Demanda de usucapión referente a la ocupación de un piso por mas de 30 años. - Juicio ordinario. Demandas - Juicio ordinario - Los juicios civiles - Contratos y Formularios - VLEX 468306

Demanda de usucapión referente a la ocupación de un piso por mas de 30 años.

Autor:Ediciones FC
RESUMEN

Esta demanda se basa en los siguientes HECHOS: 1º.- Posesión extratabular (extraregistral) del actor sobre la vivienda situada en ..., adquiriendo módulo adquisitivo del dominio de la citada vivienda por vía de prescripción adquisitiva a favor del mismo, con carácter privativo, frente al actual titular registral del dominio (demandada)- 2º Inscripción de dominio a favor de la demandada existente en el Registro de la Propiedad número ..., sobre la finca antes descrita.- 3º Consecuencia de los hechos anteriores: La usucapión invocada por el actor produce como efecto la adquisición del dominio y esta adquisición se entiende automática y se produce "ipso iure", una vez transcurrido el término de posesión fijado legalmente, aunque luego se declare en una sentencia, produce sus efectos retroactivamente. En consecuencia la adquisición del dominio, en el supuesto de usucapión, no se produce por mor de un negocio o acto jurídico otorgado por el anterior propietario, sino por el transcurso de los plazos de posesión fijado legalmente, de ahí que no se prive al adquirente del dominio por usucapión de acceder al Registro de la Propiedad, pues siempre cabrá la inscripción en el mismo de la sentencia que declare su propiedad adquirida por usucapión.

CONTENIDO

Demanda de usucapión referente a la ocupación de un piso por mas de 30 años.

Artículo 1930, pár. 1 Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales

(Habrá que adaptar este modelo al caso particular, examinado en primer lugar las pruebas que se pueden aportar y adaptando en consecuencia los hechos y suplico)

AL JUZGADO

Don/Dª * Procurador de los Tribunales, en representación de Don * mayor de edad, de estado civil ..., vecino de *, con domicilio en la calle * núm *, según acredito mediante copia fehaciente de la escritura de poder que debidamente bastanteado y aceptado acompaño para su unión a los autos por copia testimoniada con devolución de aquélla (o por apoderamiento que se conferirá por comparecencia o según designa de oficio _documento núm. 1_), ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en derecho, DIGO:

Que en la representación que ostento y con la asistencia letrada del Abogado Don/Dª *, nº de colegiado * formulo DEMANDA DE JUICIO ORDINARIO contra Don * mayor de edad, de estado civil *, de esta vecindad, con domicilio en: ... y con número de teléfono/fax *, a fin de que, previos los trámites correspondientes, se dicte sentencia estimatoria de los pedimentos del suplico, en base a los siguientes:

HECHOS

-1º.- Posesión extratabular (extraregistral) del actor sobre la vivienda situada en ..., adquiriendo módulo adquisitivo del dominio de la citada vivienda por vía de prescripción adquisitiva a favor del mismo, con carácter privativo, frente al actual titular registral del dominio (demandada)-

2º Inscripción de dominio a favor de la demandada existente en el Registro de la Propiedad número ..., sobre la finca antes descrita.-

3º Consecuencia de los hechos anteriores:

La usucapión invocada por el actor produce como efecto la adquisición del dominio y esta adquisición se entiende automática y se produce "ipso iure", una vez transcurrido el término de posesión fijado legalmente, aunque luego se declare en una sentencia, produce sus efectos retroactivamente. En consecuencia la adquisición del dominio, en el supuesto de usucapión, no se produce por mor de un negocio o acto jurídico otorgado por el anterior propietario, sino por el transcurso de los plazos de posesión fijado legalmente, de ahí que no se prive al adquirente del dominio por usucapión de acceder al Registro de la Propiedad, pues siempre cabrá la inscripción en el mismo de la sentencia que declare su propiedad adquirida por usucapión.

4º. El título aportado con esta demanda reúne los requisitos aptos para que prospere la acción reivindicatoria ejercitada

5. El núcleo de esta demanda está constituida por una acción declarativa del dominio art. 348 del Código Civil para que se declare que el piso sito en ... es de propiedad de mi mandante por haberla adquirido por usucapión ordinaria "contra tábulas" arts. 462, 1930, 1.940, 1.949 y 1.957 del Código Civil y 36 de la Ley Hipotecaria, y, como corolario, se interesa la inscripción registral a su favor.

6. El demandado es titular registral del derecho dominical sobre el bien que mi representado pretende usucapir y cabe considerarle tercero hipotecario de buena fe, pues reúne los requisitos establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Ha señalando la jurisprudencia que los requisitos que han de darse para que, conforme el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, se haga inatacable la adquisición llevada a cabo por el tercero, son los siguientes: 1.º Que el tercero protegido sea adquirente del dominio de un inmueble o de un derecho real limitativo del dominio; 2.º Que tal adquisición se realice de buena fe, es decir, que su adquisición se haya llevado a cabo confiando en lo que el Registro publica; 3º Que el negocio adquisitivo ha de encontrarse fundado en un título oneroso; 4.º Que el disponente o transferente sea un titular inscrito, es decir, que el tercero debe adquirir de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo; 5.º Que ese tercero inscriba a su vez su propia adquisición SS.T.S., Sala Primera, de 23 de mayo y 7 de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990, 8 de marzo y 21 de julio de 1993, 24 de octubre de 1994. No se ha puesto en duda ni controvertido acerca de los requisitos integrantes de la figura del tercero hipotecario de buena fe, salvo lo atinente precisamente a la buena fe, pero no se olvide que se trata de una referencia registral que agota su virtualidad en el negocio jurídico que accede al registro, bastando con que el tercero ignore que existe un elemento invalidante de su negocio jurídico traslativo del dominio. Aquí la ignorancia es absoluta ya que no existe ese elemento invalidante.

