Compravendes a Espanya per un estranger resident

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario
Actualizado aJulio 2023



Contenido
  • 1 Adaptació dels formularis a partir del 3 de setembre de 2021
  • 2 Model d'escriptura
  • 3 Comentari
    • 3.1 Temes generals en les vendes
    • 3.2 Llei personal
    • 3.3 Normes especials per l'adquiridor
    • 3.4 No admissió de condició suspensiva d'obtenir una autorització
    • 3.5 Prova de la residència
    • 3.6 Atenció a les finques rústiques adquirides per no comunitaris
    • 3.7 Altres temes
      • 3.7.1 Idioma
      • 3.7.2 Identificació
      • 3.7.3 Exigència de NIF
      • 3.7.4 El problema del canvi de document identificatiu
      • 3.7.5 Règim matrimonial
      • 3.7.6 Ús de poder atorgat a l'estranger
      • 3.7.7 Venda d'habitatge per un estranger casat
    • 3.8 Prova del dret estranger
    • 3.9 Poder atorgat a l'estranger
    • 3.10 Traducció oficial de documents
    • 3.11 Llista de Jurisdiccions no cooperatives (Paradisos fiscals)
      • 3.11.1 Relació segons l'Agència tributària
      • 3.11.2 Orden HFP/115/2023, de 9 de febrero
      • 3.11.3 Conclusions del Consell sobre la llista revisada de la UE de països i territoris no cooperadors a efectes fiscals
    • 3.12 Contaminació
  • 4 Doctrina administrativa citada
  • 5 Legislación citada
Adaptació dels formularis a partir del 3 de setembre de 2021

El DECRET LLEI 19/2021, de 31 d'agost, pel qual s'adapta el Codi civil de Catalunya a la reforma del procediment de modificació judicial de la capacitat, en vigor el 3 de setembre de 2021, adequa les normes civils catalanes a les normes estatals que ha modificat la Llei 8/2021, de 2 de juny, per la qual es reforma la legislació civil i processal per al suport a les persones amb discapacitat en l'exercici de la seva capacitat jurídica, en vigor així mateix el 3 de setembre de 2021.

Per això s'assenyalen algunes formes del judici notarial de capacitat (ja que tota persona té capacitat,) sense perjudici que a les persones amb discapacitat per a l'exercici de la seva capacitat jurídica li siguin exigibles mesures de suport (voluntàries, intervenció de l'assistent o del defensor judicial i guarda de fet), mesures que han de constar i complir-se en el títol.

OBSERVACIÓ:

Per plantejar adequadament el problema: hem d'entendre que en matèria d'immobles (tant sigui per a la seva adquisició com per a la seva alienació), més important que diferenciar entre espanyols i estrangers, és la diferència entre persones residents i no residents, especialment per analitzar quan estem davant una autèntica inversió estrangera, quan existeix control de canvi, declaracions de pagament o de desinversió, retenció al venedor no resident, etc. Per al cas de compra o de venda de no residents, em remeto als seus respectius formularis en aquesta mateixa Obra.

El model proposat, és el de compra per estranger resident (perfectament aplicable, amb els pertinents canvis, a la venda), i al comentari s'analitzarà la forma d'acreditar la residència d'estrangers.

Model d'escriptura

NÚMERO

(Lloc i data)

Davant meu, *, Notari de l'Il·lustre Col·legi de Catalunya, amb residència en aquesta ciutat, COMPAREIXEN:

D'una part: (El nacional)

(Exemple) El senyor *, major d'edat, * (estat civil, si està casat, i compareguin o no els dos consorts, indiqueu el règim matrimonial, professió o activitat), veí de *, amb domicili a *. Exhibeix DNI/NIF número *, vigent.

Intervé en nom propi (o en nom i representació de ...).

És resident a Espanya i de veïnatge civil * (si escau, s'expressarà la documentació aportada: DNI, certificat d'empadronament, declaració davant el Registre Civil, etc.).

I de l'altra: (El no resident)

El senyor *, major d'edat (estat civil, si està casat, indiqueu el règim matrimonial, professió o activita: veure comentari), de nacionalitat *, resident a *, amb domicili a *. Exhibeix targeta de residència/NIF número * (si és comunitari i no té targeta de residència: exhibeix el seu document nacional d'identitat número * o passaport, etc. i NIF).

Intervé en nom propi.

IDENTIFICACIÓ:

Opcions: A).- Persona física estrangera no comunitària o comunitari amb targeta:

L'identifico per la seva esmentada targeta de residència expedida el dia *, vàlida fins al dia *, amb fotografia i firma conformes. Incorporo a aquesta matriu una fotocòpia, que testimonio, de l'esmentat document a efectes d'acreditar la seva identificació; el document incorporat no es transcriurà en les còpies, sense ser necessària una especial menció.

B).- Persona física comunitària estrangera, sense targeta de residència:

L'identifico pel seu esmentat document nacional d'identitat, (o passaport) expedit el dia *, vàlid fins al dia *, amb fotografia i firma conformes. Incorporo a aquesta matriu una fotocòpia, que testimonio, de l'esmentat document a efectes d'acreditar la seva identificació; el document incorporat no es transcriurà en les còpies, sense ser necessària una especial menció.

Acredita la seva condició de resident (vegeu en el comentari les diverses formes d'acreditar la residència).

