo real, por lo que en este último caso no puede iniciarse ya el procedimiento pertinente para obtener la concordancia; si la real es la catastral y hay una diferencia de superficie inferior al 10% y se conoce la real puede solicitarse la mayor cabida al amparo del art. 201.3 de la LH, pero si supera el 10% deberá informarse a los otorgantes del procedimiento del art. 201.1 de la LH (que podrán iniciar seguidamente o no hacerlo); si la superficie real es la registral y no la catastral se advertirá a los interesados del procedimiento de rectificación previsto en el art. 18.2. del Texto Refundido de la Ley del Catastro; finalmente, si la diferencia de superficie es inferior al 5% cabe pedir la mayor cabida y simplemente se comunica al Catastro esta rectificación.

II.- GARANTIAS. SEGURO DECENAL: OPCIONES:

Opción A.- Hay seguro decenal (o seguro de caución o garantía financiera,) vigente.

Manifiesta el compareciente, tal como interviene, que, siendo el destino principal del inmueble el de vivienda y de acuerdo con lo que dispone el articulo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de ordenación de la edificación, me acredita la constitución de la garantía a que hace referencia el apartado 1, c), mediante la exhibición de la correspondiente póliza. Me acredita la constitución y la vigencia de la garantía con firma legitimada del certificante. De todo ello dejo unida fotocopia a esta matriz, que testimonio.

Opción B. Autopromotor individual. No hay seguro decenal.-

Manifiestan los comparecientes que, aunque el destino principal de los inmuebles sea el de vivienda, al tratarse de un Autopromotor individual de una única finca unifamiliar para uso propio y de conformidad con lo dispuesto en la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, no es exigible ahora la constitución de garantías. Advierto, expresamente, yo, el Notario a los comparecientes que en el caso de venta en el plazo a que se refiere el Art. 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de Noviembre de 1.999 quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años, salvo que la parte adquirente exonere al Autopromotor de tal obligación y acredite que éste ha utilizado la vivienda.

III.- También se me entrega y dejo unido a esta matriz el Certificado de Final de Obra y Habitabilidad, firmado por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la Obra, Don *, cuya legitimo. Dicho Certificado, debidamente visado, acredita no sólo el final de obra sino también el cumplimiento de las condiciones de la licencia en su día concedida.

IV.- OTROS REQUISITOS:

(En caso de obra nueva de viviendas).

En cumplimiento de los requisitos que impone la legislación sobre la edificación, me acreditan:

-. La existencia del libro del edificio y la licencia de primera ocupación de la que protocolizo fotocopia que reproduce fielmente su original. (Ver comentario sobre la necesidad de licencia de primera ocupación y de la cédula de habitabilidad; en Andalucía, el Decreto 60/2010, de 16 de marzo exige para la declaración de obra nueva terminada y para el acta final de obra la aportación de la preceptiva licencia de ocupación o utilización y para la inscripción en el Registro de la Propiedad estar previamente depositado el Libro del Edificio; y en Cataluña, deberá indicarse: «En cumplimiento de los requisitos que impone la legislación sobre la edificación, me acreditan el depósito del Libro del edificio en el Registro de la Propiedad» y además se harán constar: «Los otorgantes acreditan que han cumplido las condiciones de la licencia»  - manifestación exigida en Cataluña según el art. 41 del Texto refundido de la Ley de Urbanismo aprobado por Decreto 1/2010, de 3 de agosto-; en Galicia se exige el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de la licencia de primera ocupación).

-. Certificación del Arquitecto Don *, cuya firma legitimo, que protocolizo y acredita que el edificio cumple todos requisitos de eficiencia energética.

( En caso de otros edificios:)

En cumplimiento de los requisitos que impone la legislación sobre la edificación, me acreditan:

-. La existencia del libro del edificio .

-...

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