Conforme al documento nº xxx en fecha ..., mediante contrato privado de compraventa, Don F.S.C. adquirió la vivienda litigiosa de Don J.C.N., quien a la sazón se afirmaba propietario del mismo, siendo de señalar que desde que se concertó el negocio jurídico de compraventa, el comprador entró en la posesión del piso que se le vendió, figurando a su nombre el contrato de suministro de energía eléctrica desde el 6 de octubre de 1977 doc. nº ...; en fechas 21 de marzo de 1977 y 28 de septiembre de 1983 constan efectuadas revisiones de la instalación de gas Butano doc. nº ..., con contrato suscrito por la ex-esposa del referido actor Doña ...., doc. nº ...; abonado las cuotas de la Comunidad del Propietarios, de la Cámara de la Propiedad Urbana y la contribución territorial (Docs. 33 a 42).

Pese a que mediante contrato privado de entrega en pago fechado en 3 de marzo de 1970 y celebrado entre Don C.V.L. y Don Antonio Martínez Murillas, aquél transmitió a este, entre otros pisos, el piso de autos, no puede tenerse por cierta la fecha del mismo ni consta que la demandada en estos autos entrase en posesión de las fincas transmitidas hasta que en fecha 17 de marzo de 1994, se otorgase escritura pública de compraventa, inscribiéndose el título en el Registro de la Propiedad núm. .. de ... el 3 de junio de 1994. Resulta por ello claro que si bien el titular registral está amparado, en principio, por el llamado "principio de legitimación", enunciado en el art 38 de la Ley Hipotecaria, que se manifiesta en la presunción "iuris tantum" de que el derecho real inscrito existe y pertenece a su titular y en la misma presunción de que el titular registral de dominio de los bienes inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismo, así como por la presunción de ser poseedor de buena fe, conforme a lo dispuesto en el art. 434 del Código Civil, aunque sólo sea con referencia a la posesión en concepto de dueño o posesión mediata o superior que se tiene por medio de otro y que se contrapone a la posesión inmediata, modalidades admitidas por la doctrina del T.S., Sala Primera, de 30 de septiembre de 1964 y 10 de julio de 1992, entre otras; no lo es menos que los documentos xxx que presentamos revelan la falta absoluta de posesión en la entidad demandada, al menos hasta el momento del otorgamiento de la escritura pública.

Por los expuesto entendemos acreditada que la posesión del actor-apelado y el inicio de la usucapión por el mismo comenzó con anterioridad a la adquisición del titular inscrito y protegido por la fe pública registral resultando de aplicación los primeros párrafos del artículo 36 de la Ley Hipotecaria, habida cuenta que la doctrina de la S.T.S., Sala Primera, de 31 de marzo de 1992 señala que no cabe hablar de la aplicación de tales normas si se sitúa el inicio de la posesión en momento posterior a la inscripción registral, lo que no es el caso.

En el presente caso, el contrato de compraventa aportado por esta parte ha de reputarse título verdadero y válido en el sentido de los mencionados artículos del Código Civil y de la reiterada jurisprudencia que los ha interpretado y aplicado. Que el transmitente Sr. xxx no fuera titular del dominio sobre el piso es, precisamente, lo que subsana la usucapión, en que con harta frecuencia suple la falta de poder de disposición del transmitente.

Se trata de un título que, como tal y en abstracto, ha de ser idóneo para la transmisión del derecho de propiedad u otro derecho real, como lo es un contrato de compraventa, que es verdadero y válido, aunque en el caso concreto adolezca de defectos, pues precisamente son salvados por la usucapión, pero por una causa externa al mismo, no produce la adquisición sino que ésta se da por la usucapión: las SS.T.S., Sala Primera, de 24 de abril de 1989 y 2 de diciembre de 1998 precisan que "las posibles deficiencias de los títulos representativos de negocios jurídicos válidos, son purgados por el transcurso del tiempo en la posesión, de conformidad con lo establecido en el art. 1.960 de dicho Código, que es el fin específico de la prescripción adquisitiva" y aclara la S.T.S., Sala Primera, de 25 de febrero de 1991, que "aun cuando el art. 1.957 del Código Civil exige para la prosperabilidad de la usucapión de bienes inmuebles que regula la existencia de justo título, es doctrina de esta Sala la de que, si bien el art. 1.952 C.C. entiende por tal el que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate, aun cuando pudiese existir algún defecto o vicio originario en el mismo, ello no sería obstáculo para que opere la prescripción adquisitiva, pues para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción que de otro modo sería una institución inútil (Ss. 11 de diciembre de 1965, 22 de enero de 1969 y 7 de febrero de 1985)"; y contempla asimismo la S.T.S., Sala Primera, de 5 de marzo de 1991, que "... justo título, verdadero, como exige el art. 1.953 C.C., al referirse este requisito del justo título a su existencia y no a la veracidad de su contenido..."; concluye, por último, en la misma línea, la S.T.S., Sala Primera, de 26 de diciembre de 1995, que el justo título es "la causa jurídica de la adquisición del dominio por la posesión y en tal concepto ha de ser de las que en derecho produzcan la traslación del dominio, exigiéndose que sea verdadero y válido".

Interesa a esta parte resaltar que en ningún caso puede considerarse que el título que presenta mi cliente sea simulado. Debe significarse que como tiene reiteradamente declarado la Sala Primera del Tribunal Supremo, entre otras en las SS. de 18 de julio y 29 de noviembre de 1989, la simulación de total o absoluta la llamada "simulatio nuda" de índole esencialmente contraventora de la legalidad, la cual, al no hallarse específicamente regulada o contemplada por nuestro Código Civil ha sido configurada por la doctrina más autorizada, frente a quienes opinan que pueda ser una manifestación de discordancia entre la voluntad real y declarada vicio de la voluntad, dentro de la causa del negocio; es decir, la simulación comporta un vicio en la causa negocial que lleva aparejada la sanción prevenida en los arts. 1.275 y 1.276 del referido Cuerpo Legal sustantivo, y, en consecuencia, con la imperativa declaración de nulidad, a menos que se acredite la existencia de otra causa verdadera y lícita. Al respecto se pueden distinguir dos modalidades: a) simulación absoluta, cuando no existe propósito negocial alguno por carencia de causa "qur debetur aut qur pactetur" dando lugar a una mera apariencia engañosa, urdida con determinada finalidad ajena al negocio que se finge S.T.S., Sala Primera, de 19 de julio de 1984; que el contrato simulado se produce cuando no existe la causa que nominalmente se expresa, por responder a otra finalidad jurídica S.T.S. de 1 de julio de 1988; que la simulación comporta un vicio en la causa negocial, tanto por la tajante declaración del art. 1.276, como por lo dispuesto en los arts. 1.275 y 1.261, III, en relación con el 6.3, todos ellos del Código Civil S.T.S. de 18 de julio de 1989; que no precisa para su apreciación la prueba de una finalidad defraudatoria S.T.S. de 15 de marzo de 1995; que el negocio con falta de causa es inexistente S.T.S. de 23 de mayo de 1980; que la falsedad de la causa equivale a su no existencia y, en consecuencia, produce también la nulidad del negocio en tanto no se pruebe la existencia de otra verdadera y lícita S.T.S. de 21 de marzo de 1956; que una de las formas utilizadas en la simulación absoluta es la disminución ficticia del patrimonio, con la sustracción de bienes a la inminente ejecución de los acreedores, pero conservando el falso enajenante el dominio SS.T.S. de 21 de abril y 4 de noviembre de 1964 y 2 de julio de 1982; que la simulación absoluta da lugar a un negocio jurídico que carece de causa y éste es el caso de la compraventa en que no ha habido precio SS.T.S. de 24 de febrero y 16 de abril de 1986, 5 de marzo y 4 de mayo de 1987, 29 de septiembre de 1988, 29 de noviembre de 1989, 1 de octubre de 1990, 1 de octubre de 1991, 24 de octubre de 1992, 7 de febrero de 1994, 24 de mayo de 1995 y 26 de marzo de 1997 - que hay inexistencia de contrato de compraventa por falta de causa al ser simulado el precio, con la finalidad de sustraer del alcance de los acreedores del tradens un concreto bien patrimonial S.T.S. de 29 de septiembre de 1988 Y, b) la simulación relativa, cuando el negocio aparente o simulado encubre otro real o disimulado, que ostenta una afinidad cuasi pública con los institutos que en su juego operativo se prevalen de la significativa tutela de la intemporalidad o imprescriptibilidad de aquellas acciones que persiguen la destrucción de lo así simulado y el prevalimiento de la realidad con desenmascaramiento del negocio de ficción efectuado, dentro de la cual pueden distinguirse, entre otros supuestos, los siguientes: 1.- La referida a la naturaleza del negocio realmente celebrado: se da cuando las partes disfrazan un negocio válido y deseado por ellas bajo la forma de otro que no es querido; 2.- La interposición de persona, o simulación relativa en los sujetos del contrato, en la que alguien finge contratar con una persona comúnmente denominado "hombre de paja" o "testaferro" y en realidad lo hace con otra, no interviniendo la persona interpuesta en el contrato, pese a aparentarlo, ni siendo parte contractual, por más que sirva de disfraz a la parte auténtica SS.T.S. de 26 de abril de 1940, 10 de abril de 1978 y 1 de noviembre de 1980, entre otras.

En síntesis, el Código Civil, fiel a la teoría causalista, regula dos supuestos o clases en cuanto a su falsedad o fingimiento: uno, el más general y operativo en la práctica, en la que la falsa declaración es fiel exponente de la carencia de causa "colorem habet, substantiam vero nullam" y que configura la llamada simulación absoluta, y el otro, aquel en que la declaración represente la cobertura de otro negocio jurídico verdadero y cuya causa participa de tal naturaleza "colorem habet, substantiam alteram" y que opera con carta de naturaleza propia bajo la denominación de contrato disimulado o, simplemente, simulación relativa. A su vez, en línea de principio, según destacan las SS.T.S, Sala Primera de 3 de junio de 1953, 23 de junio de 1962, 20 de octubre de 1966, 3 de junio de 1968, 11 de mayo de 1970, 17 de noviembre de 1983, 14 de febrero y 11 de octubre de 1985, 5 de marzo de 1987, 1 de julio y 16 de septiembre de 1988, 23 de enero y 12 de noviembre de 1989, 12 de diciembre de 1991, 29 de julio de 1993, 19 de junio de 1997, y 21 de septiembre de 1998, entre otras, la constitución de tal simulación es una cuestión de hecho sometido a la libre apreciación de los Tribunales.

DOCUMENTOS QUE SE APORTAN:...

CUANTÍA. Por lo expuesto, la cuantía de esta demanda es de ... , de acuerdo con las reglas ... de los artículos 251-253 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. CAPACIDAD DE LAS PARTES.

La tienen tanto el demandado como el demandante en virtud de los artículos 6 y 7 de la LEC.

II. REPRESENTACIÓN.

Mi representado lo está debidamente conforme a lo establecido en los artículos 23 y 31 de la LEC.

III. JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA OBJETIVA Y TERRITORIAL._ Corresponde a los Juzgados de 1ª Instancia de esta ciudad en base al art.

a)50.1, por tener aquí su domicilio el demandado -ó su residencia, caso de tener su domicilio fuera de España-

a´)50.2, conforme al cual quienes no tuvieren domicilio ni residencia en España podrán ser demandados en el lugar en que se encuentren dentro del territorio nacional o en el de su última residencia en éste y si tampoco pudiera determinarse así la competencia, en el lugar del domicilio del actor.

a´´)50.3, los empresarios y profesionales, en los litigios derivados de su actividad empresarial o profesional, también podrán ser demandados en el lugar donde se desarrolle dicha actividad y, si tuvieren establecimientos a su cargo en diferentes lugares, en cualquiera de ellos a elección del actor, no existiendo sumisión expresa o tácita a otro Juzgado.

IV. CLASE DE JUICIO O PROCEDIMIENTO._Corresponde el ordinario en base al art. 249.2 (por razón de la cuantía), por ser demanda cuya cuantía excede de 3000 euros y aquéllas cuyo interés económico resulte imposible de calcular, ni siquiera de modo relativo.

V. LEGITIMACIÓN._Ambas partes están legitimadas activa y pasivamente, el demandante por ser ... (el poseedor del piso que entendemos adquirido por usucapión y el demandado por ser el titular aparente)

VI. ACCIÓN QUE SE EJERCITA (O FUNDAMENTOS DE CARÁCTER

MATERIAL O FONDO DEL ASUNTO)._

El art. 36.3 L.H. respecto a la prescripción adquisitiva del poseedor del inmueble, que opera aunque éste no tenga inscrito su título adquisitivo en consonancia con el artículo 1.957 del Código Civil

Conforme a la jurisprudencia consolidada no consideramos aplicable el artículo 1.949 del Código Civil porque se basa en una usucapión ordinaria artículo 1.957 del Código Civil a la que no podría acudir por proscribírselo el citado artículo 1.949 C.C., que sólo permite adquirir el dominio por usucapión a través de la extraordinaria, artículo 1.959 del Código Civil. Así lo afirman SS.T.S., Sala Primera, de 22 de septiembre de 1984, 10 de febrero y 3 de junio de 1993, 29 de octubre y 30 de diciembre de 1994 y 7 de febrero de 1997, entre otras muchas, todo lo cual, a su vez, viene presidido por el principio de ser la prescripción adquisitiva un instituto que no se funda en la justicia intrínseca, por lo que su aplicación debe hacerse de forma restrictiva .

Siguiendo la doctrina del TS entendemos que el artículo 1.949 del Código Civil se encuentra tácitamente derogado y que el único precepto de aplicación es el artículo 36 de la Ley Hipotecaria. No se hace distinción entre la usucapión ordinaria y la extraordinaria y en el conflicto de intereses que se plantea entre un titular del derecho de dominio o de un derecho real en cosa ajena y el usucapiente de esos derechos, el titular registral, frente al que no lo es, sólo y exclusivamente goza de una específica protección si es un tercero hipotecario de buena fe que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y demuestre que antes de perfeccionarse su adquisición no conoció ni tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer que la finca o el derecho estaba poseído de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. Y, en este caso, esa específica protección de la que no goza el titular extrarregistral o registral que no reúna las condiciones acabadas de expresar se centra o reduce a estos dos efectos: 1.º Si la usucapión ya estuviera consumada, goza de un año, el siguiente a su adquisición, para realizar un acto por el que no consienta esa usucapión, en cuyo caso prevalece su derecho al del usucapiente que ya tenía consumada su usucapión; 2.º Si la usucapión ya estuviera iniciada pero su consumación se produjera dentro del año siguiente a la adquisición del dominio o derecho real en cosa ajena por el titular registral que además reúna los requisitos reseñados, gozará del período de tiempo que media entre la fecha de consumación de la usucapión y aquella en la que concluye el plazo de un año desde la adquisición para realizar un acto por el que no consienta esa usucapión, en cuyo caso prevalece su derecho al del usucapiente que tenía consumada su usucapión. Y, en todo lo demás, serán de aplicación las normas del Código Civil, tanto respecto a la usucapión ordinaria como extraordinaria.