(Judici notarial: opcions)

  • Al meu judici els senyors compareixents tenen legitimació i exerceixen la seva capacitat jurídica mitjançant la seva decisió d'atorgar aquesta Escriptura de COMPRAVENDA i EXPOSEN:
  • Al meu judici els senyors compareixents tenen legitimació i capacitat per a l'atorgament d?aquesta Escriptura de COMPRAVENDA i EXPOSEN:
  • Al meu judici els senyors compareixents tenen legitimació i capacitat, sense necessitat de cap mesura de suport, per a l'atorgament d?aquesta Escriptura de COMPRAVENDA i EXPOSEN:

I.- El Sr. * és propietari (* el Sr. * i la Sra. *, són propietaris, per iguals parts indivises o qualsevol altra situació: titulars de quotes distintes, tots sols o amb altres titulars, béns de la societat de guanys, etc.) de la següent finca:

URBANA o RÚSTICA.

(Si escau): Quota de participació en el total immoble: *.

Inscrita al tom *, llibre *, foli *, finca *, inscripció *, Registre de la Propietat de *.

TÍTOL: Adquirida per * en escriptura atorgada el dia *, davant del notari de *, senyor *.

Al corrent en el pagament de contribucions i lliure d'arrendaments i precaristes. En cas contrari, vegeu Venda d'habitatge, local o garatge en règim de propietat horitzontal: entre particulars, amb arrendataris i Venda de finca rústica arrendada (pagament al comptat)

Valor d'aquesta Finca: * Euros, que és el valor de referència al qual es refereix la llei estatal de l'Impost sobre Transmissions Patrimoniales i Actes Jurídics Documentats) - (En cas de no voler declarar com a valor el de referència, s'indicaran tots dos, la raó de consignar un valor si és inferior i procedirà l'oportú advertiment notarial sobre les possibles conseqüències fiscals).-

(ATENCIÓ: En cas de transmissió o gravamen d'un habitatge o en el cas de terreny (rústic o urbà) en el qual hi hagi un habitatge i que, en qualsevol dels dos casos, per ser titularitat d'un sol dels cònjuges, comparegui únicament el seu titular, s'indicarà: «declara el titular de la finca descrita que aquesta no és el seu habitatge familiar» i, en cas de persona soltera, vídua o divorciada, cal indicar que la «finca no és l'habitatge comú amb cap parella i no està subjecta a cap norma de restricció del seu ús»).

(Si és una entitat en PH):

DESPESES DE COMUNITAT.

(OPCIONS)

SI S'APORTA EL CERTIFICAT:

El/s transmitent/s declara/en trobar-se al corrent en el pagament de les despeses generals de la comunitat de propietaris.

I el/s transmitent/s em lliura/en certificat expedit per qui exerceix la secretaria de la comunitat, senyor *, amb el vistiplau del seu president Sr. *, el contingut de la qual és coincident amb la seva declaració; la part adquiridora l'accepta com a suficient a tots els efectes.

Així mateix, informo els atorgants sobre l'obligació de comunicar al secretari de la comunitat el canvi de titularitat i el seu domicili a efectes de comunicacions i de la responsabilitat solidària que pot afectar el transmitent pels deutes futurs amb la comunitat, si no es verifica l'esmentada comunicació.

SI NO S'APORTA CERTIFICAT:

El/s transmitent/s declara/en que la finca està al corrent en el pagament de les despeses generals de la comunitat de propietaris.

He sol·licitat, jo, el Notari, a la part transmetent, el pertinent certificat acreditatiu de l'estat de deutes amb la comunitat; manifesta no disposar-ne, i la part adquiridora el dispensa expressament de l'esmentada obligació, prèviament per mi advertits de la seva responsabilitat amb el mateix immoble adquirit per raó de les despeses comunes, ordinaris o extraordinaris, i pel fons de reserva, que corrresponguin a les quantitats degudes a la comunitat corresponents a l'anualitat en curs i als quatre anys immediatament anteriors, comptats de l'1 de gener al 31 de desembre, conforme al que es preveu en l'article 553-5 del Codi Civil de Catalunya).

Així mateix, informo les parts sobre l'obligació de comunicar al secretari de la comunitat el canvi de titularitat i de la responsabilitat solidària que pot afectar el/s transmitent/s pels deutes futurs amb la comunitat, si no es verifica l'esmentada comunicació.

REFERÈNCIA CADASTRAL:

OPCIONS:

1a.- Ha estat obtinguda pel notari en forma telemàtica:

La que resulta del certificat cadastral descriptiu i gràfic; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la Resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2009 i ha estat sol·licitada als efectes del present atorgament; aquest certificat queda unit a aquesta matriu.

Jo, el notari, a l'efecte de la pertinent constància en el cadastre, procediré a indicar l'expressada referència cadastral en els índexs informatitzats que regula l'article 285 del Reglament notarial.

2a.- No existeix certificat cadastral gràfic, però sí certificat simplement descriptiu:

La que resulta del certificat cadastral simplement descriptiu; jo, el notari, dono fe que, sota la meva responsabilitat, l'he obtingut (pels procediments telemàtics habituals i d'acord amb la Resolució de la DG del Cadastre de 24 de novembre de 2009 i ha estat sol·licitat als efectes del present atorgament, si bé, segons aquest certificat, el Cadastre no pot...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR