Escritura de permuta de solar por finca futura

Autor:Manuel Faus
Cargo del Autor:Notario
RESUMEN

Modelo de escritura en que se formaliza una permuta de una solar siendo la contraprestación del adquirente la entrega de pisos o locales futuros. Otros sistemas. Tema fiscal y legislación especial de Cataluña.

 
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Contenido
  • 1 Modelo de escritura
  • 2 Comentario
    • 2.1 NORMAS DE LA PERMUTA
      • 2.1.1 El supuesto
      • 2.1.2 Sistemas
      • 2.1.3 Garantías
    • 2.2 DOCTRINA DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
      • 2.2.1 Obligación de dar o de hacer
      • 2.2.2 Permuta de solar a cambio de recibir un porcentaje de obra (sin concretar entidades)
      • 2.2.3 Derecho real o personal del cedente
      • 2.2.4 La resolución de la permuta de solar por finca futura
      • 2.2.5 Resolución de la permuta y cargas
      • 2.2.6 Resolución de la permuta y sus efectos frente a terceros
      • 2.2.7 Caducidad de la condición resolutoria pactada
      • 2.2.8 La cesión del contrato y la cesión de derechos
    • 2.3 TEMAS FISCALES
      • 2.3.1 IVA
      • 2.3.2 IMPUTACION FISCAL DEL INGRESO PARA LA PROMOTORA
    • 2.4 NORMA CATALANA
    • 2.5 Representación de una sociedad y activos esenciales
    • 2.6 Normativa urbanística
  • 3 Nota de actualización
  • 4 Jurisprudencia citada
  • 5 Legislación citada
Modelo de escritura

NUMERO

En *, a *.

ANTE MI, *, Notario del Ilustre Colegio de *, con residencia en *.

COMPARECEN:

De una parte:

Don A*, mayor de edad, casado en régimen de *, * (profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF *.

De nacionalidad y residencia española; es de vecindad civil * (En su caso, se expresará la documentación aportada: DNI, certificado de empadronamiento, declaración ante el Registro Civil, etc.).

Interviene en su propio nombre y derecho.

Y de otra:

Don B , mayor de edad, * (profesión o actividad), vecino de *, con domicilio en *. Exhibe DNI/NIF *

Interviene en nombre y representación de la Compañía Mercantil *, constituida......

He tenido a la vista copia auténtica de la documentación fehaciente antes citada, de la que se conservará copia en la Notaría; de dicha documentación resulta el domicilio expresado y que el objeto de la sociedad es el siguiente: *.

Ratifica el compareciente que los datos identificativos de la sociedad que representa son los antes indicados y, en especial, asevera que no han variado ni el objeto social ni el domicilio social de su representada.

Sus facultades y representación resultan de su cargo de Administrador único, solidario, etc.

Y yo el Notario le juzgo con facultades suficientes para poder adquirir fincas por permuta y pactar la contraprestación futura que en esta Escritura se conviene y actos complementarios.

Les identifico por sus expresados Documentos Nacionales de Identidad, cuyos números coinciden con los de Identificación Fiscal; tienen, a mi juicio, capacidad legal y legitimación para otorgar esta la presente escritura de PERMUTA DE SOLAR POR FINCAS FUTURAS Y EXPONEN:

I.- Que Don * es propietario/a (son propietarios?.. la sociedad es propietaria, etc. ) de la siguiente Finca:

URBANA: *. ( o Rústica)

Inscrita al Tomo *, libro *, folio *, finca *, inscripción *.

TÍTULO: *.

Situación arrendaticia: Libre de arrendatarios, ocupantes y precaristas. (En caso contrario puede verse situación del arrendatario en los formularios que hace referencia a finca arrendada, rústica o urbana, como Escritura de compraventa de vivienda, local o garaje en régimen de propiedad horizontal entre particulares con arrendatarios. Venta de finca rústica arrendada (pago al contado).

(ATENCIÓN: En caso de transmisión o gravamen de una vivienda o en el caso de terreno (rústico o urbano) en el cual haya una vivienda y que, en cualquier de los dos casos, por ser titularidad de uno solo de los cónyuges, concurra únicamente su titular, se indicará: declara el titular de la finca descrita que ésta no es su vivienda familiar. (En las legislaciones donde sea preciso, en caso de transmisión de la finca propiedad de persona soltera, viuda o divorciada debe indicarse que la finca no es la vivienda común con pareja alguna).