Cuando alguien está usucapiendo en contradicción con lo que el Registro proclama, la Ley Hipotecaria deja que todo transcurra según lo expuesto en general para la usucapión en cualquiera de sus clases; salvo en cuanto que, frente al tercero hipotecario, ello, si le perjudica, es inoperante (art. 462 C.C.), si: 1.º Adquirió de forma perfecta, esto es, recibió efectivamente mediante la tradición y no por el solo contrato (art. 609 C.C.) el bien o derecho cuando ya la usucapión estaba consumada o se consumaría dentro del año siguiente, no sabiendo ni debiendo saber debió saber si "tuvo medios racionales y motivos suficientes" para enterarse de ello que la finca estaba siendo poseída de hecho en concepto de dueño por persona distinta del transmitente. Si adquirió el derecho cuando la usucapión aún necesitaba más de un año para consumarse, entonces la Ley estima suficiente este plazo para que pueda, normalmente y sin estorbo, interrumpirla. Por ello somete el caso a las reglas generales, sin conceder ninguna protección especial al tercero; 2.º Se opone a la posesión del que ya usucapió o está terminando de hacerlo desde el día inmediato al de la adquisición y en cualquier momento dentro de todo el año siguiente o, si se trata de usucapión de servidumbre negativa o no aparente, durante todo el año siguiente ha haber conocido o debido conocer su existencia.

La prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, por el transcurso de diez años entre presentes, calidad que concurre en el caso litigioso al no constar que alguno de los interesados haya estado residiendo fuera del territorio nacional, se halla reservada para los poseedores que sean de buena fe y tengan justo título. A tenor de los artículos 1.940 y 1.957 del Código Civil, ambos requisitos han de concurrir conjunta y simultáneamente, siendo el primero, atinente a la buena fe, un elemento subjetivo; y el segundo, relativo al justo título, de índole objetiva.

Durante más de diez años entre presentes artículo 1.957 del Código Civil el demandante tenía que haber poseído el piso "en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida" artículo 1.941 del Código Civil La existencia o no de la posesión invocada, su duración temporal y si la misma lo es en concepto de dueño, son cuestiones que de estricta naturaleza fáctica, como señalara la S.T.S., Sala Primera, de 10 de febrero de 1993, y al respecto en la concerniente al requisito esencial de la posesión en concepto de dueño, exigible en todas las modalidades de usucapión, concepto que no es puramente subjetivo o intencional, debe basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico, pues, como dé manera expresa el art. 447 y reitera el art. 1941, ambos del Código Civil, sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio, no siendo suficiente para ello la mera tenencia material o simple, sino que a tal situación fáctica ha de añadirse un "plus" dominical de actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario "animus domini" de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios, por lo que, evidentemente, no pueden tenerse en cuenta por no operar prescriptivamente en sentido positivo, ni los actos posesorios ejecutados en virtud de licencia, por mera condescencia o tolerancia del efectivo propietario art. 1.942 del Código Civil al tratarse de actos que, con base en lo dispuesto en el artículo 444 del Código Civil, no afectan a la posesión SS.T.S., Sala Primera, de 2 de julio de 1928, 30 de septiembre de 1964, 19 de noviembre de 1969, 16 de noviembre de 1981 y 19 de junio de 1984; o si se posee a espaldas del " verus dominus" en haceres y conductas dotadas de clandestinidad SS.T.S., Sala Primera, de 22 de septiembre de 1984, 10 de febrero y 3 de junio de 1993, 29 de octubre y 30 de diciembre de 1994 y 7 de febrero de 1997, entre otras muchas, todo lo cual, a su vez, viene presidido por el principio de ser la prescripción adquisitiva un instituto que no se funda en la justicia intrínseca, por lo que su aplicación debe hacerse de forma restrictiva SS.T.S., Sala Primera, de 8 y 10 de octubre de 1988, y 14 y 15 de febrero de 1989.

En cuanto a la buena fe art. 1.940, en relación con el art. 1.930,I, ambos del Código Civil aunque de evidente raigambre moral, viene considerada bajo el plano fundamentalmente jurídico desde el que ha de ser aquí interpretada como la creencia o, acaso más bien, convicción por parte del usucapiente de no haber actuado en contra de la normativa existente, lo que en casos como el presente exige proyectar esa buena fe sobre los requisitos y circunstancias que concurren o deben concurrir para la plena y legal efectividad del derecho que se pretende adquirir a virtud de la usucapión. Como precisan las SS.T.S., Sala Primera, de 16 de febrero y 16 de marzo de 1981, la buena fe en el campo de los derechos reales, en la perspectiva que aquí tiene lugar, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos (artículos 1279 y concordantes del Código Civil), sino de conocimiento, según se evidencia con la dicción de los artículos 433 y 1.950 de nuestro primer Código sustantivo, que nada tiene que ver con las maquinaciones y el engaño, sino pura y simplemente con la creencia o la ignorancia acerca de la titularidad dominical que preconiza el transmitente.

