Contrato de mediación o corretaje. Concepto y Naturaleza jurídica. - Contratos de colaboración. Contrato de comisión. Contrato de agencia. - Contratos civiles y mercantiles - Los contratos y estatutos civiles y mercantiles - Contratos y Formularios - VLEX 455240

Contrato de mediación o corretaje. Concepto y Naturaleza jurídica.

RESUMEN

Contrato de mediación o corretaje. Concepto y Naturaleza jurídica. Es aquel contrato en virtud del cual una persona (comitente) encarga a otro (corredor o mediador) que le informe de la ocasión u oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero (mediatario) o que le sirva de intermediario en esta conclusión, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización a cambio de una retribución (prima o comisión

CONTENIDO

CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE. Concepto y Naturaleza jurídica. Reclamación de honorarios. Inexistencia de encargo previo.

Sentencia de la Sección 3ª de la A.P. de Tarragona de 22 de abril de 1999 (Rollo 358/1998).

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- El contrato de mediación o corretaje, cuya licitud admite el Código Civil al amparo del artículo 1.255, es aquel contrato en virtud del cual una persona (comitente) encarga a otro (corredor o mediador) que le informe de la ocasión u oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero (mediatario) o que le sirva de intermediario en esta conclusión, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización a cambio de una retribución (prima o comisión), declarando la jurisprudencia que es un contrato que participa de caracteres propios del mandato o comisión mercantil en virtud del cual el agente de la propiedad inmobiliaria promueve o facilita la celebración de un contrato de compraventa entre los futuros contratantes, señalándose de manera expresa que en virtud de la comisión fijada surge si las gestiones en orden a a la celebración del contrato se han practicado,. y si éstas han sido productivas para esa misma finalidad, con independencia de que la consumación del mismo se haya podido llevar o no a término en relación a la voluntad última y soberana de los contratantes (Stas. del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1.991 y 23 de septiembre de 1.991). Por su parte, en relación a la actividad del mediador y a su finalidad, la Sentencia del T.S. de 26 de marzo de 1.992 declaró que éste, salvo autorización y representación expresa, "no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo de pregestora, al hacer posible contratar, y cesa una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio (vid. Stas. del T.S. de 21 de octubre de 1.965, 3 de marzo de 1.967 y 1 de marzo de 1.988), pues al actuar de la parte que le realizó el encargó no contrata ni promete la conclusión del negocio (vid. Sta. del T.S. de 6 de octubre de 1.990), conforme lo que es contenido propio de la actividad de los agentes de la propiedad inmobiliaria en razón de su actuación profesional y social, reglamentada para la mediación, con carácter de exclusividad, en las compraventas o permutas de bienes inmuebles o derechos reales, así como para la tramitación, promoción y emisión de informes, consultas y dictámenes al respecto y sobre los valores en venta o en traspaso de dichos bienes -RD 1613/1981 de 19 de junio (Estatutos de la profesión de agente de la propiedad inmobiliaria), que deroga el D. 3248/1.969 de 4 de Diciembre (Reglamento de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria)". En el presente caso, el problema que se suscita es si los demandados efectivamente encargaron a la entidad actora PISO PERFECTO, S.L. la mediación para la venta del piso sito en la calle Estanislao Figueras, 46, 2º-2ª, cuestión negada por los codemandados. En concreto los actores fundan su pretensión en el "full peritatge" acompañado con el documento número 1 de la demanda. Sin embargo, dicho documento en modo alguno puede aceptarse como el encargo efectuado por los demandados, pues no fue firmado por ninguno de ellos e incluso se hace constar que "el marido no quiere firmar", cuando consta acreditado por la documental obrante en las actuaciones y por la propia confesión judicial de Don Joan Baptista Anto Juan, legal representante de la actora ( vid. la absolución a la posición 1ª, folio 163), que el marido no era propietario del citado inmueble. Por otro lado, de las documentales aportadas y de las pruebas de confesión judicial de los codemandadados (vid. folios 159 y 160) , quienes esencialmente niegan los hechos constitutivos de la pretensión del actor, tampoco resulta acreditado la existencia de una relación contractual entre las partes litigantes. Este hecho tampoco se ha justificado por medio de las declaraciones testificales (vid. folios 149 y 150). En definitiva, únicamente consta que en algunas ocasiones la actora enseñó el piso a otras personas, sin embargo, a través de las pruebas practicadas, no se ha acreditado la existencia previa de un contrato de mediación o corretaje entre el actor y los codemandados, prueba que al tratarse de un hecho constitutivo de sus pretensiones correspondía al actor, por lo que no podía exigirse a los codemandados el pago de una prima cuando no se ha justificado la relación contractual base de la misma, razón por la cual la demanda debía ser desestimada como se hizo por la juzgadora de instancia. En este sentido, en relación a la prueba de dicho contrato, se ha pronunciado la jurisprudencia, declarando la sentencia del T.S. de 16 de marzo de 1.996, fundamento jurídico segundo, que "para que se estableciese la obligación de la sociedad recurrida de pagar los honorarios de la mediación o corretaje, se requiere la previa declaración de la existencia de un contrato de esa naturaleza entre las partes" -vid. también la Sentencia del T.S. de 23 de mayo de 1.995, fundamento jurídico tercero-. En definitiva, ni por medio de las pruebas practicadas en la instancia, ni acudiendo a las presunciones de hombre del artículo 1.253 del Código Civil puede inducirse que los codemandados Don Nicolau Canelles Alberich y Doña María Santos Hortet encargaran al actor la intervención en las gestiones o tratos preliminares entre ellos y Don Eduardo Colom Cabré. En consecuencia, atendiendo a las consideraciones expuestas, debe desestimarse el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 18 de mayo de 1.998, dictada por el Iltmo. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Tarragona, confirmándose íntegramente la misma.

El Código de comercio no define al corretaje.

Sin perjuicio de un posterior análisis de su naturaleza jurídica, proponemos la definición siguiente para el corretaje:

Contrato por el cual una parte se obliga a mediar entre la oferta y la demanda de determinados bienes o servicios, promoviendo el perfeccionamiento de un contrato entre los ofertantes y demandantes respectivos, a cambio de una comisión.

Quien participa como mediador es el corredor. La actividad del corredor se caracteriza porque se limita a vincular a las partes sin entrar dentro de la circulación de los bienes. El contrato cuyo perfeccionamiento se promueve se celebra directamente entre quien ofrece determinado bien o servicio y quien lo demanda.

I. Corretaje como contrato principal

El corretaje no es un contrato accesorio. En todo caso, podría considerarse "accesorio" desde el punto de vista económico pero no en sentido jurídico. El contrato de corretaje es principal, puesto que es autónomo respecto del contrato cuya concreción promueve. Por el contrato de corretaje se encomienda a un corredor que busque un interesado en un negocio que se desea celebrar. Independientemente del contrato de corretaje, existe el contrato que las partes interesadas concluyen directa y personalmente entre sí.

El contrato de corretaje no es un contrato conexo con el definitivo, puesto que se trata de contratos independientes y la calidad de uno no tiñe al otro. No hay conexión ni accesoriedad. El contrato de corretaje es un contrato autónomo y existe aunque el definitivo no se celebre.

II. Corretaje como contrato comercial

A. Nuestra opinión

El corretaje es siempre comercial porque así lo dispone el artículo 7, inciso 2, del Código de comercio. En el artículo 7, inciso 2, se establece que es comercial toda operación de corretaje. Como la norma no distingue, entendemos que es corretaje comercial tanto el que se vincula con operaciones comerciales como el que tiene por objeto negocios civiles.

Sucede lo mismo que con el remate, que es comercial tanto se trate de remate de muebles como cuando se trate de remate de inmuebles. Así lo sostiene toda la doctrina comercialista nacional y la argentina: donde los textos legales son iguales a los nuestros.

En consecuencia, el corretaje puede vincularse a operaciones civiles como, por ejemplo, una compraventa de inmuebles. El corretaje en negocios civiles es también comercial.

El corretaje es objetivamente comercial. La actividad de mediación es típicamente mercantil.