REFERENCIA CATASTRAL:

OPCIONES:

1ª.- Ha sido obtenida por el notario en forma telemática:

La que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica; yo, el Notario, doy fe que, bajo mi responsabilidad, la he obtenido (por los procedimientos telemáticos habituales y de acuerdo con el artículo 6.6 de la resolución de 28 de abril de 2003 de la DG del Catastro) y ha sido solicitada a los efectos del presente otorgamiento; esta certificación queda unida a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

2ª.- No consta la gráfica, pero se ha obtenido certificación en la que consta la referencia catastral:

La que resulta de la certificación catastral únicamente descriptiva, que Yo, el Notario, Doy fe que, bajo mi responsabilidad, he obtenido (por los procedimientos telemáticos habilitados y de conformidad con el artículo 6.6. de la resolución de 28 de abril de 2.003 de la D.G. del Catastro) y ha sido solicitada a efectos del presente otorgamiento, certificación que incorporo a esta matriz.

Yo, el Notario, a los efectos de la pertinente constancia en el Catastro, procederé a indicar la expresada Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .

3a.- No se aporta referencia concreta (ninguna o sólo la de la finca matriz, aunque conste ésta) y no se ha obtenido por el notario en forma telemática.

Subopción a): No tiene todavía referencia catastral concreta. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

Subopción b): No me ha sido aportada la referencia catastral concreta, y tampoco la he obtenido yo, el Notario en forma telemática. Hago la advertencia de la obligación de hacer, ante la Gerencia Territorial del Catastro y en el plazo de dos meses, la pertinente declaración de la alteración de titularidad que se formaliza en esta escritura y en especial de las responsabilidades que indica la Ley en caso de no presentación en plazo o ser las declaraciones falsas, incompletas o inexactas.

(En ambos casos:) Yo, el Notario, procederé a indicar la falta de Referencia catastral en los índices informatizados que regula el artículo 285 del Reglamento Notarial .)

4ª.- En Navarra: la Ley Foral 12/2006, de 21 de noviembre exige al notario que incorpore la cédula parcelaria.

COINCIDENCIA DE LA DESCRIPCION CATASTRAL Y LA REALIDAD FISICA:

Se ha manifestado por los otorgantes, previa mi expresa solicitud, la coincidencia entre la realidad física y la que consta en la certificación catastral indicada y manifestando su conformidad con la nueva descripción de la finca realizada conforme a los datos catastrales actuales.

(Si hay discrepancias entre la realidad de la finca y el Catastro que no sean subsanables en el acto del otorgamiento, se indicará este hecho y, además, que se ha realizado o iniciado su rectificación, aplicando el supuesto que proceda conforme a lo que dispone el art. 18, Ley de Catastro, (según redacción dada por la Ley 2/2011, de 4 de marzo de Economía Sostenible).

GASTOS DE COMUNIDAD. (Si se trata de entidad en PH)

(Opciones, siguiendo el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, según redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana)

Opción 1.- SI SE APORTA EL CERTIFICADO

GASTOS DE COMUNIDAD.

Declara la parte transmitente hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios.

Me entrega la parte transmitente certificación expedida por el Secretario de la comunidad, Don * con el Vº.Bº de su Presidente Don *, el contenido de la cual es coincidente con su declaración y que la parte adquirente acepta como suficiente a todos los efectos.

Asimismo, informo a las partes sobre la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad el cambio de titularidad y de la responsabilidad solidaria que puede afectar a la parte que transmite por las deudas futuras con la comunidad, si no se verifica dicha comunicación.

Opción 2.- SI NO SE APORTA CERTIFICADO:

Declara la parte transmitente que la finca está al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios.

Solicitando, yo el Notario a dicha parte la pertinente certificación acreditativa del estado de deudas con la comunidad manifiesta no disponer de ella, exonerándole expresamente la parte adquirente de dicha obligación, (al no estar constituida todavía) previamente por mí advertidos de su responsabilidad, con el propio inmueble adquirido, de las cantidades adeudadas a la comunidad, correspondientes a la anualidad en curso y al año natural anterior, todo ello conforme a lo previsto en el artículo 9 de la L.P.H. (En Cataluña: conforme a lo previsto en el artículo 553-5 del Código Civil de Cataluña.)

Asimismo, informo a las partes sobre la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad el cambio de titularidad y de la responsabilidad solidaria que puede afectar a la parte que transmite por las deudas futuras con la comunidad, si no se verifica dicha comunicación.

CARGAS Y LIMITACIONES

Opción 1.- Comunicación por telefax: (Información a utilizar: máximo 10 días naturales a contar desde su recepción).

Por problemas técnicos no imputables a esta Notaría, no se ha podido solicitar información registral en forma telemática, razón por la que se ha pedido información por telefax, en la que consta el estado de cargas: dicha información se protocoliza. Libre de cualquier otra carga o limitación, según manifiestan. La descripción de la finca y su titularidad se corresponden con las de la mencionada información. Advierto yo, el Notario, expresamente a los comparecientes que, sobre la información obtenida, prevalecerá la situación...

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