A su vez, la buena fe es un concepto jurídico que cabe deducir de los medios de prueba que la ponen de manifiesto y se reputan acreditados SS.T.S., Sala Primera, de 30 de junio de 1986, 15 de julio de 1990, 12 de enero de 1992, 9 de marzo de 1993, 6 de octubre de 1994, 27 de septiembre y 4 de octubre de 1996, 8 de octubre de 1997, entre otras. Como precisa la S.T.S., Sala Primera, de 23 de junio de 1998, "... En cuanto a la buena fe, definido en sentido negativo en el art. 433 y en sentido positivo en el art. 1.950, ambos del Código Civil, es la ignorancia del defecto o creencia en que no lo hay, que subsana la usucapión; viene referida a un "estado de conocimiento", como dicen las Ss. 16 de abril de 1990 y 5 de marzo de 1991. Asimismo, expresa la de 12 de junio de 1987 "la existencia de mala fe requiere una declaración expresa de los Tribunales" (S. 1 de febrero de 1964); que la buena fe es cuestión de hecho y de apreciación de la Sala sentenciadora (S. 12 de marzo de 1963) o, si se quiere, como dice la S. 29 de noviembre de 1985, que la buena o mala fe es un concepto jurídico que se apoya en la valoración de conductas deducidas de unos hechos; y añade la de 10 de julio de 1987 "esta buena fe es compatible con la posible insuficiencia o inexistencia de justo título, porque, aunque justo título y buena fe son materias de íntima relación, cabe que, por parte del poseedor, se haya producido un error en la interpretación de los hechos o documentos, excluyente, en principio, del dolo, término equivalente al de la mala fe y contrario al de buena fe ...".

Así, precisa el artículo 433 del Código Civil que "se reputará poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide", mientras que el artículo 1.950 declara que: "la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir el dominio". La buena fe debe medirse en relación con el título, esto es, se trata de una creencia en la eficacia traslativa del título fundada en un error excusable. Por lo que se carece de dicha cualidad cuando no existe título alguno en el que poder fundar un error excusable. Y no cabe afirmar en un régimen de inscripción registral no constitutiva, como el patrio, que no existe buena fe o que la misma se pierde siempre que el poseedor conoce o puede conocer que el dominio se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad en favor de otro titular.

Esta parte estima que no se podrá acreditar la mala fe del demandante, valorando la realidad del título adquisitivo y de los derechos transmitidos, pese a que en el Registro de la Propiedad constase el piso inscrito a favor de terceros, quienes consintieron a ciencia y paciencia, lo mismo que la Administración judicial constituida, la ocupación del actor. Lo cual se pone además en relación con el fundamento de la usucapión cuya justicia, necesidad y utilidad es hoy reconocida unánimemente que es subjetivo abandono o negligencia por el titular del derecho y actividad posesoria por el usucapiente y objetivo seguridad del tráfico jurídico, interés social y económico en que se reconozca la titularidad del derecho en quien, a través de la posesión, aparece pública, social y económicamente como tal titular. Dice, en este sentido, la S.T.S., Sala Primera, de 26 de diciembre de 1995 que: "se funda en razones de orden público, al objeto de dar fijeza y estabilidad a las relaciones jurídicas susceptibles de dudas y contradicciones, reduciendo la inseguridad de las mismas a un período de tiempo determinado para que no queden indefinidamente en lo incierto el dominio o el patrimonio y los derechos de las personas interesadas en ellas ...".

A su vez se ha de entender, de acuerdo con el Código Civil, por justo título "el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate" -art. 1.952 del Código Civil . Y con base en los artículos 1.953 y 1.954, el título de la usucapión debe reunir los siguientes fundamentales requisitos: a) ser justo, id est, conforme a Derecho; b) apto, que por su naturaleza sea capaz de producir la transmisión del dominio, aunque exista algún vicio originario que afecte a la facultad de disponer del transmitente, de suerte que no pierde su condición de justo título el traspaso posesorio realizado en virtud de compraventa; c) verdadero, es decir, que tenga una existencia objetiva y no meramente intelectual; d) válido y no viciado, término que no puede interpretarse, empero, en sus términos literales, ya que si el título es perfectamente válido y eficaz, y, a ello unimos la posesión, nos encontraríamos ante un propietario, por la teoría del título y el modo, que no precisa de la usucapión para adquirir esa cualidad, por lo que sobraría la institución de la prescripción adquisitiva que sería radicalmente inútil SS.T.S., Sala Primera, de 30 de noviembre de 1910, 30 de marzo de 1943, 28 de junio de 1976 y 7 de febrero de 1985, entre otras. La jurisprudencia entiende que los títulos radicalmente nulos o inexistentes están privados de la cualidad de títulos válidos a los efectos de la usucapión ordinaria SS.T.S., Sala Primera, de 13 de mayo de 1963, 11 de diciembre de 1965, 25 de junio de 1966, 24 de mayo de 1977, 14 de marzo de 1983, 26 de enero de 1988, y 16 de abril de 1990, entre otros. Por el contrario se considera título válido, a los efectos de la usucapión ordinaria, el título meramente anulable mientras no sea anulado, lo que solo puede hacerse a instancia de la persona protegida S.T.S., Sala Primera, de 14 de abril de 1958 y 26 de enero de 1988, entre otras; y, e) probado.