Por otra parte, el Código civil no contiene normas para regular este contrato. Si se le considerara civil por su conexión con un negocio civil, igualmente le aplicaríamos el Código de comercio, que sí lo regula, atendiendo a la unidad del Derecho privado.

B. Otras opiniones

Hemos expresado precedentemente nuestra posición fundada en el texto legal y, también, en posturas de otros autores. Existen otras opiniones.

Para algunos autores, es comercial o civil según la operación a que accede. Sólo es comercial cuando accede a una operación comercial.

Para BOLAFFIO es comercial cuando lo realiza un corredor matriculado o cuando accede a una operación comercial. Este autor sostenía:

?La relación de mediación, por tanto, es comercial y somete a las partes a la ley de comercio en cuanto a las cuestiones que de ellas derivan, en dos casos:

a) cuando el negocio de que el mediador está encargado es objetivamente comercial; en tal caso el acto del mediador es objetivamente comercial (art. 3, nº 22);

b) cuando la mediación de un negocio civil se confía a un mediador el cual es comerciante por el ejercicio profesional que hace de operaciones de mediación negocios de comercio; en tal caso, el acto del mediador es subjetivamente comercial. La naturaleza civil no puede influir en esta hipótesis, para calificar como civil la operación del mediador, a menos que se trate de un acto esencialmente civil, que predominando y prevaleciendo, excluye la presunción de comercial atinente, por regla general, a la actividad del comerciante.?

BOLAFFIO, luego, expresa que el corretaje de operaciones civiles es civil pero que se rige por disposiciones del Código de comercio, porque la mediación está regulada por el Código de comercio y teniendo en cuenta la unidad del Derecho privado. Si el corretaje de operaciones civiles es realizado por un corredor profesional es comercial subjetivamente. Decía BOLAFFIO:

?Cualquiera que interviene para la conclusión de negocios entre otras personas y esté autorizado para allanar los intereses opuestos poniendo de acuerdo las partes, es un mediador.

Y puesto que el Código Civil no dicta normas para este contrato, es necesario recurrir al Código de Comercio para aplicar su mediación.

Se trata, como nosotros entendemos (7, letra b, del Vol. 1º), de normas que el Código de Comercio presta al Civil, integrándolo, atendida la unidad de la legislación de derecho privado: la regulación jurídica del Instituto es única, cualquiera que sea la naturaleza del negocio concluido por obra del mediador. La mediación, desarrollada por las necesidades absolutamente propias del comercio, extiende hoy su órbita de eficiencia también a las relaciones civiles. No es fenómeno aislado. Son las exigencias sociales y económicas de nuestra edad que se imponen y cooperan con lento esfuerzo a la inevitable expansión de los institutos y de las disciplinas jurídicas hasta ahora propias del comercio. Resumiendo nuestra doctrina con respecto a la naturaleza comercial o civil de la mediación se compendia en los principios siguientes:

1º Si el negocio concluido es comercial o si el mediador como tal es comerciante, las cuestiones, a las cuales dará lugar la relación de mediación, estarán sujetas al Código de Comercio.

2º Si el negocio concluido es civil y el mediador no es, como tal, comerciante, la controversia es de naturaleza civil, aun siendo la relación jurídica de la mediación. Y puesto que el Código Civil no contiene normas especiales sobre la mediación, se aplicarán las normas sancionadas para la mediación en el Código de Comercio atendida la unidad de la legislación de derecho privado, no aquellas referentes al mandato o a la locación de obras, por ser estas relaciones diversas de la mediación.

3º Solamente las operaciones de mediación por negocios comerciales, ejercitadas profesionalmente, atribuyen al mediador la cualidad del comerciante (art. 3, n. 22 y artículo 8).

La mediación por negocios civiles, aunque se ejercite por profesión, no puede atribuir esta cualidad.?

La opinión de BOLAFFIO no es aplicable enteramente en nuestro sistema legal. Primero, porque nuestro artículo 7, inciso 2, no distingue. En segundo lugar, porque entendemos que el corretaje efectuado por quien no es corredor profesional, es también comercial y sometido a la Ley comercial. Lo analizaremos con mayor extensión más adelante.