De acuerdo con la exposición anterior y desprendiéndose del material probatorio presentado por esta parte no que el demandado titular registral tuviera conocimiento puntual y efectivo de que la finca de litis estaba siendo poseída en concepto de dueño por persona distinta a la que se la transmitía a él, pero sin embargo, sí entendemos evidente que el demandado adquirente inscrito consintió "tácitamente", durante el año siguiente a su adquisición, la posesión de hecho del usucapiente actor

VII. JURISPRUDENCIA._

Es criterio reiterado de la jurisprudencia que dentro del primero de los requisitos que deben concurrir para el éxito de la acción declarativa del dominio se encuentra el "título legítimo" de dominio en el demandante, también denominado "justo título" de dominio, al cual se reputa equivalente la prueba de la posesión continuada durante los plazos legales y rodeada de las circunstancias que la hagan apta para consumar la usucapión o prescripción adquisitiva a favor del actor SS.T.S., Sala Primera, de 3 de febrero y 24 de junio de 1966, y 5 de diciembre de 1977, entre otras. La disciplina de la prescripción adquisitiva "contra tábulas" en nuestro ordenamiento jurídico ha dado lugar como precisa la S.A.P. de Madrid, Secc. 21.ª, de 7 de marzo de 1995, a serias discrepancias doctrinales, las cuales ya surgen, de inmediato, al tener que decidir cuales son los preceptos de aplicación. Y así, un sector exegético, que invoca en apoyo de su tesis la jurisprudencia con cita, al efecto, de las SS.T.S., Sala Primera, de 20 de octubre de 1915, 13 de diciembre de 1957 (Cdos. Quinto y último); y 18 de junio de 1992 (Fto. Jco. 4.º) acude a los artículos 462 y 1.949 del Código Civil quien carezca de título inscrito en el Registro de la Propiedad e inste la usucapión respecto de un terreno inscrito en el Registro a favor de otra persona tiene proscrito acudir a la prescripción ordinaria y solo se le permite la vía de la extraordinaria del Código Civil y 36 de la Ley Hipotecaria, Así, la S.T.S., Sala Primera, de 31 de marzo de 1992, señala que: "...Segundo: Con esta relación fáctica, postula el recurrente en su recurso una declaración de propiedad, con base en una prescripción adquisitiva de la finca, por concurrir, según alega, todos los requisitos legales para ello. Nos encontramos por tanto frente a una usucapión contra tábulas, ejercitada en perjuicio del titular registral de la finca por aquel que se dice poseedor sin título inscrito, y datando su posesión de una fecha posterior a la inscripción registral del titular protegido. Tanto la doctrina científica como la jurisprudencia interpretativa de los preceptos sustantivos es terminante en la materia: declaran la imposibilidad de que la prescripción ordinaria tenga lugar en relación a los bienes inmuebles, frente al tercero hipotecario que tiene, con tal carácter, inscrito su derecho, si el poseedor no inscribe, a su vez, el título que lo ampara; comenzando entonces a correr el término de la prescripción ordinaria, que se contará a partir de la constancia del título en los libros registrales. O dicho de otro modo, en contra del tercero, el art. 1949 no permite el inicio de la prescripción adquisitiva ordinaria contra tábulas, admitiéndola sólo a partir de la inscripción del título que ampara la posesión del usucapiente, valiendo la posesión anterior sólo a efectos de la prescripción extraordinaria. Esta doctrina aparece clara y terminante en los textos legales, así como en la interpretación jurisprudencial, habiendo intentado oscurecerla la parte recurrente, al desvirtuar el concepto del "tercero" que el legislador ha querido señalar para estos casos. Los art. 462 y 1.949 C.C. se refieren a la prescripción ganada "en perjuicio de un tercero", y esta doble referencia no puede entenderse de otra forma que no sea pensando en el concepto de "tercero hipotecario de acuerdo con las condiciones que para ello señala la legislación registral; y debe ser así, pues ambos preceptos sustantivos se están remitiendo "a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria" (art. 462), y a los efectos a producir "contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad" (art. 1.949 C.C.), a lo que no puede menos de añadirse la terminante exigencia del art. 36 L.H. cuando textualmente se refiere "a los titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al art. 34"; requisitos que sitúan a esta concreta figura del tercero en una posición privilegiada, pues cuando no concurre en él tal condición la prescripción adquisitiva del poseedor del inmueble opera aunque éste no tenga inscrito su título adquisitivo, con arreglo a lo que disponen las normas generales contenidas en los arts. 447, 1.930, 1.940 y 1.957 C.C. carácter normal o común del prescribiente que sanciona el art. 36.3 L.H., en contraposición con las especiales exigencias y condiciones requeridas para la defensa del tercer hipotecario, que anteriormente hemos señalado".

El sector doctrinal mayoritario, en cambio, considera derogado el artículo 1.949 del Código Civil, y en consecuencia estima que el único precepto de aplicación es el artículo 36 de la Ley Hipotecaria en principio era de aplicación el art. 35 de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861, hasta que, al entrar en vigor el Código Civil ("Gaceta de Madrid", núm. 206, de 25 de julio de 1889), quedó derogado y sustituido por el artículo 1.949 de este Cuerpo legal, el cual, a su vez, quedó asimismo derogado y fue sustituido por la nueva redacción dada al artículo 36 por la reforma de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946. Esta orientación prescinde por completo de la distinción entre prescripción ordinaria y extraordinaria en cuanto a la específica protección del titular registral, frente al que no lo es, en su conflicto de intereses con el usucapiente.

Tal inicial disparidad desencadena múltiples discrepancias respecto a las consecuencias a las que llegan. Pero quizás el único punto en el que existe acuerdo absoluto es que la específica protección que se dispensa, en el conflicto de intereses que se plantea entre, por una parte, el titular del derecho de dominio o de un derecho real en cosa ajena, y, por otra parte, el usucapiente de esos derechos, id est, el titular registral frente al que no lo es, se otorga única y exclusivamente al titular registral que tenga la condición del tercero hipotecario de buena fe, por reunir los requisitos establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, mientras que, por el contrario, de tratarse de cualquier otro titular registral su conflicto con el usucapiente quedaría sometido a la regulación común de la usucapión ordinaria y de la extraordinaria. Los partidarios de la vigencia del artículo 1.949 del Código Civil indican que la referencia al "título inscrito en el Registro de la Propiedad" lo es únicamente al tercero hipotecario de buena fe, de ahí que la proscripción de la usucapión ordinaria no rige frente a ese titular registral que no goza de la condición de tercero hipotecario de buena fe. Mientras que los partidarios de la derogación del artículo 1.949 del Código Civil y aplicación en exclusiva del artículo 36 de la Ley Hipotecaria acuden al párrafo cuarto de este artículo: "En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil" reforzado por cuanto expresa la Exposición de Motivos de la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944, a cuyo tenor: "la prescripción debe actuar con plena eficacia contra el titular registral, según las normas del Derecho civil" y concluyen que al titular registral que no sea tercero hipotecario de buena fe o que, siéndolo, si, antes de perfeccionar su adquisición, conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer que la finca o el derecho estaba poseído de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente no le es de aplicación la específica protección dispensada por el reseñado artículo 36 L.H. frente al usucapiente. Igualmente la jurisprudencia no duda en rechazar categóricamente las específicas reglas de la usucapión contra tábulas cuando el titular registral no reúne los requisitos del tercero hipotecario de buena fe, en cuyo caso debe observarse la normativa común de la prescripción adquisitiva ordinaria y extraordinaria SS.T.S., Sala Primera, de 9 de junio de 1955 (Cdo. 3.º); 31 de marzo de 1969 (Cdos. 5.º y último); y 9 de octubre de 1973 (Cdo. 2.º) .

VIII. COSTAS._Serán impuestas a aquella parte cuyas pretensiones sean totalmente rechazadas (artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), por lo que deberán imponerse al demandado, si se opusiere.

Por todo ello,

PIDO AL JUZGADO: Que tenga por presentado este escrito y documentos acompañantes y sus copias, los admita, y a mí por parte en la representación indicada, mandando se entiendan conmigo las ulteriores diligencias, tenga por deducida DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO contra Don ..., dándole traslado de las copias para que conteste en el plazo de 20 días y en definitiva dicte sentencia por la que estimando la demanda, se proceda:

1.- Al reconocimiento judicial de la posesión extratabular de mi patrocinado sobre la vivienda sita en ... que adquirió el 16 de marzo de 1974, a fin de que se genere módulo adquisitivo del dominio de la citada vivienda por vía de prescripción ordinaria, a favor de mi patrocinado, DON ... con carácter privativo, frente al actual titular registral del dominio ... S.A.,

y, 2.- reconocida que sea judicialmente la prescripción adquisitiva o usucapión contra tábulas a favor de mi patrocinado sobre la referida vivienda, se condene al demandado a estar y pasar por tal declaración y reconocimiento judicial, declarándose nula la inscripción de dominio a favor de la demandada existente en el Registro de la Propiedad de ... sobre la finca antes descrita,

3.- ordenando al citado Registro su anulación y el consecuente acceso de mi patrocinado, DON ..., con carácter privativo, como titular del dominio de dicha finca, por prescripción adquisitiva ordinaria, de conformidad con los preceptos antes citados del Código Civil y de la Ley Hipotecaria, y reiterada jurisprudencia que los interpreta, de la que se ha dejado reseña en los Fundamentos de Derecho precedentes, y acreditada que ha sido su posesión real, material, pacífica, pública, en concepto de dueño, de buena fe y con justo título ininterrumpidamente desde hace más de veinte años, causando la correspondiente y oportuna inscripción de dominio sin cargas y con carácter privativo

Es justicia que pido en ..., a ... de ... de ...

Abogado, col. num ... Procurador